Из-за ситуации с коронавирусом поток посетителей публичных мест резко сократился. Наиболее сильно это затронуло торговые центры Минска. О ситуации на рынке коммерческой недвижимости рассказывает управляющий директор, партнер Colliers International Денис Четвериков.
Как все произошло. Хронология
Первыми, кто ощутил влияние последствий коронавируса были туристическая сфера, сфера гостеприимства. Падение выручки начало ощущаться еще до того, как в Беларуси зафиксировали первые случаи заболевания (падение продаж путевок, последующий возврат купленных туров, снижение потока иностранных туристов и проч.).
Первая неделя марта (27 февраля в Беларуси был зафиксирован первый случай заболевания): влияние коронавируса отчетливо ощутили отдельные категории арендаторов – общепит (оффлайн), развлечения – кино, детские центры. При этом степень падения отличается для разных типов заведений: есть разница в падении между ресторанами, кофейнями и кальянными, сетевыми заведениями и нет, также важно – есть онлайн доставка или нет.
На второй неделе марта (12 неделя 2020 года) арендаторы ощутили влияние девальвации рубля. У кого-то рублевая выручка выросла (в первую очередь, бытовая техника и электроника), в основном же выручка в валютном выражении сразу просела на ок.20%. К числу арендаторов с уменьшающимися посещаемостью и чеками добавились и традиционные: обувь, одежда.
На третью неделю (13 неделя 2020) и далее подавляющее большинство арендаторов ощущало на себе сокращение как посещаемости, так и выручки. Помимо явлений самоизоляции и девальвации добавился рост фактической безработицы и падение доходов населения. Статистики на этот счет, к сожалению, нет, но ряд компаний по всей стране отправило в неоплачиваемые или частично оплачиваемые отпуска своих сотрудников. Прогнозировать будущее людям стало сложно: неизвестно, будет ли завтра работа и зарплата. Эта ситуация также повлияла на траты в торговых центрах и магазинах, явившись дополнительным фактором снижения выручки общепита и магазинов.
Характерно, что по ряду наиболее чувствительных категорий арендаторов снижение выручки идет со все ускоряющимся темпом (экспоненциально сокращается) и напоминает график роста инфицированных коронавирусом в мире, где количество случаев экспоненциально увеличивается. Так, по данным одного из операторов магазинов категории «обувь и одежда», падение в одном из крупных ТРЦ Минска на 11-й неделе было небольшим, а вот спустя две недели уже можно было говорить о падении до 40%. В этой ситуации сложно прогнозировать что-либо оптимистичное и вести переговоры с арендодателями: ситуация меняется ежедневно и запрошенная, например, сегодня скидка к ставке аренды 20%, завтра уже не актуальна, т.к. для поддержания магазина на плаву требуется уже 40% и так далее.
Если говорить усредненно для торговых центров Минска, то по многим категориям арендаторов падение выручки за 14 неделю 2020 составило 70-80%, плюс-минус 10%. При этом показатели в целом за март (что еще принимается в учет некоторыми девелоперами, но все больше становится просто частью истории), естественно, менее удручающие и тут усредненные падения могут выглядеть как 30-50%, хотя есть менее пострадавшие (практически без падений выручки) и более пострадавшие (досуг, общепит).
Многие бизнесы на грани закрытия
Текущая ситуация у арендодателей характерна тем, что она различна для разных категорий арендаторов и даже для разных операторов внутри одной категории. Мы, исходя из результатов работы арендаторов торговых центров за 14 неделю 2020 года, условно разделили всех на три группы:
- Типы арендаторов, которые испытывают существенное снижение выручки (ориентировочно более 70%) и посещаемости и, как следствие, не в состоянии сохранить структуру операционных затрат, хоть сколько-нибудь близкую к запланированной, даже путем урезания ФОТ, аренды и проч.;
- Арендаторы, у которых снижение выручки существенное (50-70%), но кто еще может пытаться некоторое время поработать, в том числе, за счет уменьшения затрат (ФОТ, аренда и проч.);
- Арендаторы, выручка которых снижается, но меньшими темпами. Тут следует отметить, что такая классификация очень условна: даже внутри одной группы (например, одежда) падение на одну и туже величину выручки (например, 40%) может иметь различные последствия: кто-то еще какое-то время сможет работать, а кто-то будет вынужден закрываться.
На сегодняшний день (точнее, принимая во внимание результаты работы за последнюю неделю марта) наиболее пострадавшими группами в ТРЦ являются: общепит, детские центры, кинотеатры. Однако, ситуация меняется практически ежедневно и, несмотря на то, что у ряда арендаторов еще есть возможность частично оплачивать счета сегодня, с высокой долей вероятности завтра такой возможности у них уже не будет и арендаторы из второй группы перейдут в первую. Так, стремительно ухудшаются показатели таких категорий как одежда, обувь. Хотя, все зависит от дальнейшего развития ситуации: показатели заболеваемости, платежеспособность населения и готовность нести некоторые траты в связи с наступлением летнего сезона и проч.
категориям
Что дальше
Ситуация как с короновирусом, так и с показателями ритейлеров меняется ежедневно. По мнению ряда аналитиков, Беларусь еще не достигла пика эпидемии и самое сложное еще только предстоит, а последствия для белорусского ритейла уже плачевные.
Хотя, возможно, такого пика как в Европе в постсоветских странах может и не быть. Но, тем не менее, видимо, ситуация далее может ухудшаться, особенно в местах массового скопления людей, то есть в торговых центрах. Это означает, что группа арендаторов, которые не могут нести операционные расходы, будет расти. При этом, во многих случаях, снижение аренды для таких арендаторов уже не поможет. Это связано с тем, что выручка должна покрывать ряд затрат арендатора.
Для примера, усредненную структуру затрат от выручки можно представить следующим образом: 10-20% аренда, 20-40% ФОТ, 10-20% маржа, а также расходы на закупку, эксплуатация и коммуналка, маркетинг и проч. В этой ситуации, падение выручки более чем на 50% (а у ряда арендаторов падение уже более 80%) означает, что прибыли нет, возможности платить аренду нет и возможности платить зарплату всем сотрудникам также нет. В какой-то момент, когда на зарплаты и прочие расходы не хватает выручки (для различных операторов это разные цифры, но в данном примере - от 60% и более), то магазину, чтобы не уйти в банкротство, нужно просто закрываться, распустив людей за свой счет и обнулив аренду.
В этой ситуации даже нулевая ставка аренды не поможет, т.к. аренда обычно составляет до 30% от выручки, а если выручка просела, например, на 70%, то возникает вопрос по ресурсам для всех остальных расходов. Поэтому зачастую единственная мера для арендаторов, с существенным падением выручки – закрытие точек с роспуском людей и нулевой арендой. Части арендаторов снижение аренды еще может помочь, но это, как правило, те, у кого снижение выручки не такое существенное, а таких арендаторов все меньше.
При этом, если верить полученным усредненным показателям для выручки по большинству арендаторов, то снижение аренды на 20-30% уже мало кому поможет (некоторые арендаторы из третьей категории), особенно если учесть стремительное ухудшение ситуации. То есть, с сохранением существующих тенденций, мы идем к тому, что ряд магазинов, особенно что касается небольших сетей и индивидуальных предпринимателей, будет закрываться.
При этом, с закрытием магазинов количество вопросов в сегменте не уменьшается: а что будет с девелоперами, с банками и проч.? Ведь если девелопер перестанет взимать арендную плату, то за счет чего платить кредит банку? Банки могут реструктуризировать кредиты, но существенно снизить кредитную нагрузку без посторонней поддержки банку также сложно. В странах, где введен карантин, такую поддержку оказывает государство, а далее государство обращается за помощью к мировому сообществу. У нас пока рассчитывать на государство не приходится: бизнес выживает самостоятельно, не благодаря, а вопреки.
Выводы
На сегодняшний день никто не знает, что будет дальше и далеко не у всех даже крупных игроков есть план на срок, более одного месяца. Однако, в текущих обстоятельствах для стабилизации ситуации, во избежание нанесения ущерба ритейлу в целом, можно рекомендовать следующее:
- Максимальная прозрачность информации. При этом информация необходима от всех сторон. Со стороны арендодателей: о посещаемости ТРЦ, затратах на эксплуатацию, маркетинг и проч. Со стороны арендаторов: о выручке, конверсии и посещаемости магазинов.
- Более короткие интервалы для анализа данных и оплаты аренды – месяц сегодня уже слишком долго, не все могут дожить до конца месяца.
- Общение и переговоры: как ни странно, но, несмотря на то, что хотя бы на словах многие арендодатели и арендаторы готовы к переговорам, тем не менее, некоторые не готовы к конструктивному диалогу.
- Взаимные компромиссы: ситуация сегодня такова, что каждая из сторон в отдельности не в состоянии в одиночку нести риски и убытки. Только совместно, только разделив бремя негативных последствий бизнес сегодня может выжить. Это требует решений, основанных на реальных показателях и понимания бизнес-моделей контрагентов. Некоторые арендодатели несут валютные расходы на кредиты, некоторые – нет, арендаторы не могут платить не то, что аренду, но и зарплату сотрудникам, и проч. Поэтому переговорный процесс предполагает участие всех сторон: арендаторы, арендодатели, банки, государство.
- В ближайший месяц с высокой долей вероятности ситуация может ухудшиться, что в ряде случаев может привести к необходимости закрывать точки продаж отдельных операторов. Возможно, это начнется уже на этой неделе и ряд арендаторов будут вынуждены закрывать свои объекты. К этим решениям и сценариям и решениям нужно быть готовым всем сторонам – зачастую закрыть объект сегодня – единственный способ выжить, особенно для небольших сетей.
- Дальнейшая работа над вопросами гос.поддержки бизнеса.