В Минске гаражи продают по цене автомобиля. Что предлагают за $15 000 и почему так дорого?
В Минске за гараж сегодня могут просить $15 000. При этом за эти деньги на вторичном рынке уже можно спокойно найти хороший автомобиль или внести существенный первый взнос за новую машину. Mы изучили, что продается в столице под видом гаражей, чем отличаются варианты за $5 тыс. от объектов за $20 тыс. и спросили заместителя директора по аналитике портала Realt.by Андрея Чернышева, что происходит со спросом, кто вообще сегодня покупает гаражи и можно ли считать такую покупку инвестицией.
Чтобы оценка была объективной, мы изучили разные профильные площадки. Если говорить в целом, то сейчас на продажу предлагается около 300 уникальных объектов в Минске.
От β 700 до десятков тысяч долларов
Рынок гаражей в Минске кажется весьма неоднородным. В объявлениях можно найти и самые простые варианты, и капитальные гаражи с подвалом, смотровой ямой, отоплением, отделкой и… ценой даже как у нового автомобиля!
Дешевые предложения – это, как правило, не полноценная недвижимость, а разборные металлические гаражи. Часто их продают «на вывоз»: покупатель фактически платит за железную конструкцию, которую нужно демонтировать и перевезти. Такие варианты могут стоить около β 700–1000.
Фото из объявления Realt
Но даже металлические гаражи бывают дороже. Например, в объявлениях встречаются разборные боксы размером примерно 6 × 3 м и высотой около 2 м уже за несколько тысяч рублей. По сути, это базовое укрытие для автомобиля или вещей, но без той функциональности, за которую покупатели готовы платить заметно больше.
Фото из объявления Kufar
Следующая ступень – гаражи со смотровой ямой. Такие варианты в объявлениях можно встретить примерно от β 8000. Здесь уже появляется дополнительная ценность: гараж можно использовать не только для хранения, но и для самостоятельного обслуживания автомобиля.
Фото из объявления Realt
А дальше начинается скачок к предложениям в районе β 10–11 тыс. В этом диапазоне встречаются гаражи в многоуровневых кооперативах, например, рядом с жилыми комплексами. Обычно это стандартные боксы около 3 × 6 м, иногда с освещением и базовым набором удобств.
Фото из объявления Kufar
Когда гараж – уже не просто гараж
В диапазоне β 14–20 тыс. объявления становятся заметно интереснее. Здесь встречаются гаражи с улучшенными характеристиками: большей площадью, обшивкой, вентиляцией, освещением, утепленными воротами, электричеством и более аккуратным состоянием.
Фото из объявления Realt
Фото из объявления Kufar
Некоторые продавцы подходят к ремонту так, будто речь идет не о гараже, а о квартире-студии. В объявлениях можно встретить объекты с отделкой, несколькими розетками, рабочей зоной, утепленными воротами, светом и описаниями в духе «зимой тепло». Кстати, в парочке объявлений мы заметили, что продавцы прямо указывают, что готовы поменять гараж на автомобиль.
Фото из объявления Kufar
Отдельная категория – гаражи почти в центре или в удачных городских локациях. Например, встречаются кирпичные гаражи размером около 6,3 × 3,4 м со смотровой ямой и сухим подвалом. Цена такого объекта может доходить примерно до β 24 тыс. В этом случае покупатель платит уже не только за стены и ворота, но и за расположение.
Есть и предложения около β 30 тыс. Один из таких гаражей находится за МКАД, но по описанию больше напоминает небольшое оборудованное помещение: отделка, утепленные ворота, много света, розетки, удобное рабочее место. Этакое пространство для хобби, хранения вещей или вовсе работы.
Фото из объявления Kufar
Вообще, если переходить за отметку $10 тыс., в объявлениях появляются гаражи с большим подвалом и общей площадью около 35–45 кв. м. В некоторых есть печное отопление, отделка, электричество и возможность использовать помещение как мастерскую или склад.
Фото из объявления Kufar
Ближе к $15 тыс. на первый план снова выходит локация. Например, встречаются гаражи в кооперативах недалеко от центральных городских объектов, с площадью около 24 кв. м, смотровой ямой, вместительным погребом и подключенным электричеством.
Фото из объявления Realt
Фото из объявления Realt
А за $20 тыс. уже можно найти большой двойной гараж площадью более 50 кв. м, и это только на одном уровне (подвал не в счет). В таких объектах продавцы отдельно перечисляют отделку, штукатурку, покраску, светодиодные светильники, утепленные двери, печь, розетки на разных уровнях и ворота высотой около 2,9 м. Такой гараж уже сложно воспринимать только как место для автомобиля, и, как правило, это гаражи, ранее использовавшиеся под ремонтные работы, и они интересны покупателям под эти же цели.
Фото из объявления Kufar
Одно из самых дорогих предложений – $35 000. Фото из объявления Realt
Почему гараж может стоить так дорого
На цену влияет не только площадь.
– Один из решающих факторов – локация. Если гараж расположен рядом с жильем, в районе с дефицитом парковки или недалеко от коммерческих объектов, его ценность растет. Такой объект можно использовать не только для автомобиля, но и как склад или мастерскую, – рассказывает аналитик Realt.by Андрей Чернышев. – Второй фактор – конструктив: высота ворот, ширина бокса, состояние стен и пола, наличие смотровой ямы, подвала, электричества, вентиляции, отопления и сухость помещения. Старый тесный гараж, рассчитанный на советские «Жигули», сегодня будет неликвидным, если только за минимальные деньги. Третий – сценарий использования. Современный гараж всё реже покупают только для того, чтобы каждый день ставить туда машину.
Гараж почти в центре Минска – возле площади Победы. Фото из объявления Realt
Аналитик Realt.by Андрей Чернышев объясняет, что классические «гаражи для ремонта» во многом остались наследием советского времени. Тогда автомобиль воспринимался не иначе как роскошь и чаще требовал к себе внимания владельцев. При этом автосервисы были развиты слабее, и поэтому гараж в первую очередь использовали для ремонта, а потом уже для хранения инструментов и хозяйственных вещей.
Сейчас потребности изменились. Машины стали надежнее, но и сложнее, поэтому самостоятельно ремонтировать их стало труднее. А для ежедневного использования людям чаще нужно просто удобное парковочное место рядом с домом. Поэтому значительная часть спроса сместилась к машиноместам в паркингах.
Кто сегодня покупает гаражи
По словам Андрея Чернышева, массовый спрос на классические гаражи снизился, но полностью они аудиторию не потеряли. Просто эта аудитория стала более узкой.
– В первую очередь потенциальные покупатели – это хозяйственные люди. Им нужна дополнительная площадь для хранения комплектов шин, велосипедов, инструмента, колясок, сезонных вещей, заготовок или дачного инвентаря. При этом сам автомобиль в таком гараже может и не храниться.
Еще одна категория покупателей – люди, которым нужно рабочее пространство. Это может быть мелкий ремонт, детейлинг, удаление вмятин, перетяжка салона, хранение оборудования или собственное небольшое производство. Правда, в таких случаях гаражи часто не покупают, а арендуют. И такие предложения есть. В некоторых объявлениях по продаже гаражей владельцы указывают, что готовы и сдать их в аренду. Цена вопроса – в районе β 300.
Третья категория – автовладельцы, которым действительно нужен гараж рядом с домом. Если объект находится в пешей доступности от жилья, он может выполнять прямую функцию: вышел утром, забрал автомобиль и поехал. Такие локации в Минске еще есть. Например, гаражные массивы есть в районе Ангарской и станции метро «Могилевская», а также в Чижовке. Но все-таки таких удачных локаций не так много, поэтому они и стоят дороже. Также часть автовладельцев предпочитают самостоятельно ремонтировать свою машину – возможно, они сами являются механиками и хотят выполнять определенный спектр работ своими руками.
Гараж в районе Ангарской за $8650. Фото из объявления Realt
Конкуренция с машиноместами
Машиноместа в паркингах сегодня востребованы сильнее, чем гаражи, но покупателям бывает сложно принять их стоимость.
– Самые дешевые варианты могут начинаться примерно от 1,5 тысячи долларов, но это, скорее, исключение. Такие цены характерны, например, для отдельных офисных паркингов на Тимирязева, где рядом мало жилья, а спрос ниже, – рассказывает Андрей.
В жилых районах цены выше. В некоторых паркингах можно найти машиноместа примерно за 4–5 тысяч долларов. В востребованных жилых комплексах, таких как «Маяк Минска», район парка Челюскинцев или «Минск-Мир», стоимость может составлять примерно 9–15 тысяч долларов – в зависимости от того, насколько близко паркинг расположен к дому.
Фото из объявления Kufar
В премиальных комплексах, например D3 в Лебяжьем или Olympic Park, машиноместа могут стоить около 23–25 тысяч долларов. При этом речь может идти о стандартном месте площадью около 12 квадратных метров.
Можно ли считать гараж инвестицией
Андрей Чернышев считает, что в классическом смысле – нет.
По его словам, у инвестиционной недвижимости должны быть три качества: понятная арендная доходность, потенциал роста цены и возможность быстро продать объект при необходимости. С гаражами, как правило, всё сложнее: цена не растет, продать трудно, а арендатора еще нужно найти.
Более того, по наблюдениям аналитика, за последние 10–15 лет цены на классические гаражи не выросли, а, скорее, снизились.
– По моим наблюдениям, в начале 2010-х цены на гаражи были примерно на 20 % выше, чем сейчас. Некоторые объекты, которые сегодня стоят 7–8 тысяч долларов, тогда могли стоить 10–12 тысяч. Более ухоженные гаражи в хороших локациях могли стоить от 16 тысяч долларов. Сегодня за эти деньги уже можно найти большой двойной гараж с хорошей отделкой, который раньше мог использоваться под какой-то бизнес. Поэтому я не говорил бы об обвале цен, но просадка действительно заметная – примерно на 20–30 %.
Машиноместа как инвестиция могут выглядеть интереснее, но тоже не в любой локации. Всё зависит от конкретного жилого комплекса, дефицита парковки и близости паркинга к дому.
– Перед покупкой гаража или машиноместа под сдачу я посоветовал бы провести простую проверку спроса: разместить тестовое объявление об аренде похожего объекта в нужной локации и посмотреть, будут ли звонки. Это поможет понять, есть ли реальный интерес, а не только надежда на будущую доходность, – делится Андрей.