Сколько сделок совершается в Минске по размену квартир? Какие квартиры при размене самые ходовые? Какая категория населения наиболее активна в этом сегменте рынка недвижимости?
Об этом Myfin.by рассказал Артем Сахаревич, аналитик портала Realt.by.
Подсчитать все сделки по размену квартир сложно
- Точных данных о проценте разменных сделок по отношению к общему количеству ни у кого нет, потому что их сложно проследить.
Прямой обмен, когда двое людей меняются квартирами с доплатой разницы – довольно редкий случай. Куда чаще встречаются так называемые цепочки. К примеру, вы покупаете у меня однокомнатную квартиру, я за вырученные от продажи деньги и доложив какую-то сумму покупаю двухкомнатную, продавец «двушки» покупает «трешку» и так далее.
Такая цепочка может иногда достигать 6-7 звеньев и является предметом тесной кооперации агентств недвижимости. Проследить по данным реальных сделок, какие квартиры участвовали в такой цепочке, невозможно.
Рынок должен быть стабильным
– Для того, чтобы участники такой цепочки договорились между собой и каждого устраивала цена, нужна стабильная ценовая ситуация.
Собирать цепочки в условиях бурного роста или снижения цен невозможно, потому что те, кто изначально рассчитывал на одну сумму, могут захотеть больше или найдут более дешевый вариант для покупки.
Второе необходимое условие — на рынке должен быть выбор квартир.
Кредиты способствуют разменам
– Благодаря снижению ставки рефинансирования за последние 1,5 года огромное число людей решили жилищный вопрос с помощью кредита. Однако «кредитный бум» породил ощутимый рост цен — за год квартиры в Минске подорожали на 14%, в других городах страны на 5-10%. При таком росте собирать длинные цепочки было затруднительно.
Сейчас, когда рынок успокоился, полагаю, что кредиты дадут импульс именно разменным сделкам. Поменять однокомнатную на двухкомнатную квартиру в Минске можно за 10-15 тысяч долларов, двухкомнатную на трехкомнатную — за 15-20 тысяч. Даже те, кто не обладает этой суммой, могут взять кредит на недостающую часть.
Кто меняет квартиры
– Если говорить о покупателях, то на рынке ощущаются демографические изменения, которые сказываются как на прямых покупках, так и на размене.
В чем это заключается? Среди покупателей жилья можно выделить две категории. Первая — это молодые люди, которые самостоятельно либо уже будучи в браке покупают свою первую квартиру (зачастую с помощью родителей). Условно это возрастной диапазон 20-35 лет.
В ближайшие годы из-за демографических сдвигов их станет меньше. Если вы обращали внимание, в новостях уже несколько лет упоминают, что некоторые вузы не могут набрать студентов даже на бесплатное отделение. Это одно из следствий данного процесса.
В другой возвратной категории покупателей, напротив, будет наблюдаться рост. Это люди от 35 до 50 лет, то есть семьи с детьми, уже состоявшиеся специалисты с уровнем доходов выше, чем у первой категории. Эти люди будут покупать более комфортное жилье.
Требования к застройщикам будут повышаться
Долгое время застройщики ориентировались на первую группу, которой можно было легко продать условную «панель в поле». И покупатели не особо по этому поводу переживали, потому что для них цена вопроса стояла на первом месте.
В будущем требования будут возрастать, так как второй категории покупателей нужно будет более качественное жилье.
Размены это также затронет, причем именно качественные размены. Люди будут стремиться поменять квартиру в старом доме, например, однокомнатную в хрущевке, на двухкомнатную в более современном доме.
А у старого, морально устаревшего жилья перспектива как раз-таки негативная.