Как проверить квартиру, дом или дачу перед покупкой? Объясняет риэлтер

«Сын продал дачу, а отец позже оспорил сделку. Покупатель остался без всего»

– Елена, по каким признакам можно определить, что есть риски при покупке квартиры?

– Рекомендую проявлять осторожность если объект на продажу выставляет не собственник, а, например, брат, сестра, сосед или другой «помощник».

Бывает, что такие люди пытаются обмануть собственника: берут доверенность, например, на распоряжение пенсией или помощь по хозяйству, а по факту в ней прописывают право на продажу квартиры.

Не всегда взрослый человек понимает, какой именно документ он подписывает. Квартиру продают, и позже собственник осознает, что остался без жилья. Тогда он подает на обжалование, заявляя, что выдал доверенность неправомерно: «Я не думал, зачем я ее даю».

Подобные истории случаются даже с опытными людьми. Мои друзья – взрослая пара, у которой за плечами уже несколько приобретенных объектов. Они рассказывали, как сами покупали дачу. Сын продавал недвижимость вместо отца, расчет был наличными, сделка прошла быстро, к специалистам не обращались – полагались на собственный большой опыт. Через два месяца отец (бывший владелец дачи) подал на обжалование. Сумма на тот момент (2023 год) составляла порядка $35 000. Объект вернулся собственнику, а покупатели остались без денег.

Бывший собственник пытается обжаловать сделку по стандартной схеме. Он заявляет: «Я на самом деле болен и был невменяем». Поэтому всегда рекомендуем запросить справку о том, что продавец не состоит на учете у психиатра. При сделках между физическими лицами такие документы не обязательны: их не требуют ни в БТИ, ни на каком другом этапе, ни в банках. Но в архивах риелторских компаний они обязательны – это важные документы, которые хранятся долгие годы.

«Общий срок исковой давности для обжалования сделок продавцом – 3 года»

– Какие документы запросить у владельца?

– Свидетельство о государственной регистрации, правоустанавливающий документ, техпаспорт.

В техпаспорте указан точный план квартиры. Если продавцы сделали незаконную перепланировку – это будет видно в техпаспорте. Сверьте ФИО в документах, в том числе в паспорте в паспорте собственника и в свидетельстве о госрегистрации – чтобы убедиться, что именно владелец продает вам квартиру. На практике частый случай: приходят взрослые дети пожилых родителей, которые долгое время живут в квартире и считают ее своей. «Вспоминают» часто что собственник мама или отец, когда приносят документы. Договоры заключаем только с реальными собственниками, это важное правило.

В правоустанавливающих документах нужно проверить, прежде всего, сроки и даты. Расскажу про классическую «предновогоднюю» проблему в нашей практике. Период с середины декабря по начало января – самый жаркий сезон на рынке недвижимости. Все спешат закрыть сделки до курантов, из–за чего возникает спешка, а где спешка – там и ошибки в документах. Чаще всего происходит банальный сбой из-за привычки. В первые недели января люди на автомате продолжают писать в договорах прошлый год. Например, на календаре уже январь 2027 года, а в договоре купли-продажи или акте приема–передачи по привычке ставят декабрь 2026-го.

Чем опасна такая невнимательность? Для обычной жизни это кажется мелочью, но по факту– это серьезная юридическая нестыковка.

Кроме того, в техническом паспорте площадь обязательно должна полностью соответствовать указанной в свидетельстве о государственной регистрации. Когда собственник готовится к продаже, а вы – к покупке, обязательно сверяйте эти данные. То же касается справок о занимаемом помещении, которые выдают в РСЦ: количество комнат, площадь и прочая информация должны совпадать.

Наиболее частые ошибки – неверные даты, опечатки в отчествах, расхождения в площади, несовпадение стоимости (цифры и сумма, указанная в скобках текстом). Даже если документ просто ляжет в папку, со временем он может понадобиться – лучше, чтобы не было неточностей.

В Национальном кадастровом агентстве получают выписку из БТИ, по ней изучают историю объекта. Запросить ее можно у собственника или риэлтера. В нашем государстве действует строгая защита персональных данных собственников, поэтому самостоятельно получить выписку по истории чужого объекта невозможно.

Общий срок исковой давности для обжалования сделок продавцом в нашей стране составляет 3 года. При наличии особых обстоятельств он может быть продлен до 10 лет. Я рекомендую просить у собственника справку о том, что за 10 лет он не состоял в браке (не обращался в ЗАГС). Так как даже в случае развода может понадобиться согласие бывшего супруга на сделку.

Также важно убедиться, что по свидетельству о праве на наследство учтены все наследники: иногда кого-то из них не уведомляют надлежащим образом. Самостоятельно проверить абсолютно всех наследников покупатель не может из-за нотариальной тайны. Поэтому нужно просить собственника дополнительно брать справку о круге наследников, в которой будет указано, каким образом были уведомлены наследники и все ли приняли свое право на наследство.

– Какие сделки, по вашему опыту, требуют особого внимания и контроля?

– Исходя из своего опыта, рекомендую тщательно изучать договоры дарения. Нередко встречается схема, когда квартиру дарят буквально вчера – и сразу начинают максимально быстро продавать. Иногда такие продавцы обращаются и к нам с просьбой: «Приведите покупателя, постарайтесь продать очень быстро». Но если человек настаивает на проведении сделки в течение 3-4 дней, это уже тревожный сигнал.

Не каждое действие требует такой спешки. Бывает, что проходит всего несколько дней, ты заходишь в Telegram – а аккаунт продавца, который просил быстро продаь его недвижимость, уже удален. К сожалению, бывают случаи, когда дарителями становятся недееспособные люди или люди с инвалидностью, которых заставляют подарить имущество, а затем по экспресс-программе быстро продают объект.

Еще одна популярная схема: преступники запугивают людей и манипуляциями вынуждают продать жилье, якобы для того, чтобы спасти имущество. Деньги забирают мошенники, собственник остается без квартиры, покупатель – без имущества и денег. В России это называется «схема Долиной» и, к сожалению, в Беларуси такие ситуации тоже бывают.

Покупаете недвижимость, кем-то приобретенную в кредит? Вот на что обратить внимание

– Как проверить, нет ли у квартиры обременений, ареста или запрета на отчуждение?

– Это можно сделать с помощью Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ).

– Какие риски возникают, если недвижимость была приобретена с использованием кредита или семейного капитала?

– Кредит может быть оформлен под поручительство – в этом случае квартира не идет в залог банка, и ее можно продать, не погашая кредит заранее. Продавец сам решает, будет ли он гасить задолженность сразу или продолжит платить по графику. Для покупателя в такой ситуации рисков нет.

Если кредит залоговый, продать квартиру до полного погашения долга не получится – объект находится в залоге у банка. Некоторые из них идут навстречу и позволяют в договоре купли-продажи прописать, что часть средств покупателя будет направлена на погашение кредита. В этом случае обременение снимается в течение нескольких дней: либо до сделки (при подписании гарантийного письма от продавца с обязательством погасить долг), либо после получения средств. Что имеем в итоге: если квартира в залоге всегда идет вместе с недвижимостью. Если обременение не снято, банк имеет полное право забрать квартиру, даже если кредит перестал платить прошлый хозяин. Также существует риск поручительства. Сделку могут аннулировать через суд.

Отдельная история – льготный кредит. Риски минимальные, если все все процессы завершены правильно: квартиру или дом, приобретенные с использованием льготного кредитования, нельзя продать до полного погашения кредита и истечения 5 лет после его закрытия. Собственник обязан сначала погасить долг. Продажа в этом случае возможна только по четырем основаниям:

• развод супругов;
• увеличение жилплощади (хотя бы на 1 квадратный метр);
• смена места жительства (переезд в другой регион) – потребуются документы, подтверждающие, что собственник работает или планирует работать и зарегистрироваться в новом месте;
• смерть одного из супругов (наименее распространённый случай).

Что касается семейного капитала. Законодательство Республики Беларусь справедливо закрепляет имущественные права детей на такое жилье. Если перед продажей собственники «забыли» выделить доли несовершеннолетним детям или не получили разрешение органов опеки и попечительства, сделка незаконна и ее можно оспорить. В практике риэлтерских компаний таким сделкам уделяют особое внимание. Права детей должны соблюдаться и без разрешения отдела опеки и попечительства проходить не могут.

При работе с объектами, где использовались семейный капитал или льготный кредит, нужно хорошо понимать специфику снятия обременений. Скорее всего, без опытного специалиста здесь не обойтись. Это решаемая задача, но требует больше времени: на такие покупки стоит закладывать 2-3 месяца.

– Как проверить, не нарушены ли права несовершеннолетних при продаже квартиры, чтобы у нового собственника не возникло проблем?

– Если в квартире зарегистрирован ребенок, рекомендую попросить у собственника справку из отдела образования района о том, что семья не находится в социально опасном положении. Семьи в статусе СОП находятся под контролем государства. Если родители решат продать квартиру (или долю, принадлежащую детям), им требуется обязательное разрешение органов опеки и попечительства и местного исполкома. Опека проверяет, не ухудшатся ли жилищные условия детей.

Если сделка пройдет с нарушениями или ухудшит положение несовершеннолетних, прокуратура может оспорить ее в суде. Квартиру или ее часть вернут детям, а вот вернуть деньги от неблагополучной семьи будет практически невозможно.

Также встречаются случаи, когда несовершеннолетние являются собственниками квартиры. В этом случае для продажи требуется разрешение органов опеки и попечительства. Продавец подает заявление в исполком, после чего квартира продаётся. Далее возможны два варианта: покупка объекта большей площади или (если покупка не планируется) вырученная от продажи сумма до 18 лет остается на счете, открытом на имя несовершеннолетнего.

Случай из практики: продавалась квартира, в которой за воду не платили 5 лет

– Что еще необходимо проверить покупателю?

– Стоит проверить наличие или отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. Частая проблема – неоплаченная вода. В моей практике были случаи, когда накапливалось до 220 кубов воды – это уже очень большая сумма. В квартире пять лет жили арендаторы, которые не подавали показания счетчиков. Соответственно, за данный период не было и платежей за газ.

Вопрос в том, почему на это не обратили внимание в ЖКХ: платежки приходили и оплачивались, но счетчики весь этот период не сверялись. Арендатор просто не давал возможности зайти в квартиру и проверить показания.

Поэтому коммуналку и электричество проверять нужно обязательно. В акте приема–передачи прописываются фактические показания счетчиков и последние оплаченные суммы по платежам из приложения. Отдельно готовится бланк по коммунальным услугам. Необходимо проверить ее до сделки, чтобы в дальнейшем у покупателя не возникло проблем.

0

0

0

0

0