За какие квартиры покупатель готов выложить крупные суммы, кто покупает элитное жилье и почему сталинки больше не в моде – обо всем этом в нашем материале.
Раньше – помпезность, сегодня – современность и технологичность
Если в 90-х и начале 2000-х под элитностью понималась помпезность (это с того времени к нам пришли квартиры с так называемым «царским» стилем) и огромное количество метров, то сегодня это сочетание стиля, современности и технологичности, объяснила агент по продаже и аренде элитной недвижимости агентства недвижимости «Твоя столица» Наталья Латышева.
– Есть несколько критериев, по которым мы можем отнести квартиру к разряду элитных. В первую очередь элитность определяется объектом недвижимости, в котором квартира расположена. Квартира в панельном доме, даже если он новый, едва ли может считаться элитной. Покупатель элитной квартиры не выберет панельный дом по той простой причине, что это массовый продукт, – рассказала специалист.
Второй критерий – это место расположения дома, третий – характеристика самой квартиры: как правило, это большая площадь (от 100 кв. м), высота потолков, планировка и др.
Элитная квартира в сталинке?
– Часто люди спрашивают: может ли элитная квартира располагаться в сталинке? Безусловно, да. Сталинки могут выступать как элитное жилье, правда, при одном условии: такая квартира должна быть расположена в центре города.
По словам Натальи Латышевой, раньше основными потребителями сталинок были иностранцы: граждане России, Израиля, Сирии, Казахстана и т.д. Для них была важна историческая ценность вместе с так называемой элитностью. Сейчас в стране такого количества иностранных граждан нет. Сегодняшний покупатель – неважно, белорус или иностранец (чаще россиянин) – хочет совершить рациональную покупку с точки зрения последующей ее ликвидности – это значит купить современное жилье.
Сегодня на рынке все еще достаточное количество сталинок, продающихся по высоким ценам. Но по свои качествам и характеристикам они проигрывают новостройкам, если, конечно, не ставить во главу угла их историческую ценность.
– Это ведь и «возрастные» подъезды, стены которых покрашены зеленой краской. И получается, что собственник, купив квартиру в таком доме, к примеру, на 4-м этаже, делает ремонт в подъезде до своего этажа. Человеку гораздо дешевле купить «голую» новостройку и сделать там ремонт, чем в сталинке. При этом в итоге новостройка будет ликвиднее при необходимости продать. К тому же зачастую в сталинках документы не соответствуют фактическому метражу или еще чему-то, потому что судьба у этих квартир, мягко скажем, непростая.
Специалист обратила внимание, что в сегодняшней ситуации развития рынка новостроек, того формата, стиля, качества, который предлагается в них, сталинки постепенно теряют свою привлекательность.
«К тому же сейчас у сталинок есть большой конкурент – жилой комплекс Depo, который строится на площади Победы. Он вписан в историческое окружение, и при этом комплекс очень современный. Здесь и подземный паркинг, и окна в пол, и огороженная территория. При этом минимальный спрос на сталинки был и будет всегда», – считает специалист.
Спрос очень точечный
Характеризуя сегодняшний спрос на элитные квартиры, представительница агентства недвижимости называет его очень точечным, на индивидуального покупателя. По ее словам, спрос сильно упал в сравнении с 2012–2013 годами, когда элитную недвижимость покупали не только белорусы, но и иностранцы. Тогда доля таких сделок составляла около 4-5%, сегодня это 1%.
Причины снижения спроса разные: немало людей уехало из страны, плюс низкая покупательская способность.
«В общем, сегмент элитных квартир подрастерял свою целевую аудиторию. Следует отметить и то, что кто-то из таких покупателей перешел в сегмент индивидуального коттеджа и переехал за город в такие жилые комплексы, как «Зеленая гавань», «Пирс». И пусть эти комплексы сложно назвать элитными, но они точно отвечают запросам на современность», – отметила специалист.
Кто покупает?
– Обычно такие клиенты не раскрывают всей подноготной, кто они и т.д. По нашей практике мы можем сказать, что это люди бизнеса и иностранцы, которые продолжают по-прежнему вести бизнес здесь. То есть такими покупателями никогда не были айтишники, которые всегда предпочитали жилье уровня комфорт без всякой премиальности и элитности.
Около 85-90% покупателей элитного жилья – белорусы. Что касается иностранцев – это чаще всего россияне, которых с 2021 года стало чуть больше, чем было раньше. Это чаще всего обеспеченные граждане соседней страны, которые, как предполагает специалист, в нашей стране открывают бизнес. Покупали элитное жилье и украинцы, но это были единичные продажи.
Покупка такого жилья – исключительно для жизни, также уверена Наталья. Она пояснила: покупка элитного жилья не подходит для инвестиций, потому что инвестиции – это не покупка глазами, а покупка калькулятором.
– Когда ты рассчитываешь, на какой стадии рынка ты покупаешь (высокой или низкой), что ты туда вложишь и что ты получишь в итоге. А элитное жилье – это не про скидки, не про рациональность, по сути, даже оценить ту или иную элитную квартиру сложно, они очень разные и совершенно не типовые. Разбежка в цене между квартирами данного сегмента может достигать десятков тысяч долларов.
Почем элитка?
Условно нижний порог стоимости элитных квартир стартует от $200-250 тыс., отметила специалист.
– За последние полгода у нас в агентстве была продана квартира в микрорайоне «Золотая горка» по адресу Смолячкова, 4. Это дом клубного типа с подземным паркингом, консьержем, видеонаблюдением. Квартира площадью 140 кв. м в семиэтажке была продана за $390 тыс. К слову, она была без ремонта.
И хотя для покупки элитного жилья покупатель быстро находится очень редко, одна показательная сделка была зарегистрирована месяц назад, поделилась информацией Наталья. В элитном жилом квартале в Лебяжьем был продан пентхаус площадью более 100 кв. м за $250 тыс. Пентхаус был со свободной планировкой, вообще без отделки. Квартира ушла без торга за один день, покупатель – россиянин.
– Хотелось бы пояснить, чтобы никто не подумал, что такие квартиры расходятся как горячие пирожки: просто у нас в агентстве есть база клиентов, и, когда появляется определенная квартира, мы знаем, кому ее предложить.
Какие квартиры сейчас продаются?
Например, сейчас продается квартира в ЖК «Парус». Ее можно отнести к премиальному классу жилья в том числе и из-за расположения квартиры на высоте птичьего полета (24-й этаж). Панорамные окна в пол – одно из главных преимуществ квартиры. На цене сказывается и месторасположение. Апартаменты чуть более 150 квадратов стоят $430 тыс.
Еще одна квартира свободной планировки скрывается на ул. Захарова, 50. Ее площадь – 120 «квадратов». Квартира находится в кирпичном доме 2004 года постройки в тихом центре столицы. Стоимость жилья – $260 тыс.
За квартиру, выполненную в стиле скандинавский лофт, в ЖК «Вивальди» владельцы хотят $290 тыс. Площадь жилья – без малого 140 «квадратов». В квартире сделан стильный современный и качественный ремонт, который продуман до мелочей. Дизайн-проект квартиры и мебели – от дизайнера из США. Полностью меблирована и готова к заселению.
Золотая сантехника – устарела морально?
Мы не могли не спросить, какие «навороты» сегодня можно найти в элитных квартирах и насколько изменились представления о том, как жить красиво.
«Например, элитные квартиры с золотой сантехникой есть и сегодня, – признается собеседница. – Владельцы таких квартир вынуждены сегодня конкурировать и искать покупателя не в сегменте элитной недвижимости, а в сегменте «комфорт». Потому что такое жилье уже не соответствует современности, да и такой ремонт устарел. Есть такое выражение: то, что было элитным вчера, не премиально сегодня. Вычурная золотая сантехника, помпезные аксессуары никому не интересны сейчас. А раз неинтересно, то не найдется и покупатель».
– Что сегодня можно увидеть в элитных квартирах? Бассейны и джакузи – это уже как маст-хэв. Террасами больших площадей тоже никого не удивишь. Когда-то в базе агентства была квартира на самых верхних этажах с зимним садом под открытым небом. Вертолетных площадок, конечно, нет – это не белорусская тема. А в целом белорусы отдают предпочтение технологичности, «умному дому», а не выносным бассейнам, как в ОАЭ.
«Следует отметить, что Минск – город компактный, в котором хватает элитных квартир, но при этом нет такого размаха, который можно было бы увидеть в Киеве, Москве или Санкт-Петербурге. Скорее всего, потому что и размах бизнеса, доходы у нас все же меньше, чем там. Еще, мне кажется, значимый фактор, о котором стоит упомянуть: наши люди не привыкли выставлять все это напоказ, не любят афишировать свой доход и квартиры», – заключила специалист.