Шесть мнений: когда рухнет рынок недвижимости в Беларуси?

Цены на жилье в Беларуси снижаются. Но, к сожалению, совсем незначительно. Стоимость квадратного метра в Минске упала с 1 840 долларов в октябре 2013 года до 1 780 долларов в апреле 2014. Статистика приведена на сайте realt.by.

Если копнуть глубже, можно увидеть интересную картину. За последние годы рынок недвижимости уже видел резкие взлеты и падения. Так, в начале 2007 года стоимость квадрата выросла в два раза за весьма короткий промежуток времени. Два года цены держались на пике, а потом также резко обвалились.

Следующий взлет пришелся на конец 2012 - начало 2013 года.  Снижение, которое наметилось сейчас, никак нельзя назвать резким спадом. Но, быть может, он еще впереди? Многое в нашем мире развивается по спирали. За взлетами следуют падения. Имеет ли это какое-то отношение к рынку недвижимости?

С двумя ключевыми вопросами мы обратились к риэлторам.

1. В каких условиях могут резко обвалиться цены на жильё в Беларуси?
2. Может ли стать нынешнее снижение цены квадрата началом резкого спада цен на жилье?

Ниже мы приводим ответы белорусских экспертов в сфере недвижимости.

 Нынешняя ситуация, когда продажи квартир резко упали, может говорить о том, что прошлогодняя активизация, когда ежемесячно заключалось 1100-1200 сделок, отразилась спадом в нынешнем году. Покупатели просто выдохлись. Жилье - это не предмет первой необходимости, на нее человек копит годами, и «недовыполнение плана» в предыдущие годы (в 2010-2012 гг) отразилось в 2013 году. 

Кроме этого, нужно вспомнить, что в 2012 году были весьма привлекательны депозиты в белорусских рублях. Когда проценты по вкладам начали снижаться, интерес к ним упал, и эти деньги были проинвестированы в недвижимость.

Что касается возможности резкого падения цен на жилье, то это маловероятно. И тому есть несколько причин. Во-первых, уменьшение жилищного строительства в Минске стало не только намерением, а суровой реальностью. Проект www.pro-n.by ежемесячно делает ТОП-новостройки и общается напрямую с застройщиками. Большинство застройщиков заканчивают начатые объекты, и с грустью констатируют, что у компании пока нет новых площадок. Кажущееся многообразие новостроек – это всего лишь остатки квартир в новостройках. С начала года на рынок вышло всего 4 объекта, а за весь прошлый год – не больше десятка. Здесь речь не идет о строительстве для нуждающихся в улучшении жилищных условий. 

Еще одной причиной можно назвать то, что большинство квартир покупаются за деньги, вырученные с продажи своей квартиры. Вторичный ранок жилья работает по «цепочкам», когда покупатель одновременно является продавцом другого объекта. Для таких покупателей важна не сама цена квадратного метра, а сумма доплаты. 

Еще один фактор – это инвестиционный интерес. Покупая квартиру, человек зарабатывает, сдавая ее в аренду, и средства сохраняет – недвижимость в цене не теряет. 

Еще одним из факторов снижения активности на рынке жилья можно назвать деноминационные (девальвационные) ожидания. Чемпионат мира по хоккею рассматривается как некий Рубикон, перейдя который жизнь непременно должна измениться, и не всегда в лучшую сторону.

Допустим самый суровый сценарий, аналогичный тому, что произошло в 2011 году. Кризис 2011 года, когда Беларусь пережила почти трехкратную девальвацию национальной валюты, на рынке недвижимости отразился следующим образом.  Если в апреле 2011 года средняя цена предложения квадратного метра жилья была 1 398 долларов, то в ноябре – 1 338 (снижение – 4%). И это при таком обвале! Далее – в январе 2012 года цена составляла 1 326 долларов, в ноябре – 1 355 (рост 2%).В январе 2013 года квадратный метр жилья на вторичном рынке был 1 385 долларов, а в ноябре – 1 677 (рост 21%). Причина? Ни роста доходов, ни доступных кредитов – ничего этого не было. А цена на недвижимость выросла.

– Цены на недвижимость могут обвалиться в случае срабатывания классической схемы: малый спрос – большое предложение.

Давайте порассуждаем. Спрос сегодня относительно невысокий: у абсолютного большинства потенциальных покупателей нет возможности получения кредитов под «божеский» процент, равно как и нет свободных денег на руках. Девальвация, как дамоклов меч, нависла над платежеспособным населением, изо всех утюгов доносится новость о грядущем небывалом падении цен на недвижимость – в таких условиях вполне объяснимо, почему народ держит валюту в руках и не планирует покупку квартиры даже при наличии такой возможности. Так что сейчас дает о себе знать и фактор отложенного спроса.

А теперь по предложению. До пика 2008-2009 годов, когда на рынке было зафиксировано более 8 тысяч выставленных на продажу объектов, нам еще далеко, хотя движение за счет «старых активов» недвижимости есть. Сегодня на рынке более 6500 объектов.

Давайте обратимся к истории рынка. Когда-то в 1998-1999 году благодаря огромному выбросу новостроек на рынок готового жилья цены на недвижимость обвалились на 30%. Тогда и еще кризис в России поспособствовал.

А сейчас? Долёвку в Минске если не сворачивают, то серьезно ограничивают (сегодня в основном достраивают то, что должны были сдать пару лет назад, а вот новых объектов практически нет), начинается работа по пригородам и городам-спутникам... Вобщем, предложения как такового практически нет – вторичку, которая тоже имеет свой ресурс, мы в расчет не берем, тем более, она никогда не оказывала такого влияния на рынок, как новостройки. Но  пока рынок полностью не переварит все поступившие предложения с долёвки и относительно нестарого вторичного фонда, движение в сторону удешевления «квадрата» будет идти.

То есть, предпосылок конкретно на рынке недвижимости для резкого обвала цен сегодня и в ближайшем будущем нет (для плавного понижения - вполне). А вот если резкая девальвация все же грянет – можно будет говорить и об обвале цен. Пока обесценивание рубля идет постепенно, то и снижение цен будет плавным и не таким разрушительным для рынка.

 А нынешнее снижение стоимости квадратного метра – это всего лишь нормальная реакция рынка и его участников на те обстоятельства, которые сегодня происходят в экономике в целом и в недвижимости в частности.

Артём Сахаревич, аналитик интернет-портала о недвижимости Realt.by

«Гораздо более вероятным видится плавное снижение цен»

К первой группе относятся макроэкономические показатели (ВВП, доходы населения, безработица), демографические и социальные (сальдо миграции, ситуация со строительством жилья) и непосредственно состояние рыночных индикаторов. Здесь нужно рассматривать спрос и предложение, среднее время экспозиции продаваемых квартир, цены на продажу и аренду жилья, а также доход, который генерирует недвижимость своему владельцу.

Ко второй группе относятся доступность и «дороговизна» кредитов, инфляция и обесценивание рубля, законодательное регулирование на рынке и влияние иностранных покупателей. Поведение этой группы факторов,как правило, труднопредсказуемо.

Резкий обвал никогда не происходит из-за влияния одного фактора, это всегда комбинация. Что необходимо для того, чтобы цены резко пошли вниз:

• «неподъемно» высокие цены на квартиры,
• переизбыток квартир при относительно низком спросе, причём как на рынке продажи квартир, так и на рынке аренды,
• резкое ухудшение экономического состояния страны, рост безработицы и ощутимое падение доходов,
• сворачивание программ жилищного кредитования,
• доходы от аренды квартир проигрывают депозитам в банке,
• миграционный приток ослабевает,

Как можно видеть, сегодня ряд пунктов уже выполняется: цены все еще высоки, предложение квартир растет каждый день, на рынке нет кредитных денег, а прибыль от депозитов в рублях гораздо выше месячных выплат за аренду.

Тем не менее, реальные доходы населения не падают – они в целом стабилизировались. Рубль дешевеет, но плавно, без резких скачков. Поток покупателей из регионов в Минск никуда не делся. Более того, спрос на квартиры в последние 2 месяца гораздо выше, чем во времена последнего обвала цен в начале 2009 года.

Если ситуация останется неизменной, то гораздо более вероятным видится плавное снижение цен на квартиры в Минске нежели их резкий обвал.

Если говорить о постепенном изменении цен на недвижимость, то оно может быть спровоцировано банковским кредитованием. Появление кредитов для нуждающихся – это первый шаг к повышению цен. Особенно на рынке новостроек. Следом начинается рост и на  вторичном рынке, особенно если появляются доступные кредиты на коммерческих условиях.

Сейчас кредитования недвижимости практически нет. Без подпитки кредитами покупателей всегда не много. Пока что цены незначительно снижаются, потому что рынок предложения на сегодняшний день значительно увеличился. Но не все продавцы реально понимают ситуацию. Часть продавцов продолжает держать цены на высоком уровне. А кто-то уже снижает. Продавцов, снизивших цены, не много. Но если  рынок будет наполняться предложением и покупателей не будет, естественно, цены будут падать и дальше. 

– По моему мнению, есть все предпосылки для снижения цен на недвижимость. Количество квартир в базе рекордно за последние 5 лет – больше 8 000 объектов в городе Минске выставлено на продажу. При этом доходы населения уменьшаются. Растут коммунальные платежи, цены, в том числе в долларовом выражении. Кредиты по-прежнему недоступны. В результате продавцы не могут продавать, а покупатели не могут купить.

Поэтому, как на любом нормальном рынке, цены должны были еще 3 месяца назад начать стремительно падать. Но этого не произошло. И здесь свою роль играет психологический фактор. Заявления со стороны государства о том, что, мол, мы больше строить не будем, вызывает у продавцов ощущение превосходства. Продавцы психологически не могут согласиться с тем, что на рынке много предложений, у покупателей нет денег и цены необходимо снижать.

Чтобы переломить сопротивление продавцов, не нужны никакие экономические рычаги. Достаточно просто объявить, что с завтрашнего дня в Минске начнут застраиваться два крупных микрорайона. Например, Новинки – миллион квадратов, Аэропорт Минск-1 – миллион квадратов. Не обязательно это делать, нужно просто объявить, что начинается массовое строительство. И я думаю, этого будет достаточно, чтобы продавцы смирились с ситуацией и стали снижать цены. Начнут падать цены – вырастут объемы сделок, покупатели пойдут на рынок. А сейчас ситуация такова, что количество сделок с сентября уменьшилось в два раза и рынок практически не восстанавливается.

Вторичный рынок всегда смотрел на первичный, а первичный оглядывается на себестоимость. Заявленная себестоимость для квадрата в «панельке» – около 700 долларов. Если заложить туда прибыль, получается, что около 1 200 долларов должен стоить метр на рынке. Ниже 1200 цена не опустится точно. Думаю, что вторичка на уровне 1 400 долларов – тот реальный предел, который в будущем должен установиться. Но до этой цифры еще лететь и лететь. Снижение цен продолжится, но оно будет медленным.

– Рухнуть цены уже не смогут. Чтобы оперировать таким термином как крушение, нужно искусственно раздувать эти цены. Что и произошло, к примеру, в 2007 году. Рост был нездоровым и ажиотажным, и связан он был с активным развитием кредитования. До этого года люди покупали квартиры за счет собственных сбережений. Никто не понимал что такое кредит. По большому счету, кредит пугал людей.Но потом население освоилось и осознало, что копить на квартиру можно всю жизнь. А кредит позволит решить жилищный вопрос сразу. И люди стали активно приобретать недвижимость за счет кредитов. Вслед за резко возросшим спросом пошли вверх и цены.

Рынок в то время представлял из себя странный механизм – скорее спекулятивный, чем направленный на удовлетворение потребностей людей в жилье. Всё, что человек покупал сегодня, дорожало завтра. Цены разогревались в том числе ажиотажными настроениями, спекуляцией. Любые инвестиции в недвижимость даже с учетом кредитных ставок все равно давали прибыль. Фактически надувался своеобразный пузырь.

После пришло отрезвление, цены резко снизились. И с тех пор даже с учетом девальваций 2011 года и трехкратного увеличения курса доллара рынок практически не упал. Это показатель того, что он перестал представлять собой надувающийся пузырь. Банки ужесточили требования к заемщикам, начали повышать процентные ставки. Взять кредит стало сложнее. Перепродавать, спекулировать стало не так выгодно и не так просто. Спекулянты ушли с рынка. После 2011 года рынок начал развиваться достаточно ровно.

Тот рост цен, который наблюдался в конце 2012 - начале 2013 – это отложенный спрос, который имел место после девальваций. В 2012 году, после кризиса, люди решали какие-то текущие проблемы, всем было не до недвижимости. Очень многие отложили на потом решение жилищного вопроса. В 2013 году население оправилось, отошло от кризиса, жизнь начала налаживаться, выровнялись зарплаты. Плюс население снова начало смотреть на кредиты. Да, они были уже не такие доступные, не было валютного кредитования, но, тем не менее, кредиты использовались. На рынок вернулись те, кто отложил решение жилищного вопроса, и на рынке началось движение. Половину 2013 года мы наблюдали рост числа сделок, повышения цен.

Также нужно учитывать, что первичный рынок отыгрывал то, что он потерял во время кризиса. Весь 2012-й год новостройки продавались недорого, потому что застройщикам необходимо было обеспечить строительный процесс деньгами, и они шли на уступки, понижая цену. В 2013 году они нарабатывали то, что потеряли годом ранее, путем увеличения цен. Первичный рынок толкал вторичный, они увязаны друг с другом.

Еще один фактор – продавец повышает цены до тех пор, пока с этим соглашается покупатель. Если он ему позволяет так делать – то продавец будет делать это бесконечно. Граждане рублём голосовали за повышение цен. Реакция на повышение цены была положительной, рынок принимал и платил эти цены. Это стимулировало дальнейший рост.

Сниженная ставка по кредитам для очередников тоже сыграла свою роль. Каждый, кто мог взять кредит – его брал. Кроме того, что в кризис, что в посткризисные годы, по крайней мере в Минске, активно проявляли себя иногородние покупатели. Цены в Минске по сравнению с 2006-2008 годами были далеки от региональных. А девальвация их сблизила. То, что не хотели брать минчане – покупали иногородние. Не россияне. Это иллюзия, никаких россиян тут и близко не стояло, они покупают совсем другую недвижимость.

Рынок в 2013 году жил за счет отложенного спроса и остатков кредитования. Осенью кредитование свернулось полностью, и рынок опять впал в ступор. Пошел процесс накопления отложенного спроса. Сейчас на рынок начали выходить люди, которые его и формируют. Люди со своими деньгами. То, что в принципе и должно быть на коммерческом рынке. У человека есть деньги - он идет и совершает покупку. Сейчас падения не может быть. Сделки на первичном рынке совершают те, кто платит на 100% своими деньгами. Надувания пузыря нет, лопаться нечему. Равномерное развитие не является основой для падения или обрушения.

При этом цены опять толкает вверх первичный рынок, где себестоимость строительства все время растет. К тому же новых объектов уже год никто не проектирует, и сейчас достраивается то, что было спроектировано раньше. Нет притока свежего предложения на стадии котлована, которое идет по максимально низкой цене. А дома, которые строятся, дорожают по мере готовности.

Что можно сказать в заключение? Мнения экспертов во многом сошлись, в чем-то – разминулись. Но однозначно, резкого снижения цен в ближайшее время никто не ожидает.

Законы рынка недвижимости на первый взгляд могут показаться странными. Кредитование, на которое так уповают многие белорусы, скорее всего, повлечет за собой лишь стремительный рост цен. А вот девальвация, которой все боятся, напротив, способна значительно снизить стоимость квадрата.

Следите за ситуацией на  рынке недвижимости вместе с Myfin.by.

Автор: Жанна КУЛАКОВА

Оцените статью:

0Нравится

0Смешно

0Удивлен

0Грустно

0Возмутительно