Что происходит на рынке офисной недвижимости – итоги третьего квартала
О том, что происходило на офисном рынке в последние месяцы и чего ждать в будущем, рассказал партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.
Предложение
По состоянию на конец III квартала 2023 года в Минске предлагалось около 1,071 млн кв. м арендной площади в современных бизнес-центрах всех классов.
Более 430 тыс. кв. м офисов в зданиях «класса С» или офисов более высокого качества, но не попадающих в сток современных из-за малой арендной площади. Порядка 750 тыс. кв. м предлагали арендаторам иные административно-офисные объекты, в том числе коммунальные или ведомственные.
Прирост рынка офисов за счет новых объектов произошел в период предыдущих двух кварталов, а в III квартале ввода новых площадей не происходило.
«Можно отметить официальный ввод в эксплуатацию еще одной очереди общественно-административного центра "Левада" от компании "Айрон", расположенного в одноименном жилом комплексе. Объект вводился очередями, с сентября офисные площади в аренду в объекте появились в открытом предложении. В здании для аренды предназначено три офисных этажа, что в сумме составляет порядка 10,4 тыс. кв. м арендных площадей», – рассказал Андрей Алешкин.
Готовится к вводу и МФК G•S PLAZA «Жемчужина». В составе комплекса два корпуса бизнес-центров. Девелопер уже выставил предложение об аренде, что свидетельствует о фактическом завершении проекта. В стадии реализации с высокой степенью строительной готовности также находится ряд офисных объектов, суммарное предложение в которых составит практически 120 тыс. кв. м арендной площади.
- потребительские кредиты
- кредиты на авто
- бизнес-кредиты
- кредиты на жилье
- вклады
- займы
- продукты РКО
- кредитные карты
- дебетовые карты
- услуги лизинга новых авто
- услуги лизинга авто с пробегом
- услуги лизинга авто для бизнеса
В высокой степени готовности находится МФК на проспекте Победителей в районе ТРЦ «Замок» и Центра тенниса. Общая заявленная площадь составит свыше 32 тыс. кв. м, из которых основной объем приходится на офисные помещения.
В декабре 2023 года истекает срок инвестдоговора по проекту МФК «Шантер Хилл». Стадия готовности объекта и ранее была высокой, там требуется произвести лишь незначительные работы в области чистовой отделки и инженерии. Существует высокая вероятность, что официальный ввод объекта больше откладываться не будет.
Спрос
Спрос на офисном рынке в III квартале 2023 года продолжил формироваться практически полностью за счет ротационных явлений. Как и ранее, в большинстве случаев арендаторы меняли офисы с целью снять более компактное помещение. По этой причине спрос, за редким исключением, переключился на небольшие помещения – в пределах 100 кв. м.
По словам эксперта, случаи, когда спрос на офисы возникал в связи с расширением штата или выходом на рынок новых компаний, были очень редкими.
При этом даже с компактными площадями большого числа сделок не было – III квартал выпадает на период снижения деловой активности, вызванный пиком отпускной поры. Сентябрь, когда бизнес возвращается в привычное рабочее русло, оживления в офисном секторе не принес, что несколько отличает его от предыдущих лет.
В первом полугодии 2023 года среди участников рынка аренды сохранялась надежда, что активизируются российские инвесторы и арендаторы. Но пока реальных сделок с ними не состоялось.
Коммерческие условия
Вот уже год, как рынок живет в рублевых условиях, но косвенно еврономинал никуда не исчез, отмечает Андрей Алешкин. В III квартале на валютном рынке происходили значительные изменения курса рубля к основным валютам (еще в июне курс евро составлял примерно 3,1 руб., а в начале сентября даже преодолел отметку в 3,5 руб.), и рублевые ставки несколько продвинулись в сторону роста.
И если действующие договоры пересматривались более инертно (во многих случаях ставки остались даже на уровне предыдущего квартала), то ставки предложения и ставки по новым договорам уже учитывали изменение курса.
Коммерческий рынок по доступности аренды уже сравнялся с коммунально-ведомственным предложением. Безусловно, в ведомственном сегменте можно найти предложения и по 3,8–4 руб. за 1 кв. м, однако хорошая локация с относительно качественными помещениями и здесь оценивается на уровне 22–26 руб., что в современных условиях является уровнем не только класса «В-», но и «В» (В+).
Вакантность
В текущий период новых крупных высвобождений офисных площадей не было. Однако и поглощение площадей было минимальное: оно не в состоянии компенсировать даже ротационные потери (когда арендаторы из больших офисов переезжают в компактные), не говоря уже о чистом освобождении.
В целом по рынку вакантность в рассматриваемый период находилась на уровне 18–20%. «Однако реально она может и превышать 20%, поскольку есть определенный пласт офисных помещений, которые не заняты арендаторами и не выставляются в открытое предложение. Особенно часто такие ситуации можно встретить в бизнес-центрах с большим числом дольщиков. Но даже и без "мертвых душ" это оценочно 190–200 тыс. кв. м пустующих площадей», – рассказал Андрей Алешкин.
Из бизнес-центров, которые в свое время лишились крупных арендаторов, фактически полностью получилось заново заполнить площади только бизнес-центрам «Футурис» и «Фортуна».
В ближайшие месяцы улучшения ситуации с вакантностью ждать не стоит. Конкуренция на офисном рынке только обострится. На рынок предложения в аренду выходят площади в МФК G•S PLAZA «Жемчужина» и «Левада», немного позже в предложении ожидаются еще два масштабных проекта на проспекте Победителей. Появление новых мощных игроков снижает шансы старых участников рынка, которым не удастся улучшить ситуацию с вакантностью в текущих условиях.
Прогнозы
Офисные объекты, вышедшие на рынок предложения в недавний период, а также проекты, которые ожидаются на рынке в ближайшие месяцы, существенно обострят конкурентную борьбу за малочисленных арендаторов.
Девелоперам новых проектов также будет сложно на старте, поскольку они предлагают офисы или без отделки, или только с черновой отделкой. У многих старожилов рынка есть преимущество: качественная отделка, произведенная собственниками ранее или доставшаяся в наследство от ушедших с рынка арендаторов.
Кроме того, ожидаются и другие тенденции на рынке:
- Продолжится рост вакантности по мере ввода новых площадей. Возможен существенный скачок вакантности, если новые объекты введутся за короткий период
- Спрос продолжит носить преимущественно ротационный характер, но возможно появление новых групп арендаторов
- Есть вероятность, что изучение нашего рынка отдельными представителями российского бизнеса завершится реальными сделками.
По словам эксперта, участники рынка, особенно со стороны собственников и девелоперов, не теряют надежды, что IV квартал 2023 года станет периодом завершения эксперимента с исключительно рублевыми ставками, и с 1 января разрешат вернуть если не еврономинал, то хотя бы абстрактную «условную единицу».
NAI Belarus является белорусским представительством сети консалтинговых компаний NAI Global, входящей в топ-5 мировых брендов на рынке недвижимости, одного из крупнейших мировых брокеров, который представлен в 43 странах, в 300 офисах с 5100 работниками.