Покупка коммерческой недвижимости в Беларуси легко превращается в дорогую «ловушку»: можно заплатить за объект и потом обнаружить арест/залог, спор по правам, проблемы с участком или самовольные перепланировки, а в худшем случае сделку оспорят, и бизнес останется без помещения и денег. По шагам разбираем, какие проверки сделать до подписания договора и какие формальности соблюсти, чтобы не получить скрытые риски вместо актива.
Надлежаще оформленная и заключенная сделка является гарантией целостности прав собственника недвижимого имущества. В случае несоблюдения требований законодательства договор купли-продажи недвижимости может быть признан недействительным, что влечет для покупателя неблагоприятные последствия. Грамотное юридическое сопровождение позволяет минимизировать риски и обеспечить легальность и безопасность сделки. В основе этого процесса лежат нормы Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» и других нормативных правовых актов.
Первый этап
В первую очередь покупателю необходимо установить, правомочен ли продавец на совершение сделки купли-продажи. Правоспособность физического лица удостоверяется справкой об отсутствии психиатрического и наркологического учета, юридического лица и индивидуального предпринимателя – документами, подтверждающими их государственную регистрацию, путем получения выписки из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее – ЕГР). У юридического лица также требуется проверить его учредительные документы.
П. 10 положения о ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования устанавливает запрет на совершение юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем сделок, не связанных с ликвидацией и прекращением деятельности соответственно. Информация о статусе продавца содержится в выписке из ЕГР.
Второй этап
Вторым этапом является проверка предмета договора купли-продажи. Сведения о недвижимости должны содержаться в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРНИ). Согласно п. 2 Инструкции о предоставлении сведений и документов из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 30 мая 2025 г. № 39, из регистра недвижимого имущества может быть предоставлена следующая информация:
- Зарегистрирована ли недвижимость.
- Ее изменения.
- История объекта недвижимого имущества.
- Описание права, ограничения (обременения) права, в том числе залога и ареста.
- Сведения о собственнике.
- Доли в праве на имущество.
В истории объекта недвижимого имущества не отражаются заключенные в отношении него договоры аренды, субаренды, безвозмездного пользования, так как они, в соответствии с п. 5 ст. 9 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», не подлежат государственной регистрации. Поэтому эта информация должна запрашиваться у продавца.
Третий этап
Далее необходимо сравнить реальные данные объекта с его техническим паспортом на факт наличия самовольного строительства. Согласно п. 3 ст. 223 ГК, в случае необнаружения самовольных построек покупателю придется их узаконивать, сносить или приводить в соответствие с градостроительными нормами и требованиями безопасности.
В соответствии с п. 1 ст. 267 ГК при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения к приобретателям этих строений переходят права, ограничения (обременения) прав на земельные участки. Поэтому всю рассмотренную процедуру проверки также надо совершить в отношении земельного участка, на котором расположена недвижимость.
Убедившись в отсутствии препятствий для совершения сделки, можно приступать к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, требования к которому регламентированы § 7 главы 30 ГК:
- Заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
- Должны быть определены предмет и цена договора (существенные условия).
По общему правилу цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
П. 4 ст. 9 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» обязывает осуществить государственную регистрацию сделки не позднее 6 месяцев с момента ее заключения. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость будет осуществляться одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки, на которых она расположена. При этом сама сделка будет регистрироваться до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Что нужно для регистрации?
Для осуществления государственной регистрации необходимы следующие документы:
- Заявление.
- Документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие внесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий.
- Документы, подтверждающие полномочия представителей и должностных лиц, и (или) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших документ, выражающий содержание сделки, на его подписание.
- Договор купли-продажи.
- Документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации.
- Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины.
Государственная пошлина за удостоверение договора купли-продажи установлена п. 6 приложения 19 к Налоговому кодексу Республики Беларусь и составляет 2 базовые величины – 84 рубля. Стоимость административной процедуры определяется в каждом случае отдельно. Регистрационное действие совершается в течение пяти рабочих дней со дня приема документов, и только с этого момента договор купли-продажи будет считаться заключенным. Факт перехода права собственности подтверждается свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.
При передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем обязательно подписывается передаточный акт или иной документ о передаче. Законодательством не установлено, в какой момент стороны должны подписать передаточный акт – это можно сделать до заключения договора купли-продажи, во время или после его подписания. Ч. 1 п. 1 ст. 527 ГК указывает на обязанность фиксирования передачи недвижимости, контроль за исполнением которой лежит на сторонах сделки. Судебная практика показывает, что момент передачи недвижимого имущества может иметь большое значение для дальнейшей судьбы объекта.
Как бывает на практике
В кассационной жалобе ООО «Истец» просит принять новое постановление по удовлетворению иска о признании права собственности на строение к ИП Ответчик и ИП Собственник с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца ЧУП «Продавец», на стороне ответчика РУП «Регистратор».
ООО «Истец» приобрело на торгах строение, продаваемое в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении ЧУП «Продавец». Были подписаны акт о приобретении имущества и акт передачи имущества, по которому строение передано покупателю – ООО «Истец». В государственной регистрации перехода прав ООО «Истец» было отказано в связи с нарушением законных прав других лиц, так как в ЕГРНИ имелись сведения о регистрации договора купли-продажи между ИП Ответчик (покупатель) и ЧУП «Продавец».
По договору купли-продажи право собственности на продаваемое строение переходит к ИП Ответчик после полной оплаты стоимости строения, подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности на него. ИП Ответчик полностью произвел оплату стоимости строения, однако не предъявил в общем порядке самостоятельные требования о передаче строения и не обращался за государственной регистрацией прав, основанных на сделке, и строение осталось зарегистрированным на праве собственности за ИП Собственник и продолжило находиться на праве хозяйственного ведения у ЧУП «Продавец».
По смыслу статьи 369 ГК следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь, в частности, в собственность, кредитору последний вправе потребовать отобрания этой вещи и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях, но это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Следовательно, у ИП Ответчик отпало право требовать передачи строения от ЧУП «Продавец», поскольку спорный объект недвижимости приобретен и передан в собственность третьему лицу – ООО «Истец». Соответственно, отсутствуют правовые препятствия для признания права собственности на строение за ООО «Истец». Суд удовлетворил иск о признании права собственности на строение за ООО «Истец».
На результат дела повлияла совокупность факторов – недвижимость была приобретена ООО «Истец» на праве собственности и передана ему по акту передачи имущества. Можно сделать вывод, что для покупателя надежнее осуществить передачу коммерческой недвижимости до государственной регистрации перехода прав. Акт передачи имущества выступает как доказательство исполнения условий договора, что является веским аргументом в случае возникновения споров. Оформить факт передачи можно отдельным документом или соответствующим пунктом в договоре купли-продажи. Однако судебного спора можно было избежать, предварительно проверив недвижимость по всем рассмотренным вопросам.
Таким образом, покупка коммерческой недвижимости – это не просто переход права собственности, а сложный юридический процесс, где каждая упущенная деталь может стать причиной серьезных финансовых и правовых последствий. Профессиональное юридическое сопровождение на всех этапах сделки – от преддоговорной проверки до государственной регистрации – является обязательным условием безопасной сделки.
