Мировые бренды продолжают уходить из России. По оценкам местных специалистов, за последние месяцы рынок РФ покинули более 160 зарубежных компаний. Торговые центры, которые делали ставку исключительно на пул мировых брендов, были вынуждены фактически сворачивать свою деятельность. Возможно ли повторение российского сценария в Беларуси? Спросили исполнительного директора NAI Belarus Андрея Алешкина.
Ретейл в России – всё? А что будет с белорусским рынком?
– В ведущих российских торговых и торгово-развлекательных центрах крупные международные ретейлеры в качественных объектах если и не доминировали численно, то арендовали крупные по площади помещения, что в итоге привело к вакантности в 25-30%.
А в тех объектах, которые делали ставку исключительно на пул мировых брендов, вакантность достигла критических 50-70% . Хотя такие примеры оказались единичными.
Не менее болезненной, кроме прямого роста вакантности, для российских собственников оказалась потеря выручки. Зарубежные ретейлеры платили высокие ставки в случае фиксированной ставки аренды, и от них поступал основной объем выручки в случае договоров оплаты процента от оборота.
Также уход брендов сказался на посещаемости торговых центров населением, которая в среднем по Москве сократилась на 9%, что снизило выручку и у оставшихся ретейлеров. В итоге при росте вакантности до уровня около 30% выручка торговых центров упала до 70%.
Для белорусского рынка аренды проблема привлечения известных брендов всегда была «головной болью». Однако в сложившейся ситуации это оказалось своего рода страховкой.
Поскольку отказ зарубежных ретейлеров от аренды помещений в торговых центрах Беларуси с конца февраля по апрель 2022 года не носил массового характера, заметного роста вакантности не произошло.
Кто из зарубежных ретейлеров ушел с белорусского рынка?
| H&M | фэшн | временно приостанавливает | |
| Hesburger | общественное питание | намерен прекратить работу с лета 2022 года | |
| Jysk | DIY | временно приостанавливает |
Пока освободили площади H&M (это 2,2 тыс. кв. м в Минске и 1,5 тыс. кв. м в Гродно) и сеть Jysk (11 магазинов по Беларуси, что в сумме более 10 тыс. кв. м арендной площади). Например, уход H&M повысил вакантность торговых площадей Минска ориентировочно на 0,17% от арендной площади торговых объектов.
Сохранение большинства международных брендов в Беларуси связано с тем, что значительная часть компаний работает на рынке не напрямую, а через франчайзинговые и эксклюзивные договоры с белорусскими компаниями и их партнерами из других стран.
Значит, 2022 будет успешным для белорусского ретейла?
В целом в Минске не было ввода крупных объектов ни в предыдущем 2021 году, ни в I квартале 2022 года. Ряд реализуемых девелоперских проектов в торговом сегменте заявлялся к завершению к этому периоду или раньше. Однако ввод в эксплуатацию и функционирование ни одного из заявленных проектов не начались.
В пересчете на арендные площади рынок качественной и условно качественной торговой недвижимости Минска составляет около 1400 тыс. кв. метров. Предложение остается неизменным с 2020 года.
Несмотря на отсутствие массового ухода мировых брендов с белорусского рынка, нельзя сказать, что работа торговых центров в Минске и Беларуси не будет испытывать сложностей в текущем году. Отдельные объекты не могли решить вопросы заполнения площадей и в прошлые «сытые» годы, в условиях меньших рисков.
Закрытие даже отдельных магазинов, принадлежащих известным брендам, уже проблемы для каждого конкретного объекта, с площадей которого они уходят. Особенно, если этот объект был магнитом, формировавшим значительные потоки посетителей торговых центров, если арендовал крупную площадь.
Даже оставшиеся работать магазины, принадлежащие, например, польским или турецким сетям, столкнутся с проблемой логистики, организации поставок.
Раньше, например, украинский маршрут был самым коротким для товаров из Турции. Сейчас его нет.
Ситуацию усложняет запрет на работу со странами ЕС транспортных компаний Беларуси и России. А это значит, что усложняются возможности поставок товаров не только из той же Польши, Испании или еще каких стран ЕС, но и товаров из третьих стран. К примеру, продукция из Китая или Индии зачастую поставлялась в порты Гданьска или Клайпеды, откуда потом привозилась белорусскими автопоездами в Беларусь.
И нельзя быть уверенным, что уже завтра не будет новых санкционных мер, которые только усложнят поставку товаров в наши магазины. Здесь хочется напомнить, что ряд крупных международных транспортно-экспедиторских и почтово-логистических компаний, как, например, Maersk, FedEx, DHL и др., и до этого объявили о прекращении работы в Беларуси.
Также с определенными трудностями столкнутся мультибрендовые магазины, даже если не напрямую, так косвенно. Некоторые товары на рынок Беларуси поступали из России, в том числе с расположенных там производств. Сейчас компании объявили об уходе с рынка РФ, включая производство, как, например, некоторые производители бытовой техники и электроники, что ведет к сужению ассортимента и стимулирует оптимизацию розничной сети. К примерам из этой серии можно отнести недавнее закрытие одного из супермаркетов сети бытовой техники «Электросила».
Есть нюанс и с условиями аренды площадей
Если в период января-февраля ставки арендной платы держались на уровне, характерном для конца 2021 года, то уже с первых чисел марта 2022 года ставки в пересчете на евро стали снижаться.
Данная тенденция наблюдается как по отношению к запрашиваемым ставкам по новым договорам, так и по пересмотру коммерческих условий уже ранее заключенных договоров. Запросы на пересмотр ставок возникли в период существенного снижения курса рубля к евро. Поэтому арендаторы обратились с просьбами или о снижении ставки в евро, или фиксации курса рубля на определенном уровне (например, из расчета 3-3,2 рубля за 1 евро) на несколько месяцев, до определения и стабилизации ситуации на рынке.
Наблюдается и встречная перестраховка, характерная для собственников недвижимости. В ряде случаев, где договоры были привязаны исключительно к проценту от оборота, арендодатели настаивают на переходе к гибридной схеме, когда часть арендной платы будет фиксированной.
В период начала кризиса наблюдался повышенный спрос на многие товары повседневного спроса (продукты питания, бытовая химия, санитарно-гигиенические товары) и дорогостоящие товары, как, например, бытовая техника.
Это привело к скачку выручки, за которым последует значительное снижение розничного товарооборота по многим товарным группам, что на многие месяцы может лишить собственников ожидаемых поступлений от аренды.
В первую очередь, это товары первой необходимости (многие виды продуктов питания, санитарно-гигиенические товары). Например, повышенный спрос на пищевую каменную соль был вызван тем, что население привыкло к украинской, от предприятия «Артемсоль», а город Соледар, где расположены рудники и производство, оказался в эпицентре боевых действий. С географией у белорусов все в порядке, они реально оценили, что поставки оттуда возобновятся не скоро.
Второй вид продукции – бытовая техника и электроника, автозапчасти. Особый ажиотаж наблюдался в период скачков курса рубля и с образованием дефицита наличной валюты в обменных пунктах.
Люди банально бросались спасать рублевые сбережения, даже если покупка телевизора или холодильника не была уж очень актуальной.
Здесь, кроме того, сказалось еще и то, что ряд зарубежных производителей заявил о временном уходе с рынка, поэтому совершались покупки с учетом рисков, что продукция предпочитаемого бренда может исчезнуть.
Насколько выросли продажи этих товаров с конца февраля и до мая – пока сказать сложно. Пока назывались только отдельные товары. Например, продажи муки выросли вдвое. Но по опыту кризисов прошлых лет рост продаж данных групп товаров в течение месяца-полтора составлял 12-15% к среднемесячным показателям, а затем на 5-6 месяцев на те же 12-15% ниже среднемесячных показателей.
На конец марта из-за фиксации курса или некоторых подвижек в сторону снижения фиксированных ставок ставки стали ниже на 6-10%. В течение апреля – начала мая происходила «притирка» к ситуации на рынке. Сейчас рынок аренды выходит на какой-то устоявшийся уровень ценовой политики. Наиболее вероятно, что до момента плато произойдет общее снижение размеров ставок в еврономинале по рынку в 15-20% от уровня на начало 2022 года.