Что происходит на рынке коммерческой недвижимости: обзор

Ключевые тренды на рынке офисов Минска

• Рынок находится в состоянии неопределенности;
• Характерны ротационные явления (изменение локации как внутри БЦ, так и в другие БЦ);
• Интерес к офисам без отделки отсутствует;
• Рост релокации бизнесов за рубеж не является галопирующим, однако уже оказал негативное влияние на рынок.
• Катастрофическая ситуация на рынке жилья в основных странах для релокации частично охлаждает спрос для потенциальных переездов все новых компаний;
• Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости позволяет подобрать оптимальный офис по соотношению цена/качество.

Предложение

Предложение новых офисов в Минске не изменилось, поскольку не было ввода крупных объектов ни в предыдущем 2021 году, ни в I квартале 2022 года. Самые крупные новые офисные площади, пополнившие рынок — это введенная накануне нового года 2-ая очередь в МФК «Имперский», ул. К. Цеткин, 24.

Всего на текущий момент классифицированный рынок коммерческих офисов составляет практически 1015 тыс. кв. м арендной площади (GLA). Основной объем предложения, свыше 615 тыс. кв. м, приходится на класс «В-». Класс офисов «В+» насчитывает ок. 325 тыс. кв. м. площадей. Наименее представлены офисы класса «А». В него включены только 4 офисных объекта с суммарной арендной площадью в 72 тыс. кв. м.

Заметные изменения могли бы произойти в случае ввода МФК «Шантер Хилл», находящегося в высокой стадии строительной готовности. Однако девелопер продлил инвестдоговор по проекту до декабря 2023 года, и нет оснований полагать, что его завершение произойдет раньше обозначенного срока.

Единственный бизнес-центр, который пополнит сток офисной недвижимости в 2022 г. - это БЦ «Кампус» (ул. Я. Коласа, 73). Ввод в эксплуатацию данного объекта запланирован на март 2022.

Спрос

Положительный факт о спросе в I квартале 2022 года заключается в том, что нет глобальных отказов от арендуемых площадей, как это было характерно для рынка в 2021 году, когда компания EPAM Systems Inc. отказалась от аренды ряда крупных бизнес-центров. Спрос в тот период определяла ротация.

Так, компании, исходя из сложившейся общерыночной конъюнктуры, а также и ситуации внутри компаний, искали или более мелкие помещения (сокращение площадей), или за более низкие деньги более качественные или более просторные площади (факты расширения офисов также были характерны для рынка).

В целом, в ближайшее время как раз возможна активизация спроса. В том плане, что рост дешевых предложений растет и вырастет еще больше, а стремление к экономии в сложившейся ситуации будет доминировать над любыми другими факторами выбора офиса.

Цены

Ставки арендной платы в пересчете на евро имеют устойчивую тенденцию к снижению. Особенно это стало ощущаться с последней недели февраля. Санкции в отношении Российской Федерации и Республики Беларусь вызвали снижение курса рубля к евро. Также санкции негативно отразились на выручке ряда белорусских компаний, чей бизнес был завязан на экспортно-импортных операциях и попал под ограничения.

Таким образом, на конец I квартала еще рано говорить о сформировавшемся уровне ставок арендной платы. Сейчас рынок претерпевает период их формирования и корректировок. Существует высокая вероятность, что ставки арендной платы для офисов в пересчете на евро в целом по рынку станут ниже на 30-35% к уровню декабря 2021- января 2022-го годов.

Вакантность

Образование высокого уровня вакантности, не характерного для офисного рынка Минска, пришлось на конец 2021 года, когда EPAM Systems Inc. освободила бизнес-центры «Красавiк», «Фортуна», «Орлан», а также более мелкие офисы еще в ряде объектов. К концу текущего периода часть площадей в них была занята новыми арендаторами, но значительная часть высвобожденных площадей остается вакантными.

С начала 2022 г. наблюдается замедление динамики вакантных площадей, поскольку в течение I квартала как высвобождение офисов, так и их поглощение носили преимущественно ротационный характер и не могли оказать существенного влияния на сложившийся тренд.

Прогнозы

• Ожидается снижение среднерыночных ставок арендной платы в евро, вплоть до 30-35% по сравнению с I кварталом 2022 года;
• Стремление рынка к равновесному состоянию повлияет на установление нового диапазона ставок арендной платы, сохранится рынок арендатора;
• Уровень вакантности останется стабильно высоким по меркам офисного рынка Минска, в пределах 12-15% от предложения;
• Активность на рынке коммерческой недвижимости будет состоять преимущественно из сделок по релокации;
• В среднесрочной перспективе тенденция на переезд компаний внутри рынка станет заметно менее выраженной, однако данный процесс может замениться закрытием офисов отдельных субъектов в связи с прекращением их хозяйственной деятельности;
• Офисные помещения без отделки продолжат характеризоваться отсутствием спроса на них;
• Ожидается активизация на рынке купли/продажи, появится определенная категория «охотников» за дешевым предложением;
• Существенное замедление темпов строительства новых офисов и консервация реализующихся проектов, особенно на ранних стадиях.

Справочно: NAI Belarus является белорусским представительством сети консалтинговых компаний NAI Global, входящей в ТОP-5 мировых брендов на рынке недвижимости, одного из крупнейших мировых брокеров, который представлен в 47 странах, в 375+ офисах с 6000+ работников.
Под ее управлением находится более 106 млн кв м, а ее годовой оборот составляет $ 20 млрд. NAI Global является дочерней структурой компании C-III Capital Partners. Это один из крупнейших игроков на американском рынке инвестиций в недвижимость, портфель которого составляет более $ 150 млрд.

2

0

0

2

0