Основные критерии выбора кредита – это процентная ставка и срок. Но есть и еще один, менее очевидный параметр, напрямую влияющий на сумму, которую в итоге придется выплатить, – способ погашения. Для кредитов на недвижимость при их внушительной сумме и сроке в 15+ лет разница достигает больших размеров. Вместе с Domovita.by разбираемся, как работают аннуитетный и дифференцированный способы погашения.
К июлю 2023 года уже 9 банков предложили кредитные программы для недвижимости, а Нацбанк снизил ставку рефинансирования 6-й раз за полгода. Доступность кредитов спровоцировала всплеск сделок с квартирами. Так что стоит разобраться, как выбрать более выгодную программу кредитования.
Какими бывают способы погашения
Аннуитетный и дифференцированный способы погашения предполагают, что платить по кредиту нужно будет либо равными долями в течение всего срока использования кредита, либо постепенно уменьшающимися платежами.
Допустим, чтобы купить квартиру, необходимо докредитоваться на 100 тысяч рублей под 14,6% на 20 лет. В этом случае график платежей аннуитетным способом погашения будет стабильным: 1243 рубля ежемесячно вплоть до 2043 года.
Для дифференцированного график будет начинаться с 1605 рублей в первый месяц и дойдет до 420 рублей в конце срока.
Но разница заключается не только в том, что во втором случае финансовая нагрузка в начале будет выше, а в конце – ниже. При этих условиях в конце срока с аннуитетным способом погашения вы выплатите почти 299 тысяч рублей, переплата составит 199%. А с дифференцированным – на 59 тысяч рублей меньше. В конце срока сумма выплат составит только 240 тысяч, 140% переплаты.
Итоговая сумма не учитывает взносов за страхование имущества или жизни, которые могут требовать некоторые банки.
Почему итоговая сумма разная
Аннуитетный кредит выплачивается равными долями весь срок кредита. Но одинаковая только общая сумма, которую вы переводите банку. На самом деле она состоит из двух основных переменных: тело кредита и проценты, которые изменяются по мере выплаты. Подробную формулу можно найти здесь.
По этой схеме сначала выплачиваются проценты, а уже потом – тело кредита. В нашем примере с ежемесячным платежом в 1243 рубля на проценты уйдет основная часть суммы (1166 рублей) и только 77 рублей – на погашение основного долга. Постепенно сумма по основному долгу будет расти, а проценты – уменьшаться. В конце срока ситуация поменяется на противоположную: 1230 рублей будет направляться на выплату основного долга и только 13 рублей – по процентам.
В дифференцированном способе погашения фиксируется сумма, которая будет выплачиваться по основному долгу ежемесячно, а проценты будут начисляться на остаток от суммы долга. Поэтому платежи уменьшающиеся: чем больше вы выплатили по основному долгу, тем меньший процент будет начисляться ежемесячно.
Вернемся к примеру с кредитом на 100 тысяч рублей. Ежемесячные платежи составят от 1600 руб. в начале до 420 руб. в конце. При этом по основному долгу будет выплачиваться по 416 рублей. В первый месяц сумма по процентам составит 1189 рублей, а через 5 лет – уже 870 рублей. Так выходит, потому что за 5 лет вы выплатите уже 25 тысяч рублей по основному долгу, а проценты будут начисляться только на оставшиеся 75 тысяч.
- При аннуитетном способе погашения проценты ежемесячно начисляются на всю сумму долга, а при дифференцированном – на остаток. Отсюда такая большая разница в итоговой сумме.
Инфляция и плавающие ставки
Разницу в переплате по кредитам в 59 тысяч рублей можно оправдать тем, что эти деньги за годы обесценятся за счет инфляции, а значит, не стоит нести большую финансовую нагрузку в течение первых лет по дифференцированной схеме.
Но ставки по кредитам в Беларуси плавающие: ставка рефинансирования суммируется с определенным процентом банка. То есть если Нацбанк поднимет ставку рефинансирования, то может вырасти и процент по кредиту. Резкое увеличение ставки маловероятно, но такое может случиться, например, во время кризиса.
Например, в 2011 году Нацбанк поднял ставку рефинансирования с 11% до 45%, а потом постепенно, по несколько процентов в год, опускал ее до сегодняшних значений в течение 7 лет.
Так что рискованно брать более дорогой аннуитетный кредит с процентами, начисляющимися не на остаток, а на всю сумму. Либо нужно быть уверенным, что за 20 лет разница в 59 тысяч рублей будет стерта инфляцией. Но рассчитывать на то, что кредит резко обесценится, все же не стоит, потому что ставка может повыситься, а доход не всегда меняется пропорционально.
Досрочное погашение
Чтобы уберечься от плавающих ставок, можно погасить кредит досрочно. Но стоит сказать, что в обоих вариантах в первую очередь платятся проценты, чтобы банк не потерял свою прибыль. Но на одинаковом сроке у разных платежных схем будет разная сумма остатка.
Если вы берете кредит с аннуитетным платежом, то получаете мгновенную выгоду, потому что изначально платежи по дифференцированному кредиту будут выше: в нашем примере 1243 рубля против 1600 рублей. Суммы сравняются только через 6 лет, и уже потом дифференцированный платеж будет меньше аннуитетного.
С одной стороны, это позволяет взять кредит с меньшим ежемесячным доходом. Но за тот же шестилетний срок вы выплатите 89 500 рублей и из них только 9500 рублей основного долга по аннуитетной схеме (останется выплатить еще 90,5 тысячи). А по дифференцированной системе вы выплатите совокупно 100 тысяч руб. (на 10 больше, чем в аннуитетной), но 30 из них – основной долг (то есть останется 70 тысяч).
Поэтому, если вы решите выплатить кредит досрочно, по аннуитетной схеме через 6 лет вам необходимо будет внести 90 500 рублей, а по дифференцированной – 70 тысяч. Изначально по дифференцированной схеме вы заплатите больше, но выгода по итогу составит 10 тысяч рублей.
Что в итоге
Аннуитетный кредит может казаться более привлекательным, потому что фиксированные платежи в начале выплат меньше, чем при дифференцированной схеме. Кроме того, такой кредит одобрят при меньшем уровне доходов.
Однако итоговая переплата по такому кредиту будет намного выше. В первую очередь выплачивать нужно проценты, так что при досрочном погашении основной долг будет больше, чем при уменьшающихся платежах. Кроме того, проценты считаются от общей суммы кредита, а не от остатка, поэтому при росте ставки рефинансирования финансовая нагрузка будет расти сильнее.
Дифференцированные платежи, напротив, выше в первые несколько лет. Однако итоговая переплата будет ниже, досрочное погашение (большую часть срока) выгоднее, а финансовая нагрузка при росте ставки рефинансирования будет меньше из-за того, что процент высчитывается из оставшейся суммы, а не общей.