- Белорусы не готовы переплачивать за недвижимость
- Заботиться об экологии, не запрещая строительство
- Чем больше человек тратит на дом, тем важнее эстетика
- В США дешевая недвижимость = низкое качество. И это нормально!
- Мы не строим из себя «серьезных дядек»
- Три ключевых рынка
- Случайных клиентов отпугиваем ценами
- Беды «умного дома»
- Хороший дизайнер – кто это?
- Удивительные США: строят плохо, но дорого
- Как выйти на рынок США? Перевезти себя
- Какой дом построить себе прямо сейчас?
- Мир узнает про белорусов-архитекторов и строителей
Как белорусский рынок недвижимости переживает новый бум частного домостроения, что интересного можно почерпнуть на рынке США и как определить хорошего дизайнера, в большом интервью для Myfin.by рассказал Алексей Кораблев, соучредитель и CEO архитектурного бюро ZROBIM architects.
– За последний год в Беларуси рынок жилой недвижимости вырос. Предположу, что в том числе благодаря пришедшему спросу со стороны России. Поскольку в Беларуси у нас сейчас точечные эксклюзивные заказы на интерьер квартир, просто ждем следующий этап.
Тренд обычно начинается с роста цен на квартиры, потом спрос на квартиры насыщается, и люди обращают внимание на частные дома. Думаю, через год-два рынок перейдет в эту фазу.
Например, мы делали дом в Веснинке, который был выставлен на продажу за $2 млн. И он продается уже примерно два года, но желающих было не много. И только за последние полгода пошли звонки чуть ли не каждый день. То есть на такую дорогую недвижимость появился нормальный спрос.
Белорусы не готовы переплачивать за недвижимость
– Белорусский премиальный рынок недвижимости еще очень незрелый, здесь нет больших денег. Яркий пример – хотели построить инвестиционный дом, чтобы потом его продать и заработать. В итоге просто не нашли клиента. Причем в Москве точно такой же дом у нас были готовы завтра забрать.
У нас люди не готовы переплачивать и дорогого сегмента практически нет. Продавать дом за $2 млн два года – это ненормально для зрелого рынка, а для Беларуси нормально. И если он продастся сейчас, то это будет считаться даже быстро. Потому что похожие дома продаются и по 5–7 лет. В Москве они за неделю уходят.
Почему-то многие считают, что дом не может стоить дороже, чем доски, из которых он сделан. С другой стороны, это интересно, потому что приходится постоянно крутиться и выживать на рынке, делать и качественно, и дешево.
На развитом рынке вроде США люди очень ценят свое время. Там буквально готовы в 5 раз выше переплатить за стройку при условии, что ты сдашь все в срок и не будешь постоянно доставать заказчика согласованием цвета плитки или чего-то еще. Ему вообще это все не надо, ему важно, чтобы ты через 6 месяцев отдал дом в готовом виде, чтобы он завез свои тапочки и мог уже жить.
У нас наоборот: время ценят крайне редко, но качество и цена на первом месте. Это не хорошо и не плохо, просто разные подходы.
Заботиться об экологии, не запрещая строительство
– Одно из интересных решений в США – борьба за экологию в частной застройке. У них чем экологичнее земля, тем большие участки тебе дают под застройку. Для нас это звучит странно. Условно, если заповедник, то там строить нельзя. А даже если можно, то построят стандартный поселочек на 30 домов с участками по 15 соток.
В Штатах в принципе строить можно везде. Но если это какие-то важные экологические зоны, то ты должен брать участок, соответствующий нормам. Например, не менее 5 гектаров на 1 дом. И получается, что плотность застройки не губительна для природы. Мне кажется, таким регулированием масштабов участков они очень классно решают проблему экологии. Хотелось бы такую практику применять и у нас.
Чем больше человек тратит на дом, тем важнее эстетика
– Первый этап повышения личного комфорта – сменить квартиру на частный дом. Затем присматривать дом в подходящем комьюнити, чтобы были классные соседи, какие-то общественные места: тренажерный зал, бассейн, ресторан. И следующий уровень комфорта – концептуальные поселки с большими участками, где на своей территории не виден соседский дом. Чтобы ощущать себя в полной приватной обстановке.
Почему так? Если посмотрим на среднебюджетный сегмент, то там люди, как правило, оценивают недвижимость по единственно важному критерию: сколько стоит квадратный метр. Все остальные параметры вторичны.
В США дешевая недвижимость = низкое качество. И это нормально!
– Интересно, что в США понимают, что такое дешевый сегмент. То есть если дом сделан плохо, это нормально, потому что он дешевый и находится в своей ценовой категории.
Почему у нас строители не любят работать в бюджетном сегменте? Потому что там вынимают душу из всех. Не важно, сколько ты берешь за свою работу, клиенты требуют одинаково высокое качество. И выигрывает максимально стервозный клиент, который это качество «выбивает».
В США это не так: если ты платишь мало, то и не жди, что тебе красоту сделают. Максимум покрасят всё вместе с мебелью в один цвет, еще и возьмут за это отдельно $10 000, и ты будешь рад, потому что взяли не $100 000.
На постсоветском пространстве качество стройки реально одно из лучших в мире, особенно в Беларуси, и даже в России сильно зависит от объекта и того, кто на нем работает. И мне кажется, что следующий этап зрелости рынка – когда люди поймут, что дешево – это значит не очень качественно, но быстро.
Например, в США построить дом за 6 месяцев – это нормально. У нас это нереально. Да, у них этот дом будет немного кривенький, внутри будет все очень плохо, но всего 6 месяцев. И человек не будет платить лишнюю аренду, потратит столько денег, сколько планировал, и не облысеет в процессе стройки.
Мы не строим из себя «серьезных дядек»
– У нас нет инвестиционной стратегии или глобального плана развития на десять лет.
Опыт показывает, что как только мы собираемся и начинаем строить из себя «серьезных дядек», обсуждаем важные планы на год – сколько нужно построить объектов, сколько денег заработать, – следом наступает какой-то кризис.
Поэтому ориентируемся на то, что жизнь сама подскажет.
Когда мы стартовали 13 лет назад, основным запросом от наших клиентов были трехкомнатные квартиры в Минске. Мы их пачками делали, стали специалистами в этой области: знали, как всё сделать идеально.
Потом открыли свой YouTube-канал, пошли заказы со всего СНГ на дома. Мы тогда проектировали частные дома: сначала на 100 кв. м, потом уже и на 200, 300.
Затем после Covid-19 все с ума сошли по частному жилью: мол, нужно жить в своих домах, в окружении таких же людей в частных поселках. Сейчас наше основное направление проектирования – это поселки: и по 30 домов, и огромные поселения по 300 домов. Все строят, особенно в России, в колоссальных масштабах.
Сложно угадать, что будет завтра. Может, все настроятся, устанут от поселков, и надо будет какие-нибудь ЖК делать или «панельки».
Три ключевых рынка
– Если смотреть глобально, то у нас есть понимание трех ключевых направлений и рынков. Во-первых, Россия – она сейчас сильно развивается в плане элитной недвижимости: если раньше деньги состоятельных людей могли утекать за границу, то теперь большая часть тратится внутри страны.
За последние два года рост рынка премиальной недвижимости колоссальный. И для нас это большой хороший рынок.
Второе направление – США. Там сейчас не много проектов, но это такой рынок, где не проиграешь. Он всегда будет, он всегда огромный, там есть место для всех.
И третий большой рынок – это Саудовская Аравия, где тоже много строят, а порог входа небольшой по уровню качества.
Вот три основных направления плюс небольшие разовые проекты. Например, сейчас под Швейцарией строим небольшой поселок.
Случайных клиентов отпугиваем ценами
– Случайных клиентов у нас нет, мы их еще на первом этапе отпугиваем ценами, так что человек уже подготовлен морально и физически. Как правило, клиент минимум 3 месяца зреет, в среднем – 6, а иногда может и до года определяться.
Сначала он нас увидел в Instagram, потом понял, что есть YouTube-канал, потом посмотрел на сайте проекты, потом прочитал какие-то интервью, потом приехал в офис познакомился или посетил региональное отделение. Потом наконец-то купил участок земли и в итоге пришел к нам.
У него выбор не стоит, куда идти и сколько платить, потому что у него в этом сегменте перед глазами есть только мы.
Раньше мы думали, сколько нужно в маркетинг вложить денег, чтобы вытянуть продажами больше денег. В недвижимости это не работает. Здесь действует комплексная история, где нет прямых продаж. Ты должен расставлять везде маркетинговые сети и потом ходить, проверять их. Чтобы человек слышал о твоей компании из всех источников, и в голове у него была устойчивая ассоциация: если газировка, то это Coca-Cola, если архитектурный проект, то это ZROBIM architects.
Сейчас в отделе маркетинга работает 10 человек. И каждый занимается своим делом. Но все вместе работают на узнаваемость: чтобы наши проекты публиковали в отраслевых медиа, чтобы выходили видеоролики, в том числе в английском сегменте YouTube и Instagram.
Беды «умного дома»
– Я бы себе сейчас «умный дом» не делал: во-первых, уже наигрался, а во-вторых, это очень скользкая тема. Потому что стоит дорого – я делал на немецких элементах ABB, а сейчас их достать уже проблема. А если заменить что-то надо?
Даже если делать на китайской базе, это все равно нужно обслуживать. Если компания, которая делала «умный дом», не дай Бог закроется, то весь ваш «умный дом» можно выкидывать на помойку, потому что никто другой не разберется в этом никогда. Либо тебе самому нужно будет стать программистом, чтобы в этом разобраться.
И еще очень сложно подстроить это все под себя. Вот, например, Андрусь Bezdar (сооснователь студии ZROBIM architects) на протяжении полутора лет работал со специалистом, каждую неделю проводили замеры и тесты, чтобы отладить дом.
И там невозможно сделать какие-то общие правила, потому что все люди привыкли жить по-разному. Кто-то просыпается в темноте, кому-то нужно открыть шторы. Кто-то любит ночью спать в холоде, а кому-то нужна жара, чтобы в трусах по дому ходить. И все эти персональные особенности нужно запрограммировать и вписать, на что уходит очень много сил.
Какие-то простые функции, типа свет и шторы, наверное, можно подключить, но вентиляцию, отопление, безопасность, шлагбаумы и прочие вещи считаю уже избыточным. Есть, к слову, беспроводные решения Xiaomi для простых вещей, их проще настроить обычному человеку. Единственная проблема, что все эти беспроводные «умные дома» работают через сервер в Китае, куда они отправляют данные. И если внезапно отключится интернет, то и «умный дом» тоже не будет работать.
Поэтому я не тратил бы деньги на технологичность, а потратил бы всё на эстетику.
Хороший дизайнер – кто это?
– Я их отличаю по работам. Если, например, работы дизайнера по стилю «современный минимализм» похожи на аналогичный запрос картинок в Google, то это плохой дизайнер.
Если его работы похожи на картинки из Pinterest, то это средний дизайнер. А если работы похожи на картинки из Dezeen или ArchDaily, то это уже хороший дизайнер.
Еще есть очень хорошая характеристика (не я придумал), как отличить хороший дизайн от плохого. Знаете, есть такие домики для кошек с когтеточками, на столбики похожие. Если этот домик вписывается в дизайн, то это плохой дизайн. А если он не вписывается, то это хороший дизайн.
Потому что очень часто такие домики прямо органично вписываются в интерьер, к сожалению.
Мне нравится, что сейчас с каждым годом появляется всё больше классных дизайнеров, архитекторов, которые реально понимают в своем деле.
Удивительные США: строят плохо, но дорого
– Я как-то в Питер ездил на объект, и там мне говорят: «Мы уже три раза заказывали отливы, потому что брак привезли». А я смотрю на этот брак – да они идеальные для Америки! Там никто и не подумал бы, что что-то не так.
В Нью-Йорке очень плохо строят и очень дорого. При этом очень большая нехватка строителей. Плюс у них есть мощные профсоюзы, которые защищают людей не формально, а по-настоящему.
И ты не можешь не заплатить строителю, даже если он накосячил. Даже если ты ему сказал ванную в одном месте смонтировать, а он ее в другом поставил. Ты не проследил, а человек работу сделал, значит, нужно заплатить.
С одной стороны, это хорошо, что электрики или сантехники $20 000 в месяц легко на Манхэттене зарабатывают.
В то же время расстраивает непрофессионализм: тебе могут такое построить, и с этим ничего не сделаешь.
Качественный дом, как мы его понимаем в Беларуси, у них начинается от $10 млн. А если видишь что-то за $3 млн, даже не думай, по какой технологии построено, – это точно каркасник. Причем каркасник в самом худшем и дешевом его представлении.
Рынок очень консервативный. Первый вопрос, когда начинаешь работать в США: а кого ты знаешь из партнеров, компаний, кто тебя может порекомендовать? Поэтому первые два года прорваться на рынок крайне тяжело. Зато потом открываются перспективы на миллионы.
Как выйти на рынок США? Перевезти себя
– По всем правилам считается, что если у тебя не крупный бизнес, то нельзя с той же бизнес-моделью тратить деньги на новый рынок, скорее всего, они пропадут: ты не знаешь ни местной культуры, ни особенностей, нет налаженных связей, поставок и прочего.
Нужно в первую очередь потратить деньги на то, чтобы себя перевести на этот рынок. Как я и сделал со Штатами. А дальше уже смотреть: если получилось сделать бизнес здесь, то, вероятно, получится то же самое сделать и там.
Что точно не сработает – это взять $100 000, разработать какой-нибудь брендинг, сайт, логотип, нанять какого-то директора там и управлять компанией удаленно.
Нужно делать то, что ты знаешь. Если начинал здесь без денег, начинай и там без денег. Если расклеивал объявления, то едь расклеивай объявления и смотри, работает ли это там. Только так, на мой взгляд, это может сработать.
Какой дом построить себе прямо сейчас?
– Я бы сейчас не строил дом, который уже построил себе, потому что получился слишком дорогой квадратный метр. Сейчас понимаю, что я его не продам за эти деньги, несмотря даже на выросшие в цене материалы и прочее.
Потому что в какой-то момент ко мне приходили партнеры с запросом: а давай вентиляцию сделаем с большими скидками. И как тут не взять? А по факту лучше бы не взял. Меньше времени потратил бы на стройку и себестоимость была бы ниже.
Сейчас я строил бы рациональный дом. Мы делали такие проекты по запросам клиентов, где это простой одноэтажный блочный дом с деревянной отделкой: максимально простой деревянный фасад, без каких-то сложных архитектурных излишеств. Там есть красивости вроде внутреннего двора с панорамным остеклением.
Но внутри нет каких-то сложных инженерных решений, например, нет вентиляции. Зато есть теплый пол и кондиционеры. В нем нет «умного дома», используются простые отделочные материалы. И в итоге именно такие дома получается продать раза в три дороже, чем цена строительства.
По цене он обойдется примерно в $1000 за кв. м. Это без стоимости участка.
Мир узнает про белорусов-архитекторов и строителей
– Нравится, что есть возможность демонстрировать свои достижения на весь мир. Уже прошли двухтысячные с сомнительными деньгами. Люди стали более открытыми, не боятся демонстрировать достаток, и мы можем показывать свои проекты. Так весь мир постепенно узнает про белорусов, что у них есть крутые архитекторы и строители.