Кредит на жилье в Беларуси: сколько нужно зарабатывать, чтобы банк его одобрил?
Одна из возможностей обзавестись собственным жильем – оформление кредита на покупку или строительство недвижимости. Myfin.by выяснил, сколько нужно зарабатывать, чтобы банк одобрил такой запрос.
Показатель долговой нагрузки: что это такое?
При определении суммы кредита в белорусских банках используется показатель долговой нагрузки (ПДН), который рассчитывается как процентное соотношение суммы ежемесячных платежей физического лица и размера его среднемесячного дохода. Он не может превышать 40 %. В расчет берутся не только размер зарплаты, но и уже имеющиеся долговые обязательства.
Например, зарплата заемщика «чистыми» составляет 1000 рублей в месяц, из которых 300 рублей он отдает в счет погашения уже имеющегося кредита либо рассрочки. В этом случае можно претендовать на новый кредит при условии, что ежемесячный платеж по нему с учетом процентов не будет превышать 100 рублей.
Это означает, что даже при достаточно высокой заработной плате, имея другие незакрытые кредиты, получить деньги в банке на покупку жилья можно будет в том случае, если ежемесячный платеж по запрашиваемой сумме с учетом других кредитных обязательств не превышает ПДН.
Но есть и хорошая новость. При оформлении кредита на жилье банки могут учитывать совокупный доход заемщика, в который включаются не только официально подтвержденная заработная плата, но и, например, дивиденды по ценным бумагам, проценты по депозитам. Также при расчете совокупного дохода нередко берутся во внимание зарплаты других членов семьи (родителей, детей, супругов, иных близких родственников), которые выступают в этом случае созаемщиками, и поручителей. Плюс в Беларуси действуют кредитные программы, позволяющие рассчитывать на покупку жилья даже семьям с невысоким доходом.
Жилье с господдержкой: какие условия?
С 2025 года вопросы государственной поддержки при приобретении жилья регулируются Указом № 95 «О государственной поддержке при жилищном строительстве». Согласно документу, определенные категории граждан имеют право на получение:
- льготных кредитов;
- одноразовых субсидий;
- финансовой помощи при возврате задолженности по льготным кредитам на приобретение и строительство жилья.
Речь в большинстве случаев идет о социально уязвимых категориях граждан, которые не могут получить жилищный кредит на общих основаниях. За счет господдержки требования к уровню их дохода со стороны банков значительно ниже. При рассмотрении возможности оформления жилищного кредита для таких категорий заемщиков важными будут только две первые формы господдержки – льготные кредиты и одноразовые субсидии. Третий вариант актуален для тех, кто уже получил льготный кредит, но по различным причинам имеет задолженность на момент окончания срока действия договора.
Программы льготного жилищного кредитования: каким должен быть доход?
Льготные кредиты на жилье предоставляются широкому кругу заемщиков, среди которых военнослужащие и сотрудники правоохранительных органов, молодые семьи с двумя детьми и более, ветераны и т. д. Отдельная категория – малообеспеченные семьи с тремя детьми и более, в которых доход на одного человека составляет менее 1 бюджета прожиточного минимума (БПМ) – по состоянию на 1 мая 2026 года он определен на уровне 509,62 белорусских рубля.
Такие кредиты сегодня выдает Беларусбанк, и ставки по ним составляют 1 и 5 % годовых, а также 10 и 20 % от ставки рефинансирования, которая с 1 июня 2026 года установлена на уровне 9,25 %.
Это означает, что если, к примеру, заемщику выделено 100 тысяч рублей на приобретение (строительство) жилья под 1 % сроком на 40 лет, ежегодное вознаграждение банка в этом случае в первый год составит около 1000 рублей, а годовое «тело» кредита (при дифференцированных платежах) – примерно 2500 рублей (100 000 рублей делим на 40 лет). Суммарно за год заемщику нужно будет вернуть банку около 3500 рублей, ежемесячный платеж в этом случае составит примерно 290 рублей.
То есть это вполне подъемная сумма для заемщика даже при условии, что он получает минимальную заработную плату, размер которой с 1 января 2026 года определен на уровне 858 рублей до уплаты налогов. Расчет ПДН в этом случае показывает, что он составляет около 39 % при условии, что у заемщика нет других кредитных обязательств.
Программа субсидирования: как это работает?
Определенные группы граждан могут рассчитывать на государственные субсидии при кредитовании покупки и строительства жилья. Размер субсидий при строительстве квартиры не может превышать 70 % от стоимости недвижимости.
Рассмотрим пример. Семья с тремя несовершеннолетними детьми имеет право получить субсидию на строительство квартиры в размере 70 % и принимает решение обратиться за жилищным кредитом в Белинвестбанк. Одобренная банком сумма составляет 200 000 рублей. Из них с учетом субсидирования семье нужно будет выплатить в течение 20 лет 60 000 рублей, которые выдаются под 12,75 % годовых. Размер платежа по «телу» кредита в этом случае составит примерно 250 рублей, а вознаграждение банку в первый месяц (самое высокое) – около 625 рублей. Таким образом, общий платеж в месяц на уровне 875 рублей предполагает, что суммарный доход семьи для получения такого кредита должен быть не менее 2200 рублей в месяц.
Программы жилищного кредитования на общих условиях: каким должен быть доход?
Большинство белорусских банков готовы предоставить кредит на жилье при условии, что не менее 10 % его стоимости оплачивает сам заемщик. По некоторым кредитным продуктам условия могут быть менее демократичными – внести на покупку жилья из собственных сбережений придется не менее 20–25 %.
Рассмотрим несколько примеров жилищного кредитования на общих основаниях в различных банках, чтобы понять, какой уровень дохода позволит оформить такой заём. Допустим, есть квартира стоимостью $70 000 по курсу (примерно 203 тысячи рублей), которую хочет приобрести семейная пара без детей с совокупным доходом в 7000 рублей, не имеющая других кредитных обязательств.
Кредитная программа «Время строить» от Беларусбанка
По этой программе можно получить кредит на срок до 20 лет под 14,9 % годовых (СР+5,15 %). Особенность предложения – кредитуется только покупка недвижимости в домах от застройщиков ГП «Витебский ДСК» и ОАО «Могилевский домостроительный комбинат». При этом заемщик должен самостоятельно оплатить не менее 10 % от стоимости приобретаемого жилья. Таким образом, наша гипотетическая семейная пара рассчитывает получить от банка 182,7 тысячи рублей (90 % от стоимости квартиры) на максимально возможный срок – 240 месяцев. В этом случае ежемесячный платеж по кредиту составит примерно 3029,78 рубля, из которых 761,25 рубля – «тело» кредита и 2268,53 рубля – проценты. В данном случае семья не проходит по критериям предельной долговой нагрузки, которая составляет более 40 %. Чтобы заявка была одобрена банком, супруги должны зарабатывать в месяц порядка 7600 рублей.
Что можно сделать:
- увеличить начальный взнос до 15 % от стоимости жилья;
- увеличить совокупный доход за счет привлечения родственников, поручителей;
- найти более дешевый вариант жилья в пределах 180 000 рублей.
Кредит «Под ключ» от Банка Дабрабыт
По этой программе банк предлагает кредит на приобретение недвижимости под 18 % годовых, для заемщиков предусмотрен грейс-период сроком до 24 месяцев, во время которого годовая ставка составляет всего 5 %. Однако при расчете ПДН в этом случае, согласно постановлению Правления Нацбанка от 31 мая 2020 года, учитывается максимальная процентная ставка по кредиту.
Таким образом, даже при условии, что во время грейс-периода размер ежемесячного платежа будет составлять порядка 1525 рублей, через два года (сам кредит рассчитан максимум на 239 месяцев) размер ежемесячного платежа по нему вырастет примерно до 3300 рублей (764,44 рубля – «тело» кредита, 2465,41 рубля – проценты). Ежемесячный платеж в этом случае превышает ПДН для конкретно взятой семьи.
Что можно сделать:
- увеличить самостоятельный взнос до 15 % от стоимости жилья;
- увеличить совокупный доход за счет привлечения родственников, поручителей;
- найти более дешевый вариант жилья в пределах 170 000 рублей.
Кредит «Дружная семья» от Приорбанка
Особенность этого кредитного продукта – повышенный начальный взнос заемщика, составляющий не менее 20 %. Сам кредит выдается на срок до 240 месяцев, в первые 18 месяцев по грейс-периоду ставка будет 14 % годовых, в последующие – 16 % годовых. Выбрав максимальный срок кредитования и внеся на покупку 40 600 рублей, наша гипотетическая семья во время грейс-периода будет платить ежемесячно примерно 2571 рубль, а позже с учетом частичного погашения «тела» кредита – от 2679,61 рубля в месяц (676,67 рубля – «тело» кредита, 2002,94 рубля – проценты). В этом случае ПДН составляет менее 40 %, такой кредит заемщику может быть одобрен.