Собственная квартира – одно из необходимых, востребованных и одновременно с этим дорогих приобретений в жизни большинства людей. И, если при покупке сэкономить, например, хотя бы 5%, это может сильно облегчить жизнь, особенно если речь идет о кредите. Для продавца те же 5% могут стать хорошим заработком. Поэтому вместе с Domovita.by рассказываем, как торговаться покупателю и продавцу и в итоге каждому остаться довольным сделкой.
Сразу стоит сказать, что речь не пойдет о лайфхаках, уловках и техниках переговоров. Мы расскажем, на что обращать внимание во время оценки недвижимости каждой из сторон, чтобы иметь устойчивую позицию при обсуждении стоимости. Это также и рекомендации для продавцов: что стоит предусмотреть заранее и исправить, чтобы квартира не упала в цене в глазах покупателей.
Основное, что нужно помнить: не стоит начинать торговаться по телефону или с порога. Также не будет умным шагом умышленно сильно занижать цену, изображать полное недовольство квартирой либо, напротив, сдерживать свой восторг. В любом случае для хорошей сделки важно взаимное уважение, аргументы и готовность к диалогу. Ведь каждая сторона может получить максимальную выгоду: и хорошую квартиру, и хорошие деньги.
На что опираться покупателю
Вы нашли квартиру или несколько квартир, которые вас интересуют, но хотите сбить цену. Главное теперь – разобраться, почему эти квартиры могут стоить меньше, чем просит продавец. И даже если исходить из убеждения, что продавцы все равно закладывают какой-то процент, который готовы скинуть, то, чтобы этого добиться, вам нужны будут аргументы. Далее перечислим несколько основных.
- Реальная рыночная стоимость квартиры
Это большой вопрос, который требует изучения и у продавца, и у покупателя. Хотя для покупателя это важнее, потому что продавцами зачастую выступают профессиональные агентства, которые это делать умеют. Можно и самому обратиться в агентство с просьбой об оценке (или даже сопровождении сделки), а можно разобраться самостоятельно.
Из-за большого разнообразия квартир сложно выбрать какие-то четкие определяющие цену факторы. Но в большей степени это тип дома (хрущевка или новостройка), район и ремонт. И если вы выбрали квартиру, то вам стоит попытаться найти похожие и сравнить их стоимость. Невозможно полностью сопоставить цены, потому что не найдется двух идентичных квартир, но сориентироваться на рынке это уже позволит.
Также стоит воспользоваться автоматизированными инструментами и статистикой. На Domovita.by можно попробовать автоматическую оценку, посмотреть среднюю стоимость квартир по району, а также воспользоваться вкладкой «Динамика цен» (под картой расположения), которая может помочь определить, насколько цена соответствует ценам по району и как они менялись в последнее время.
Если вы можете найти пару похожих квартир с более низкими ценами, то можете обратить внимание продавца на то, что стоимость его квартиры немного завышена.
- Дефекты самой квартиры
Чтобы определять дефекты и просить за них скидку, нужно иметь кое-какую насмотренность. Не стоит настаивать на снижении цены, посмотрев только один вариант. Также стоит подумать о том, что продавец уже сам мог заложить этот недостаток в стоимость.
Уточним, мы говорим про проблемы, которые могут сказываться на качестве жизни, но могут быть быстро решены или терпимы. Но если в квартире, например, есть плесень, вы заметили тараканов, соседи говорят о том, что их периодически заливает, или у хозяев есть проблемы с документами, то здесь стоит подумать о том, нужно ли вообще связываться с таким вариантом.
Если предметнее, то на что стоит обратить внимание:
- Дует из-под окон. Стоит закладывать бюджет на ремонт окон, герметизацию щелей, а это может быть недешево.
- Угловая квартира в хрущевских и брежневских домах без внешнего утеплителя может промерзать.
- Батареи плохо греют, и в квартире холодно. Это может быть проблемой всего дома или конкретной квартиры, но решать что-то или привыкнуть придется уже вам.
- Протечка труб также может указывать на большие проблемы, чем просто старый герметик.
- Шумная улица за окном может испортить сон, не дать сосредоточиться ни на отдыхе, ни на работе.
- Плохой вид из окон на кладбище или в стену соседнего дома.
- Отсутствие балкона также значительно уменьшает привлекательность квартиры.
- Если купить квартиру с незаконной перепланировкой, то потом может получиться так, что именно покупатель будет отвечать за возвращение квартиры к изначальному виду.
- Отсутствие капремонта говорит о том, что в доме старые и ненадежные коммуникации, а скорый капремонт может сделать жизнь крайне некомфортной на три месяца или полгода.
Но вряд ли получится опереться на то, что возле дома нет парковки или магазин находится далеко, потому что на вторичном рынке продают в первую очередь квадратные метры жилья, а не престиж и удобство района.
На что опираться продавцу
Если вы прочитали текст выше, то используйте эти рекомендации и исправьте самостоятельно все, что может быть исправлено. Либо учитывайте это в цене и закладывайте скидку. Справедливая цена и учтенные минусы сделают вашу квартиру недосягаемой для критики, и снижать цену не придется.
- Реальная рыночная стоимость квартиры
При оценке квартиры также ищите похожие варианты, чтобы сравнить их со своим, используйте автоматическую оценку, изучите среднюю стоимость квартир по району, а также используйте «Динамику цен», чтобы посмотреть, насколько ваша квартира соответствует ценам района.
Все это даст вам базу для понимания справедливой цены и поможет общаться с покупателями, которые также имеют об этом представление.
- Дефекты самой квартиры
Прочитав рекомендации для покупателей, вы можете понять, что даже к мелочам, с которыми вы, возможно, живете уже долго и не замечаете, можно относиться как к возможной большой проблеме.
И если у вас дует из окон, то, возможно, суть дела гораздо глубже, а ремонт гораздо дороже, чем кажется на первый взгляд. Покупатель не может это проверить, поэтому, вероятно, будет ожидать худшего. Но вы можете провести диагностику и исправить проблему, если она небольшая.
Таким образом вы можете завоевать доверие покупателя, показав результаты ремонта, диагностики, либо вовсе не обнаружить такой проблемы, а значит, и повода для снижения цены.
- Внешний вид квартиры
Привлекательный внешний вид квартиры и отсутствие затрат, которые покупатель может закладывать в свой бюджет на будущий ремонт, могут значительно повысить шансы на успешный торг. Поэтому квартиру стоит подготовить к продаже, пусть даже со старым ремонтом.
Отстающие обои можно подклеить, а если они старые – покрасить в однотонный белый или любой другой цвет недорогой краской. Покрасить или отшлифовать пол, помыть окна, чтобы в квартире было больше света, и так далее.
А если вы продаете квартиру с мебелью, то стоит также уделить этому внимание, потому что шкаф-стенка или старый холодильник могут стать не плюсом квартиры, а ненужным хламом, на вывоз которого потребуется привлечь дополнительные ресурсы.
Если привести квартиру в порядок и договориться с покупателями по комплектации, то можно избежать разговора об уступках из-за издержек.
Что в итоге
Самое важное в торге для обеих сторон – найти опору для своей позиции. Потому что без весомого аргумента, сравнения и внимательной оценки продавец не станет слушать о том, что ему нужно снизить цену на несколько тысяч долларов. А для продавца важно знать и учитывать минусы своей квартиры и сделать в квартире все необходимое, чтобы покупатель не нашел причин для того, чтобы просить скидку.
Несмотря на рациональность, все же стоит сказать, что факты не всегда могут быть решающими аргументами. Какие-то продавцы готовы продать дешевле, потому что хотят сделать это быстрее, а кто-то готов годами ждать покупателя на свою цену вопреки рынку и здравому смыслу. Но все это величины, которые невозможно контролировать при поиске недвижимости, и поэтому мы обращаем ваше внимание на вещи, на которые вы можете повлиять.