Коммерческая недвижимость охватывает широкий спектр объектов – от торговых помещений до офисов разных форматов. Как менялся рынок в 2025, что изменилось в поведении арендаторов и какие сценарии развития ждут рынок в 2026 году? Об этом рассказала Маргарита Шилова, директор «Коллиерз Интернешнл Консалтинг».
«В фокусе арендаторов – готовые решения, сервис и гибкость»
– Маргарита, что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости?
– Вакантность в качественных офисах возвращается к нормальным значениям, а в торговле – остается на привычном уровне. В фокусе арендаторов – готовые решения, сервис и гибкость.
Общий сток офисных площадей в Минске к концу 2025 года оценивается в 1,126 млн кв. м. Единственным новым проектом, пополнившим предложение в этом году, стал бизнес-центр «Левада», выведший на рынок более 19 тыс. кв. м площадей.
– Расскажите в цифрах про ставки аренды и количество сделок купли-продажи коммерческой недвижимости.
– Начнем со ставок аренды. В III квартале 2025 года диапазон ставок в классе B1 сузился, среднее значение составило 11,5 евро/кв. м/мес. В классе B2 средняя ставка выросла на 25 %, до 10,3 евро/кв. м/мес., чему способствовало увеличение предложения компактных офисов до 100 кв. м.
Что касается вакантности. К концу года общий показатель вырос на 0,8 п. п., до 12,8 %, в основном за счет ввода БЦ «Левада». При этом рынок демонстрирует устойчивость: пик вакантности в 23 % пройден в середине 2023 года. Сегодня уровень в 12,8 % близок к естественному, что позволяет говорить о завершении фазы перенасыщения для качественного сегмента. Однако внутри сегментов ситуация различается: в B1 вакантность составляет 16,2 % в связи с вводом нового объекта, а в B2 – всего 9 %.
По итогам трех кварталов 2025 года количество сделок с площадями от 500 кв. м сократилось по сравнению с 2024 годом, однако выросла их общая стоимость и, как следствие, средняя цена за квадратный метр.
Окончательные итоги будут подведены по завершении IV квартала, традиционно активного для рынка.
«Рынок испытывает дефицит гибких и сервисных офисных форматов»
– Что изменилось в поведении арендаторов коммерческой недвижимости за последний год?
– 2025 год стал «годом переездов». Крупные сделки влияли на ставки и вакантность. Утвердились два ключевых тренда:
- Требование «под ключ».Арендаторы всё чаще отказываются от самостоятельного ремонта, предпочитая готовые решения или опцию «ремонт по запросу», которую теперь предлагают крупные арендодатели.
- Гибридная модель. Работа 2–3 дня в офисе стала нормой, что трансформирует спрос: меньше стандартных рабочих мест, больше переговорных, коворкинг-зон и пространств для неформального общения.
Наиболее востребованы офисы в хорошей локации с качественным ремонтом. Всё большее значение приобретают репутация арендодателя, готового к диалогу и гибкости, а также спектр предоставляемых услуг. При этом рынок испытывает дефицит по-настоящему гибких и сервисных офисных форматов.
«Арендные ставки остаются стабильными»
– Что происходило на рынке торговой недвижимости?
– Главным событием года стало открытие для покупателей ТЦ «АвиаМолл» (введен в 2024 году). Также в конце года ожидается открытие для посетителей введенного ТЦ «4 сезона» и выход в Минск сетевого DIY-ретейлера с проектом ТЦ «БИЛД».
Вакантность в крупноформатной торговой недвижимости Минска по итогам трех кварталов 2025 года составляет 8,5 %, что является здоровым показателем для рынка. Арендные ставки остаются стабильными.
Отмечу основные тренды в ретейле:
- развитие локальных и национальных брендов на фоне стабильного присутствия международных операторов;
- синергия онлайн и офлайн: интернет-магазины выходят в офлайн;
- рекордная сделка. На рынке зафиксирован рекорд цены – торговый объект на ул. Лученка продан по $2476 за кв. м (общая площадь 1020 кв. м).
– Как менялись в 2025 году условия аренды коммерческой недвижимости?
– Для офисов: после отмены валютного эквивалента остается актуальным вопрос индексации ставок. Наиболее распространена модель с фиксацией цены в белорусских рублях с правом арендодателя на односторонний пересмотр. Также используются ИПЦ, базовая величина или собственные формулы арендодателей.
Для торговли: набирает популярность (но пока не доминирует) модель с привязкой арендной платы к проценту от товарооборота.
Что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2026 году?
– Какой прогноз для рынка коммерческой недвижимости в 2026 году можете озвучить?
– Отмечу по пунктам основные прогнозы:
- Рост предложения. В ближайшие годы в офисной недвижимости мы можем получить увеличение стока на почти 19 %, а в торговой – на 10 %. Это произойдет за счет ввода объектов, которые находятся в высокой степени готовности, и объектов, ранее поставленных на паузу и вновь активизировавших работы. Также на рынок выйдут офисные и торговые площади в составе многофункциональных центров, например, таких, как «Газпром Центр», Sigma и других.
- Стабильность ставок. Резких изменений в уровне арендных ставок в ближайший год не ожидается.
- Эволюция спроса. Арендные отношения всё больше будут строиться на принципах качества сервиса и договорной гибкости. Так, в офисной недвижимости будет расти запрос на дополнительные услуги и сервисы, что может стимулировать развитие гибких форматов (коворкинги, сервисные офисы). В торговой недвижимости арендаторы всё больше обращают внимание на представленность торговых объектов, их уникальность и конкурентные преимущества.
- Дополнительные пространства. В торговле продолжится тренд на усиление развлекательной и гастрономической составляющей, а в бизнес-центрах – гибкие и сервисные офисы.
- Зеленый тренд. На рынке зарождается, но пока слабо представлен тренд на внедрение ESG-принципов и зеленых технологий в коммерческой недвижимости.
Рынок коммерческой недвижимости Минска приближается к фазе зрелости, и основные изменения перейдут в структуру: по классам качества, форматам и размерам. Период резких колебаний сменяется этапом консолидации, где ключевыми факторами успеха становятся качество пространства, уровень сервиса и способность участников рынка к партнерскому диалогу.