Чаще всего покупатели не работают с агентами. Просто не видят необходимости платить, потому что могут сами найти объявление, посмотреть квартиру с собственником и подписать договор. И не возникает никаких проблем. А зачем тогда нужны агенты? Вот три истории о подводных камнях покупки недвижимости.
Каждая покупка — это не только сухой договор. Это взаимоотношения между людьми. Не все из них понимают, что важно упомянуть о расторгнутом браке, несовершеннолетнем ребенке, оставшемся зарегистрированным в квартире, или просто неправильно трактуют свои права. А какие-то люди могут специально сыграть на незнании, рассчитывая отсудить квартиру после покупки.
Агент недвижимости Марина Гордейчик рассказала Domovita.by случаи, которые происходили с ней и клиентами. Почитайте о том, каким образом сделка может пойти не по плану. Это реальные истории, но с измененными именами.
«У нас льготный кредит. Погасим его вашим задатком»
Это случай о покупке квартиры, которую строили на условиях льготного кредитования. Если кредит полностью погашен и прошло 5 лет, то никаких вопросов — квартиру можно продавать без условий.
В случае непогашенного кредита, продать жилье можно только при получении разрешения у Райисполкома, где территориально расположен объект. Но перед этим все равно нужно погасить займ.
Вот условия, при которых Исполком дает согласие:
- Улучшение жилищных условий – покупка квартиры большей площади.
- Развод. Правда, не все исполкомы любят это условие. Раньше семья, не успев получить квартиру, погашала кредит. Супруги разводились, продавали квартиру и зарабатывали этим приличные суммы.
- Смерть собственника.
- Переезд в другое место жительства — страну или город. Здесь необходимо собрать массу документов и доказательств.
- Иные условия. Под этим можно понимать что угодно, такое происходит крайне редко.
Однако покупателя это не особенно интересует, ведь это проблемы продавца. Но может быть так, что у продавца нет денег погасить льготный кредит, и поэтому он предлагает погасить его деньгами покупателя, которые рассчитывает получить в качестве задатка или аванса.
Реальный пример из моей практики. Продавалась двухкомнатная квартира, построенная с привлечением льготного кредита, в Ленинском районе за $78 тысяч. Не погашен кредит в эквиваленте $6 тысяч. Условие для Исполкома – развод и покупка однокомнатной.
Я спрашиваю у агента:
— Вы сами ходили на приём в Исполком на консультацию, что вам ответили?
— Ну, Елена – собственница, ходила. Сказали погасить кредит и две недели на рассмотрение на заседании комиссии исполкома.
— Что будете предпринимать, если комиссия откажет? Какими деньгами и в какие сроки отдавать будете? Кто отвечает за риски моих клиентов?
А в ответ тишина. Я поняла, что никто.
Дело в том, что может быть здесь юридически все хорошо, никаких проблем не возникнет. Такое часто бывает. Например, супруги давно разведены, муж не зарегистрирован в квартире, у него есть другое жилье. А возможен раздел квартиры по суду. В объявлении было написано: «Чистая продажа». Это означает, что продажа будет без условий, а здесь их больше чем нужно:
- Первое — деньгами покупателя гасят льготный кредит. Когда необходимо в качестве аванса дать сумму на погашение долга, то, по идее, стоимость квартиры должна быть очень привлекательной, чтобы покупатель согласился.
- Второе — нужна однокомнатная квартира, как встречный вариант. То есть продавцу нужно найти для себя еще одно жилье и совершить сразу несколько сделок, потому что она не может по закону остаться без места жительства.
- Третье — Исполком может просто не одобрить сделку, посчитав условия недостаточными. Мои покупатели могли бы заключить предварительный договор, оплатив кредит своим задатком. А Исполком бы отказал. Тогда продавцу нужно найти деньги, чтобы вернуть долг, хотя она не могла их найти, чтобы погасить кредит. Покупателям пришлось бы подавать в суд, а это трата большого количества сил и нервов, тех же денег.
Чем еще занимаются агенты недвижимости и сколько это стоит — читайте в этом материале.
Дочь владельца брала кредит, чтобы вернуть задаток. Квартира с незаконченной приватизацией.
Квартиру с незаконченной приватизацией никто не запрещает выставлять на продажу. Правда, в Свидетельстве о регистрации стоит запрет на отчуждение. Естественно, что сначала надо погасить приватизацию и снять запрет. Я сама не раз продавала такие квартиры.
Когда бывшие клиенты и знакомые покупают недвижимость, они могут позвонить проконсультироваться. Молодая семья — дети одного из моих давних коллег решили приобрести себе квартиру. Накануне они сами, без помощи агентства, продали свою квартиру. Покупать тоже хотели сами, но впали в сомнения.
Мне надо было просто прийти с ними на задаток. Квартира была не до конца приватизированной (не погашена необходимая сумма, остался долг), и там был зарегистрирован брат собственницы — странного вида человек. Сумма долга, которую хотели погасить за счет задатка, была около $7 тысяч.
Дело в том, что покупателям квартира нравилась, но им было непонятно, будет ли все в порядке, если дать в качестве задатка такую сумму на приватизацию.
А вдруг ее приватизируют и откажут в покупке или потратят деньги на что-то еще, и на ней также будет запрет. Как вернуть деньги?
Мы поехали в агентство, чтобы разобраться на месте. Директор агентства, он же риэлтор, он же агент – все в одном лице. В этом нет ничего страшного, в небольших АН так часто и бывает. Правда, Михаилу не понравилось мое появление в качестве сопровождавшего консультанта. Он всеми силами пытался меня удалить из офиса, но мои клиенты его предупредили, что тогда мы уйдем все вместе.
Вот условия продажи, которые нам предложили:
- Погашение приватизации за счет покупателя;
- Брат на момент сделки остается зарегистрированным в квартире, будет давать согласие на продажу;
- Продажа не чистая, то есть нужен встречный вариант — покупка однокомнатной квартиры в Московском районе для дочери хозяйки.
Выглядит все хорошо: покупатель оплачивает приватизацию задатком, зарегистрированный брат дает согласие на продажу, а дочери хозяйки покупают однушку. По сути, никаких проблем.
— Брату есть куда перерегистрироваться и переехать? — спрашиваю я.
Тишина. Собственница хлопает глазами и сверлит взглядом директора.
— Вам какое дело? Это наш вопрос, — ответил Михаил.
Я предложила вот такие условия, сразу объясняю почему они важны:
- Прежде, чем мы гасим приватизацию, из квартиры все должны быть выписаны. А нам показывают чистый лицевой счет. Это нужно, потому что зарегистрированный человек может отказаться дать согласие. В таком случае невозможно провести сделку купли-продажи. Когда гасится приватизация деньгами покупателя, это важный момент.
- Погашены все долги по коммуналке, свету, воде, газу, телефону – справки об отсутствии задолженности из РСЦ, Мингаза (если стоит счетчик), Энергосбыта, Водоканала, Белтелекома. Это нужно для того, чтобы покупатели не платили долгов предыдущих собственников.
- В БТИ на сделке купли-продажи супруг собственницы должен дать согласие на продажу квартиры, потому что это совместно нажитое имущество. Но для нас важно, увидеть это согласие до того, как мы погасим вашу приватизацию.
- Справки из Психоневрологического и Наркологического диспансеров на собственницу и ее супруга. Чтобы подтвердить дееспособность и не возникло споров.
- Продавцы находят дочери встречный вариант, подписывают предварительный договор с авансом или задатком, но все происходит в моем присутствии, чтобы я видела, что ваши намерения серьёзны и впоследствии вы не скажете, что не нашли встречный вариант и сделку отменяете.
- Когда мы все это получим, деньги на руки не даем. Идем и сами гасим приватизацию. Далее мне, как агенту, доверенность на то, чтобы довести до конца и получить вместе с продавцом Свидетельство о регистрации после снятия всех запретов. Это важно, потому что деньги могут потратить не туда, а на квартире останется запрет, квартиру не купим.
- Справка из нотариальной конторы об отсутствии отметок и запрещений.
Продавец так делать не захотела, тем более выписывать брата и собирать справки из диспансеров.
В итоге мои клиенты дали в качестве задатка $2500, как я и предполагала, на погашение долгов за коммуналку. Как могли накопиться такие долги, непонятно. Я была очень против этого, но ребята не послушались. Вся история происходила накануне Нового года. После праздников директор пропал — отключен телефон, не перезванивал, месяц не выходил на связь, офис агентства был закрыт, где его искать неизвестно. Другой связи не было.
Ребята поехали в квартиру, им никто не открыл. Тогда пошли по соседям и выяснили, что брат – алкоголик, неоднократно лежал в психбольнице и перерегистрироваться ему некуда. А сестра пыталась пристроить его в больничку навсегда.
Мы поняли, что попали на деньги. Я предложила написать жалобу в милицию о мошенничестве. Покупатели через соседей выяснили телефон хозяйки. Позвонили ей и предупредили, что напишут заявление, если она не вернет деньги. Через 2 месяца нервов, мытарств и жалоб дочь хозяйки взяла кредит в банке и вернула деньги.
Почему просто не завершили сделку? Брат отказался давать согласие на продажу, переезжать и регистрироваться ему было некуда. Однако, даже если бы и дал согласие, его можно было бы опротестовать, так как он состоял на учете в нарко- и психоневрологическом диспансерах.
Впоследствии мои клиенты купили совершенно другую квартиру. Там все было чисто и красиво по документам. Но покупатели после той истории дули на воду. И даже когда я собрала все какие только возможно документы, боялись долгов. Собственник по дурости сказал, что работает топ-менеджером в казино.
Самое странное, что примерно через полгода мне позвонил директор Михаил. Поинтересовался, ждем ли мы еще ту квартиру.
— Михаил, если бы это была последняя квартира на планете, то все равно бы не купили, тем более в вашем агентстве, — ответила я.
Собственник на учете в психоневрологическом. Недееспособность владельца квартиры
Для чего берут справки из психо- и наркодиспансеров накануне сделки купли-продажи. У меня есть очень показательная история на эту тему. Мои клиенты Инга и Владимир – молодая семья, мечтали купить двухкомнатную квартиру в определенном доме, где продавались достаточно дорогие квартиры.
Им понравилась двушка с хорошим ремонтом и площадь 67 квадратных метров. Этаж получался такой, как они хотели. А цена $65 тысяч в эквиваленте. Это было очень дешево, по этой стоимости в этом доме можно было купить только однокомнатную.
Покупателям объяснили все срочностью — неделя на продажу. Хозяйка уезжает в Австралию. Но на таких условиях они покупать побоялись: «Какие-то там все странные. Чего-то недоговаривают. Отказываются идти в агентство на задаток. Мы говорим, что сами все оплатим. Однако в ответ категорическое нет», — рассказала Инга.
В итоге ребята уговорили продавцов. Во время встречи я никак не могла понять, кто собственник? Одна женщина по документам не была собственницей, хотя руководила всем процессом. А та, что собственник, сидела тихо, разговаривала спокойно, однако у нее тряслись руки так, что с трудом подписывала документы.
— Вы себя хорошо чувствуете? – спросила я собственницу.
— Да, нормально.
— Моя сестра здорова, нечего на нее пялится. Когда поедем в БТИ на сделку? У меня нет времени на эти ваши проверки. Сегодня понедельник, в среду сделка, в четверг у меня самолет, — вмешалась та, что руководила.
В процессе разговора выяснили, что квартира по документам Екатерины, она старшая сестра. Но реальным собственником была Жанна, ее младшая сестра, самая шумная.
У Жанны семейный бизнес, она скупает по всему миру ликвидное жилье для сдачи в аренду. По ее словам, она постоянно что-то продает и покупает, вот пришло время избавляться от белорусских, некогда купленных ею квадратных метров, несмотря на то, что там живет родная сестра и не имеет своего жилья. Екатерину она перемещала на другие метры к престарелой матери.
Предварительный договор заключили в понедельник. Во вторник утром мы получили ответ по запросу из псих-диспансера. У Екатерины тяжелое заболевание. После перенесенного ею стресса она попала на лечение в клинику с нервным расстройством. Ее поставили на учет, с таким диагнозом человек не может нести ответственность за свои действия.
Короче, если даже регистратор не заметит, что человек невменяем, то сделку можно опротестовать и вернуть себе недвижимость через суд. Нужно просто предоставить справку о том, что человек болен, и его диагноз. Об этом, конечно, Жанна знала, поэтому не хотела оформлять квартиру через агентство. Но у неё никак не получалось продать квартиру в течение полугода. Покупатели находились быстро, но у всех возникали сомнения, требовали справки из диспансеров.
Моя клиентка Инга, по специальности врач, тоже заподозрила нечто подобное. Когда я сказала ей диагноз, она проконсультировалась, поговорила с самой Екатериной. После позвонила мне и сказала, что да заболевание тяжелое, однако в данный момент Екатерина находится в состоянии ремиссии и уже долго не принимает лекарств.
Я предложила пройти судебно-медицинскую экспертизу, однако совершенно не была уверена в результате
Жанна, схватилась за эту идею, как за соломинку. Мы поехали в клинику, где проводят такую экспертизу. Инга через своих коллег вышла на главврача и заранее с ним договорилась. По большому счету процедура экспертизы занимает до трех месяцев. Их у нас не было. Стоит это тоже не мало, но Жанна взяла все расходы на себя. В итоге собрали необходимые справки, привезли карточку с историей болезни, пока врачи изучали и решали, я готовила другие документы. Это длилось неделю, потом позвонила Инга. Она сообщила, что Екатерина прошла всех пятерых специалистов. Те приняли дружное решение, что она может в течение трех дней подписать договор купли-продажи. Справка для сделки готова. Екатерина сильно нервничает, ей становится хуже. Вся ситуация подорвала ее здоровье, надо начинать принимать препараты.
Я позвонила регистратору, объяснила, что надо срочно провести сделку. Он вписал нас в свой плотный график, и мы поехали. Все завершилось хорошо.
Что в итоге?
Историй много, ситуаций также. Всех не перечесть. Описала всего лишь малую толику рисков, просто они яркие и показательные. Порой продавцы, которые сами продают свою недвижимость, скрывают причины продажи, и вовсе не потому, что хотят обмануть, а просто не считают это важным и нужным. Например:
Собственник недееспособный — продать можно, купив ему другую недвижимость. Разрешение на сделку получают с разрешения Органов опеки и попечительства. Сложно, долго, много нюансов, но можно.
Собственник несовершеннолетний — аналогично недееспособному. При обеих сделках нельзя провести чистые продажи. Только с обязательным условием покупки встречного варианта, улучшение жилищных условий. Если остаются деньги от продажи, то денежные средства кладутся на счет недееспособного либо несовершеннолетнего.
Неблагонадежная семья в социально опасном положении – пока семья находится в СОПЕ, в БТИ стоит запрет на отчуждение. При снятии семьи с СОПА, продажа возможна только с разрешения Органов опеки и попечительства.
Недвижимость строилась, приобреталась, приватизировалась в браке — является совместно нажитым имуществом. Для продажи необходимо согласие обоих супругов и всех зарегистрированных в этой недвижимости совершеннолетних людей. После супруги развелись и разъехались кто куда. Или их дети уехали учится в другой город или, ещё хуже, в другую страну и там остались навсегда. Другой вариант — уехав жить за границу, остались зарегистрированными в продаваемом объекте сами и их несовершеннолетние дети. Как и куда их перерегистрировать?
Не всю недвижимость, которую в своё время брала в продажу, довели до сделки. Порой, выяснялись нюансы, которые было невозможно обойти законно. Почитайте о том, в чем заключается работа агента, как формируются цены, и истории связанные с этим в статье Domovita.by.