Когда говорят о покупке квартиры, то в первую очередь подразумевают покупку в кредит. А уже потом то, чтобы продать свою и купить квартиру побольше. Но на самом деле вариантов решения жилищного вопроса как минимум пять, а различных программ и вариантов еще больше. Вместе с Domovita.by рассказываем о том, каким образом можно профинансировать покупку квартиры у застройщика или на вторичном рынке.
Кредит
Знакомая нам всем история о том, что банк может профинансировать покупку недвижимости в счет процентов по кредиту. После кредитного дефицита 2020 года на рынок вернулись шесть банков, которые предлагают 29 программам кредитования жилья.
Если не брать в расчет партнерские кредиты со ставкой около 12%, которая действует только первый год, то минимальная ставка сейчас стартует от 20,22%. Это программа «Строительства жилья под залог» от Приорбанка. При таких условиях, если взять кредит на 50 тысяч рублей, то за 5 лет вместе с процентами придется выплатить 75 676 рублей. То есть переплата составит половину взятой у банка суммы.
На больший срок можно рассматривать кредит «Ипотека экспресс» от Беларусбанка, который выдают на 20 лет под 21% годовых. При тех же 50 тысячах переплата составит 105 тысяч рублей, превысив изначальную сумму в два раза.
И если вы готовы к таким переплатам, как и большинство беларусов, то и здесь можно немного сэкономить, разобравшись в аннуитетных и дифференцированных системах платежей и как 20% может быть выгоднее, чем 17%.
Лизинг
При лизинге финансовая компания, с которой вы заключаете договор, выкупает недвижимость у владельца или застройщика и передает вам в пользование. И уже после того, как вы выплатите всю сумму и проценты, которые оговорены в условиях, квартира перейдет в вашу собственность. Но вне зависимости от того, находится она в собственности или нет, там можно будет прописаться, сделать ремонт, перепланировку и даже сдавать квартиру в аренду.
В 2020-2021 годах застройщики, например «А100» и «ТАПАС» предлагали лизинговые программы через «АСБ-Лизинг». Тогда ставка составляла еще 13%, теперь таких партнерских предложений уже нет.
Компании «АСБ-Лизинг» и «Райффайзен-Лизинг» не особенно хотят заранее делиться процентными ставками на страницах своих предложений. Однако «Агролизинг» предлагает 17,5% + ставка рефинансирования на срок до 5 лет. При этом первоначальный взнос должен составить 35-40% от общей суммы.
Рассрочка
Рассрочить платежи предлагают практически все застройщики, как крупные, так и те, кто ведет только один проект. У такого формата финансирования нет переплат, которые в 1-2 раза превышают изначальную сумму. Однако при рассрочке обычно добавляют в среднем от $10 до $40 за квадратный метр. Разные застройщики предлагают внести от 20% до 40% первый взнос, а срок длительностью от полугода до 6 лет.
С рассрочками есть две проблемы: выплаты привязаны к курсу доллара и слишком короткие сроки. Платежи могут доходить до $3-4 тысяч в месяц. Однако в крупных проектах вроде Новой Боровой или «Минск-Мире» есть варианты, которые могут быть сравнимы с кредитом по сумме месячных платежей, но без такой значительной переплаты. Это выгодно особенно в том случае, если если вы получаете доход в валюте. Здесь мы подробно разбирали предложения от 7 крупных застройщиков Минска.
Рассрочка у физлица
Это не слишком распространенная практика, но вторичную недвижимость можно купить без кредита и любых других привлечений сторонних средств. Конечно, при условии, что продавец и покупатель найдут общий язык. Но физлица на самом деле могут заключить договор с условием рассрочки, не прибегая к помощи банков. Стороны договариваются о первом взносе, сроках и размерах платежей, привязке к курсу доллара, возможности досрочного погашения и оформляют сделку по всем правилам.
Договор важно составлять с юристами и продумать все его детали. И для покупателя и для продавца есть нюансы, которые могут создать проблемы. Это и возможность зарегистрировать детей, оформить право собственности, сделать ремонт и возмещать его стоимость в случае разрыва договора. Большую часть таких проблем мы уже изучили в тесте о том, как защитить сделку.
Trade-in
Многие застройщики и крупные агентства предлагают учесть стоимость вашей квартиры при покупке новой. Это работает по двум схемам:
- Недвижимость может выкупить застройщик. Если сумма оценки будет равна покупаемой квартире, то вы просто произведете обмен. А если стоимость квартиры меньше, то она станет первым взносом. Остальную часть можно будет выплатить в рассрочку.
- Недвижимость берет в работу агентство. А квартиру, которую вы собираетесь купить, бронируют до момента продажи. Вырученную сумму вносят в счет покупки, если она равна стоимости квартиры, то на этом все закончится. Если дешевле, то станет первым взносом, а если больше, то вернут разницу.
С такими программами работают Новой Боровой, «Фарфоровом», «Олимпик парке», «Монтерее». А из агентств такую услугу предоставляет «Твоя Столица».
Что в итоге
Несмотря на то, что инструментов несколько, самым используемым все равно останется банковский кредит. Это самый привычный и предсказуемый способ привлечь деньги: нет скрытых условий, нет привязки к плавающему курсу валюты а процесс отработан до мелочей.
Если рассматривать финансирование недвижимости пристальней, то можно найти варианты, которые будут выгоднее кредита и по уровню ежемесячных платежей и по переплате. В основном это рассрочки у застройщиков на крупных проектах, при условии, что у квартиры не слишком большой метраж.
Но уровень доверия к таким инструментам ниже, потому что суммы слишком большие, а неуверенности в курсах валют или правильности составления договора между физлицами слишком много. На данный момент программы не отличаются особой гибкостью, но они присутствуют на рынке и в некоторых случаях могут быть актуальны. Почитайте также о том, как сэкономить на комиссиях и безопасно передать деньги, покупая квартиру.