Сегодня белорусам не обязательно обладать крупными суммами, чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость. Имея на руках менее $1000, можно вкладывать их в инструменты коммерческой недвижимости. Насколько высока доходность по ним в сравнении с банковскими вкладами, какие есть риски, и можно ли прикупить, например, недвижимость в США специально для Myfin.by рассказал начальник отдела финансового консалтинга ASER Владислав Болбатовский.
Что произошло с рынком за время COVID-19?
– На первый взгляд может показаться, что COVID-19 очевидно должен был оказать негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости как в Беларуси, так и в мире в целом. Однако исследования говорят о том, что по результатам 2020 года рынок уже показывает рост. Согласно The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году общий объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость составил $720 млрд, из которых на частных инвесторов пришлось $232 млрд. В 2020 году объем частных инвестиций в коммерческую недвижимость на 9% превысил средний показатель за десятилетие.
В 2021 году четверть инвесторов во всем мире планирует инвестировать в коммерческую недвижимость и 21% – в России и СНГ. По абсолютному значению инвестированных средств в коммерческую недвижимость России первое место в 2020 году заняли площадки под девелопмент – 49%, далее следуют офисы – 27% и складская недвижимость – 16%.
Три варианта инвестиций
– Стоит упомянуть очевидные варианты, которые предполагают строительство собственными силами или покупку готовых объектов целиком. Главным недостатком данных опций является очень высокий входной порог по сумме инвестирования, поэтому мы не будем заострять внимание на данных вариантах и поговорим о более интересных.
Я бы выделил 3 ключевых инструмента:
- Облигации;
- Токенизированные облигации;
- REIT.
Все упомянутые инструменты используются или могут быть использованы в Беларуси. Однако какие-то из них развиты больше, а другие практически не используются.
Облигации – наиболее распространенный и понятный на данный момент инструмент инвестирования в коммерческую недвижимость в Беларуси. Стоит также отметить, что покупка облигаций возможна только через профессионального участника рынка ценных бумаг (брокера). При этом, скорее всего, с инвестора (покупателя облигаций) брокер не будет брать каких-либо комиссий. Приобретение облигаций также можно проводить онлайн.
Давайте рассмотрим некоторые из представленных на белорусском рынке на 01.10.2021 года эмитентов облигаций, функционирующих в сфере недвижимости:
| Компания | Сфера деятельности | Валюта | Количество облигаций | Номинальная стоимость | Объем выпуска | Размер дохода |
| ООО «АрендаГруппСервис» | Сдача в аренду и обслуживание коммерческой недвижимости разного назначения в Минске (офисы, склады и производственные помещения, магазины, кафе, бары, рестораны, СТО, гаражи) | USD | 1 200 | 500 | 600 тыс. | 8% |
| ОДО «Байкал» | Сдача внаем собственного и арендуемого недвижимого имущества (ТЦ, производственно-складские базы) | USD | 10 000 | 50 | 500 тыс. | 7,5% |
| ООО «Белпрок Строй Групп» | Полный спектр работ по созданию и эксплуатации объектов недвижимости | USD | 2 967 | 100 | 296,7 тыс. | 8% |
| ОДО «Белпромстрой» | Строительство и сдача в аренду недвижимости (офисы, склады) | USD | 200 | 10 000 | 2 млн | 5,25% |
| 200 | 10 000 | 2 млн | 5,25% | |||
| СЗАО «БЕЛРУСИНВЕСТ» | Управление коммерческой недвижимостью (офисы, склады) | EUR | 3 095 | 1 000 | 3,095 тыс. | 22 периода; первый – 5,8% годовых; в остальные - ставка LIBOR(3m), пересчитываемая ежеквартально, увеличенная на 5,8% годовых |
| ЗАО «Белтяжмаш» | Управление коммерческой недвижимостью (офисы, склады, торговые помещения, производства, открытые площадки) | BYN | 5 000 | 1 000 | 5 млн | СР-3% |
| BYN | 5 000 | 1 000 | 5 млн | СР+3% | ||
| USD | 5 000 | 1 000 | 5 млн | 5,5% |
Однако стоит также упомянуть, что на данный момент выпуск облигаций, номинированных в иностранной валюте запрещен (эмиссия большинства облигаций, упомянутых в таблице выше была осуществлена до введения запрета). При этом допускается выпуск индексируемых облигаций, переменный процентный доход по которым зависит от обменного курса иностранной валюты.
Токены
– Если рассматривать токенизированные облигации с точки зрения экономической сути для потенциального инвестора, различий с облигациями практически нет. Рынок токенизированных облигаций и токенов в целом в Беларуси появился с принятием декрета президента №8 в 2017 и в какой-то степени является уникальным, а Беларусь была одна из первых стран, которая на законодательном уровне определила понятия и правила работы.
Как в случае с классическими облигациями, продажа токенов осуществляется через третьих лиц, в случае токенизированных активов это организаторы ICO и операторы криптоплатформы (Free2ex, Finstore). Ниже представлены токены компаний, осуществляющих деятельность в сфере недвижимости:
| Компания | Сфера деятельности | Валюта | Цена 1 токена | Срок | Годовая ставка |
| СООО «Строймонолит» | Строительство жилья и коммерческой недвижимости | USD | 100 | 2 года (досрочное погашение один раз в год) | 6% |
| ООО «Марконстрой» | Строительство, продажа и аренда жилой и коммерческой недвижимости | USD | 100 | 2 года (досрочное погашение) | 9% |
| ООО «ГлавИндустрияСтрой» | Строительство коммерческой недвижимости (торговой) с последующей сдачей в аренду | USD | 1 000 | 5 лет (досрочное погашение) | 8,5% |
Годовая ставка по представленным на платформе FinStore токенам компаний в сфере недвижимости варьируется в пределах 6-9%, что является более высоким показателем по сравнению со ставкой по облигациям.
Таким образом, токенизированные облигации пока не являются ключевым инструментом привлечения финансирования компаний в сфере недвижимости. Тем не менее, в связи с введением в 2021 году запрета на эмиссию валютных облигаций в Беларуси популярность данной формы привлечения средств будет возрастать.
Отдельно отметим, что при банкротстве компании-эмитента инвесторы в облигации и в токены имеют одинаковую очерёдность – четвёртую в общем случае или третью, если обязательства обеспечены залогом имущества. При этом оба типа облигаций (в т.ч. доходы по ним) на данный момент освобождаются от уплаты подоходного налога.
Необходимо также учитывать факт, что в случае, если потенциальный инвестор хочет отслеживать финансовые показатели компании-эмитента, то для классических облигаций регулятивные требования более жесткие – обязательная публикация ежеквартальной отчетности, в том время как эмитенты токенизированных облигаций обязаны публиковать лишь годовую отчетность.
Что такое REIT?
– REIT (Real estate investment trust) – фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не осуществляя ее покупку. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, – это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов, отелей и складов. После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.
В США сосредоточено около 59% всех мировых REIT, и в основном они специализируются на коммерческой недвижимости. В настоящее время популярностью пользуются REIT на складские помещения для онлайн-торговли, помещения под data-центры и телекоммуникационное оборудование.
Акции иностранных рейтов торгуются на биржах. Для инвестирования, необходимо открыть счет у иностранного брокера, имеющего доступ к одной из таких площадок. Дивидендная доходность находится в интервале 1-6%, при этом стоимость акций варьируется в пределах $5-196. Безусловно данные значения ниже, чем доходности предлагаемые облигациями белорусских компаний, работающих в сфере недвижимости, однако в расчет необходимо брать страновые риски (США обладает наивысшим кредитный рейтингом по версии ведущих рейтинговых агентств), а также тот факт, что в случае работы с зарубежными фондами и брокерами итоговая доходность уменьшится на различные комиссии и налоги.
На белорусском рынке классических REIT на данный момент еще нет, однако существует законодательная база для создания и деятельности паевых инвестиционных фондов (ПИФ), что в какой-то степени близко к REIT фондам. При этом, на белорусском рынке данный финансовый инструмент также пока не нашел развития.
Таким образом, для наглядности сравнения рассмотренных нами финансовых инструментов для инвестирования в коммерческую недвижимость представим результаты в виде таблицы:
| Критерий | Облигации | Токены | REIT |
| Где купить | Приобретение осуществляется через лицензированного брокера (FinUp24, Aigenis, банки и прочие) | Необходима регистрация на одной из торгующих платформ, ввод данных, подтверждение личности и перевод средств на платформу | В Беларуси данный инструмент не пользуется популярностью (в России, например, REITможно купить посредством брокерской компании) |
| Стоимость | От 50 USD | От 100 USD | От 5 USD |
| Доходность | От 5,25% | От 6% | От 1,44% (-комиссии брокера, налоги) |
| Риск потери доходности | Низкий (фиксированная доходность) | Низкий (фиксированная доходность) | Средний (доходность зависит от многих переменных: состояния рынка, ставок аренды, состояния арендаторов и т. д.) |
| Риск потери капитала | Средний (можно потерять деньги в случае дефолта заемщика) | Средний | Низкий (фонд владеет активами напрямую. Хорошая недвижимость долгосрочно дорожает с уровнем инфляции) |
| Ликвидность | Низкая-средняя для бумаг, эмитируемых в белорусских рублях; выше для бумаг в иностранной валюте | Высокая (заявки на платформах выставляются быстро) | Высокая (бумаги можно продать или купить на бирже) |
| Волатильность доходов | Низкая | Низкая | Низкая |
Что в итоге?
– В конце 2021 года на рынке также появится новый для Беларуси инвестиционный инструмент, объединяющий токенизированные облигации и REIT-фонд. Данный инструмент обусловлен тем, что юрисдикция ПВТ операторам криптоплатформ и организаторам ICO позволяет выпускать токены не только с выплатой фиксированной доходности, а также с иными свойствами.
Так, планируемый инструмент предложит возможность приобретения токена, который будет осуществлять как выплату фиксированного, так и дивидендного дохода по результатам деятельности компании. При этом, планируемая среднегодовая доходность для инвестора будет находиться на уровне выше, чем аналогичные инструменты зарубежом.