Национальное кадастровое агентство запустило в опытную эксплуатацию сервис автоматической оценки рыночной стоимости квартир Минска, основанный на технологиях искусственного интеллекта.
Сервис призван помочь покупателям и продавцам, профессиональным участникам рынка недвижимости за несколько минут получить автоматическую оценку квартиры, основанную не на субъективных мнениях, а на анализе реальных цен сделок и факторов оценки на основе данных государственного информационного ресурса – реестра цен.
Модель оценки рыночной стоимости квартир Минска реализована с применением современных методов искусственного интеллекта. В ее основе используется архитектура искусственной нейронной сети, способной анализировать множество факторов оценки (параметры объекта недвижимости, локацию и рыночную конъюнктуру) и выявлять сложные нелинейные взаимосвязи между различными факторами, влияющими на стоимость объекта недвижимости.
В качестве исходных данных о ценах продажи были использованы 90 тысяч сделок купли-продажи квартир в Минске с 2018 года. В качестве факторов оценки использованы более 15 характеристик, включая информацию о сделке (дата), характеристики квартиры (количество комнат, общая площадь, материал стен, дата ввода, состояние квартиры) и локации (местоположение квартиры, микрорайон, доступность метро, остановок общественного транспорта, парка, расположение в санитарно-защитной зоне).
«Не спонтанное решение» в оценке недвижимости
Как объясняет начальник управления оценки Национального кадастрового агентства Вероника Соловьева, запущенный онлайн-сервис реализует комплексный подход к оценке на основе технологий машинного обучения.
– Это не спонтанное решение, сегодня ИИ активно используется во многих сферах, от медицины до финансов, и автоматическая оценка рыночной стоимости недвижимости является классической задачей для его применения. Новый сервис стал ответом на растущую потребность рынка в быстрых, объективных и технологичных решениях для оценки недвижимости.
Насколько точные оценки выдает сервис?
По словам Вероники Соловьевой, модель уже сейчас демонстрирует отличные статистические характеристики. В 95 % случаев оценка квартиры совпадает с фактической ценой продажи с разницей в пределах 5-7 %.
– Несмотря на высокую статистическую точность, важно понимать, что любая модель – это упрощенное описание реальности. Наша модель учитывает ограниченный перечень факторов оценки и не учитывает такие индивидуальные характеристики объекта, как уникальные архитектурные особенности, дизайнерские решения, вид из окон, шумовые воздействия, планировочные нюансы и другие. Модель дает надежный ориентир в рамках типовых параметров, но для учета уникальных особенностей объекта мы рекомендуем обратиться за услугой к исполнителям оценки, в штате которых имеются аттестованные оценщики.
Эксперт уточняет, что сервис предназначен больше для обычных граждан. Собственникам сервис поможет установить обоснованную цену при продаже, покупателям – проверить обоснованность запрашиваемой цены, что ускорит процесс совершения сделки.
Сервис функционирует в режиме опытной эксплуатации, в том числе для валидации гипотез и адаптации продукта под реальные потребности рынка. Такой подход позволяет Национальному кадастровому агентству собрать качественную обратную связь от профессиональных пользователей (риелторов, оценщиков, девелоперов) и сфокусироваться только на улучшениях, которые действительно нужны рынку.
Сервис автоматической оценки уже продемонстрировал значительный интерес со стороны пользователей, обработав свыше 16 тыс. запросов в течение первых 48 часов с момента запуска.
Можно ли ждать, что инструменты ИИ будут применены и для оценки другой недвижимости – коммерческих помещений или земельных участков?
Пока расширение системы оценки на коммерческую недвижимость и земельные участки не является ближайшей перспективой для Национального кадастрового агентства, уточняет специалист.
– Сейчас мы сконцентрированы на совершенствовании модели оценки квартир. В ближайшее время мы планируем расширить территории оценки (например, распространить модель на областные центры) и дополнить факторы оценки. Мы планируем сфокусироваться на тех улучшениях, которые действительно нужны рынку.