Прошедший 2022-й для складской недвижимости был знаковым: вводились зарубежные санкции и отечественные контрсанкции, грузооборот транспорта и внешняя торговля падали, традиционные пути логистики менялись. Однако рынок на все ответил позитивом, которому можно было бы позавидовать и в более стабильные времена. Подробнее о ситуации со складами Myfin.by рассказал директор NAIBelarus Андрей Алешкин.
Предложение и спрос
Предложение складской недвижимости в 2022 продемонстрировало рекордные за последние три года рост. Всего было введено в эксплуатацию 151,5 тыс кв.м. складов:
- СЛК «Хатежино» (38 тыс. кв.м.) – арендатором объекта выступила компания «Триовист» (интернет-гипермаркет 21vek.by);
- ТЛЦ «БелВиллесден-Ярково», направленный на обслуживание товаропотоков крупной национальной розничной сети «Гиппо»/«Белмаркет» (36 тыс. кв.м.);
- транспортно-логистический комплекс «Королев Стан» от «Белпромстрой» (введено 33,9 тыс. кв.м., всего 62,4 тыс. кв.м.);
- производственно-складской комплекс в районе деревни Цнянка от «Белпромстрой» (16 тыс. кв.м.);
- 3-й корпус в логистическом комплексе М21 (22,8 тыс. кв.м.);
- складской комплекс в городской черте Минска на ул. Корженевского, 18 (13 тыс. кв.м.);
- завершен проект складской недвижимости в Фаниполе (10 тыс. кв.м.).
Спрос в сегменте складов на протяжении всего 2022 года сохранялся наиболее стабильным и устойчивым среди всех сегментов коммерческой недвижимости. Для сегмента практически не были характерными ротационные явления или просто освобождение значительных площадей. Скорее наоборот, в большинстве реализованных проектов еще до завершения СМР и ввода в эксплуатацию на площади находились операторы и арендаторы.
Несмотря на сравнительно высокие объемы нового строительства по меркам белорусского рынка в период 2021-2022 годов, фактически все предложенные рынку новые площади были востребованы в очень короткий период после ввода в эксплуатацию. Кроме того, что сохранялся высокий спрос на аренду в спекулятивном сегменте, ряд объектов был реализован как built-to-suit проекты.
Лидерами, формировавшими спрос, были и остаются торговые компании (традиционный ритейл и, безусловно, e-commerce) и дистрибьюторы (импортеры). В 2022 году на площадях комплекса нового комплекс в ТЛЦ «Королев Стан» был организован сортировочный центр крупного игрока российского рынка e-commerce OZON, где арендуемые площади составили более 13 тыс. кв. м. Также на базе нового крупного склада в СЛК «Хатежино» был организован логистический распределительный центр 21vek.by.
Ставки аренды и вакантность
В сегменте складов, как и в иных сегментах коммерческой недвижимости, в сентябре в формировании ставок произошел процесс отвязки от традиционного еврономинала и был осуществлен переход на ставки в рублях.
Какой размер ставки в рублях был принят и утвержден, согласовывалось индивидуально между контрагентами, однако в основном ставку приводили к значению, полученному в результате перевода действовавшей ставки в евро по курсу Нацбанка на начало сентября или на дату перезаключения договоров до 23 сентября.
Высокий спрос на склады, создание складских запасов на перспективу, позволил не только сохранить стабильными ставки аренды, но и зафиксировать вакантность площадей на низком уровне.
Несколько более высокая вакантность в складах на значительном удалении от МКАД. В недавний период ограниченного предложения и высокого спроса заполнялись качественные объекты и на удалении от МКАД. Возможно, что те объекты, которые ввелись в последние месяцы 2022 года, будут заполняться медленнее.
Последние месяцы 2022 показали, что интерес к складам не исчез, оптимальные варианты продолжали искать представители различных сфер бизнеса, а e-commerce стали далеко не единственными драйверами рынка на текущем этапе. Все это в целом сохранило вакантность низкой.
Итоги и прогнозы
Вероятного ухудшения конъюнктуры в сегменте складской недвижимости до конца 2022 года не произошло. Однако те предпосылки, которые могли ухудшить конъюнктуру, не исчезли, и их влияние возможно уже в период 2023 года. E-commerce, как ключевой арендатор, уже не будет таким активным. Основные участники рынка из данного сектора свои потребности закрыли за 2022 год, новых участников, особенно крупных, вряд ли приходится ожидать.
Со стороны других секторов, например, дистрибьютеров, можно ждать даже сокращения занимаемых площадей. В результате санкций/контрсанкций реальный грузооборот у них сократился и, вероятно, склады на постоянной основе в прежних объемах будут не нужны. Но это, с другой стороны, может вызвать интерес к услугам ответственного хранения, что в таком случае приведет к спросу на новые площади у профессиональных операторов.
Ключевые тенденции на 2023:
- Риск снижения спроса на склады по причине падения товарооборота розницы, снижения грузопотоков дистрибьюторов-импортеров, нарушение традиционных каналов логистики, установление и отработка новых. Непредсказуемая ситуация с санкциями, есть как риск их ужесточения, так и возможное снижение давления;
- В перечисленных условиях ряд компаний пойдет на снижение постоянно арендуемых площадей с одновременным использованием услуг компаний по ответственному хранению;
- Рынок ставок полностью приспособится к условиям формирования в рублях;
- В сегменте продолжится реализация заявленных и начатых проектов. Но активность девелоперов будет ниже, чем в 2022 году.