В 2025-2026 годах предложение площадей на рынке торговой недвижимости Минска вырастет в 3 раза к уровню 2024 года, до 188 тыс. кв. м. Такой прогноз содержит обзор рынка торговой недвижимости Минска по итогам 2024 года, подготовленный аналитиками NAIBelarus.
Аналитики консалтинговой компании напоминают, что в I полугодии 2024 года в Минске было введено в эксплуатацию 41 тыс. кв м торговой недвижимости и еще 22 тыс. кв. м — во втором полугодии. Общий итог прошлого года — 63 тыс. кв. м предложения на рынке.
Расширить предложение удалось за счет открытия таких знаковых объектов, как ТРЦ «Червенский» на Маяковского, ТРЦ Prizma на Партизанском проспекте.
ТРЦ «Авиа Молл» на проспекте Мира, открытие которого ждали вместе с запуском новых станций 3-й линии минского метро, был презентован потенциальным арендаторам в августе.
Определилась и судьба долгостроя ТРЦ MEGA PARK в Каменной Горке: объект приобрела компания, аффилированная с группой «Санта».
По оценкам аналитиков NAIBelarus, в структуре предложения по площади в Минске преобладают небольшие, микрорайонные торговые центры с арендопригодной площадью до 10 тыс. кв. м. Это объясняется тем, что они проще в реализации, под них проще в границах Минска найти участки.
«В последние годы небольшие объекты численно не становятся доминирующими. Уровень инвесторов и девелоперов вырос, и они реализуют объекты недвижимости под крупных сетевых арендаторов, включая международных, которые заинтересованы в масштабных проектах. Что наглядно подтвердили введенные в эксплуатацию объекты», — говорится в обзоре.
Что со спросом?
Активизации спроса на торговую недвижимость в прошлом году способствовал выход на белорусский рынок новых игроков, прежде всего из числа новых российских сетей, ранее не представленных в белорусской рознице. Кроме того, влияние на рынок оказывало и расширение знакомых потребителям розничных брендов. В частности, на белорусским рынке начали работать магазины таких сетей, как ADAMAS, «Лэтуаль», «Подружка», DNS.
Средняя вакантность на рынке в 2024 году сохранилась невысокой. В большинстве функционирующих ТЦ она или не формируется, или наоборот, сокращалась.
К минимуму вакантность свели крупные объекты, ввод которых состоялся в конце 2023 года: ТЦ «Першы Нацыянальны Гандлёвы Дом» и ТЦ «Сеница».
На протяжении 2024 года участники рынка работали в рублевом поле. В современных ТЦ/ТРЦ высокая доля договоров аренды, заключенных на основе процента от оборота. В отношении этих объектов важным фактором был рост товарооборота и физического объема выручки у ритейлеров. У большинства игроков рынка розницы в 2024 году эти показатели были положительными.
«Однако некоторые потенциальные арендаторы отмечают, что собственники новых, ожидаемых к вводу новых объектов на стадии преддоговоров все настойчивее пытаются склонить их к заключению договоров с жесткими фиксированными ставками. И отдают предпочтения претендентам на помещения, которые соглашаются на фиксированную, высокую ставку. Даже если этот претендент представляет менее престижный бренд или сеть», — говорится в обзоре.
Перспективы
В ближайшие годы спрос на торговые площади сохранится активным и стабильным. Возрастет конкуренция за привлекательных арендаторов, но в ситуации роста игроков будет наблюдаться и встречная конкуренция за привлекательные площади.
Среднерыночные ставки аренды в рублях вырастут, ожидаемая коррекция в 4-5%, по успешным объектам до 7-8%. Вероятно, будет пересмотр в сторону роста базовой арендной величины. Вероятна активизация игроков на рынке купли/продажи торговой недвижимости.