Рынок торговой недвижимости областных городов Беларуси все еще развивается и делает это неритмично. О том, что происходило на рынке в 2022 – первой половине 2023 года, рассказал аналитик компании «Коллиерз Интернешнл Консалтинг» Дмитрий Соловых.
Рынок современной торговой недвижимости областных центров Республики Беларусь (Брест, Витебск, Гомель, Гродно и Могилев) развивается неравномерно.
Гродно – единственный город, имеющий качественный региональный торговый центр – Triniti, который исключает возможность создания крупного ТРЦ в ближайшие 5 лет. Могилев также относительно хорошо обеспечен качественными торговыми объектами.
Витебск и Гомель, имея самые низкие среди областных городов показатели товарооборота на душу населения, не привлекают крупных девелоперов и сетевые бренды, однако имеют потенциал для строительства районных и микрорайонных торговых центров.
Брест, имеющий сопоставимый с Гродно высокий показатель товарооборота, пока не имеет крупного торгово-развлекательного центра, создание которого уже начато известным минским девелопером. Он станет вторым по величине торговым объектом в областных городах и будет введен не ранее 2026 года.
За прошедший период 2022 – первой половины 2023 года строительство торговой коммерческой недвижимости в областных городах велось неактивно. Только в Могилеве новый объект – ТЦ «Гринвич» – пополнил сток. Период активного развития регионального ретейла за счет строительства ТЦ, собственных объектов розничных операторов и объектов built-to-suit закончился, в зависимости от региона, 5-10 лет назад, изменилась экономическая ситуация, пришла неопределенность и череда новых вызовов.
Предложение
После ввода в эксплуатацию торгово-развлекательного центра Triniti в Гродно (GLA (арендопригодная площадь) – 63,2 тыс. кв. м) во втором полугодии 2019 года, крупные региональные объекты в областных городах не создавались.
За период 2022 года и первой половины текущего года в областных центрах Беларуси введен только один крупноформатный объект торговой недвижимости – торговый центр «Гринвич» (GLA 7,0 тыс. кв. м) в Могилеве на ул. Белинского, 28, с якорным супермаркетом GREEN. На 1,1 тыс. кв. м торговый сток пополнился в Витебске за счет перепрофилирования складских площадей универмага. А в Гродно в микрорайоне Грандичи введен небольшой ТЦ с GLA 1,6 тыс. кв. м.
Рынок торговой недвижимости в каждом областном городе имеет свои особенности. Так, например, в Бресте в приоритете новое строительство небольших МФК, в которых, кроме ретейла и общепита, может быть офисный блок или выставочный зал. В Гродно также много небольших проектов, но уже не в исторической части города, как ранее, а в микрорайонах.
Обеспеченность населения качественными торговыми площадями в областных городах неравномерная. Отношение объема качественного стока к розничному товарообороту в Гомеле, Бресте и Могилеве ниже, чем в среднем по всем городам республики.
Брест
В Бресте нет ТРЦ регионального формата. Основная масса торговых центров имеет общую площадь в пределах 8-10 тыс. кв. м, средняя полезная площадь стоковых ТЦ – 8,7 тыс. кв. м. Это типичные районные торговые центры с минимальными зонами досуга и развлечений. Якорные сетевые арендаторы не имеют достаточных возможностей для расширения своего присутствия в Бресте по причине отсутствия недвижимости подходящего формата.
Показатель розничного товарооборота на душу населения в Бресте является самым высоким среди областных городов, за исключением Минска. Вместе с этим свободных торговых площадей в Бресте нет, вакантность невысокая, ставки аренды на приемлемом уровне.
Всего в Бресте сток (GLA) составляет 175,6 тыс. кв. м в 20 крупноформатных ТЦ. Кроме того, в городе 23 торговых центра вне стока (до 5 тыс. кв. м GLA) с суммарной площадью 71,2 тыс. кв. м.
Самый крупный ТЦ Бреста – «Корона» на ул. Московская, 210, общей площадью 20,7 тыс. кв. м и GLA 16,5 тыс. кв. м. Самыми современными торговыми центрами в городе являются ТЦ «Экватор» и ТЦ «Варшавский». Кроме того, в Бресте функционирует один из самых крупных в стране гипермаркетов DIY «Материк», GLA которого превышает 14 тыс. кв. м.
Крупных классических региональных торгово-развлекательных центров в Бресте нет. Необходимо отметить высокую развитость street retail в районе ул. Советской, на которой также расположены 7 торговых центров (4 небольших и 3 стоковых). В данной локации основная концентрация присутствующих на рынке города магазинов известных fashion-брендов.
Витебск
В Витебске 16 крупноформатных торговых центров арендопригодной площадью 179,4 тыс. кв. м, средний размер площадей в ТЦ – около 10 тыс. кв. м.
Самые популярные торговые центры в городе – ТРЦ «ТриО» и ТЦ GREENЦентр, самый крупный – ТЦ «Марко Сити» c арендопригодной площадью 22 тыс. кв. м. Еще в городе 6 небольших торговых центров вне стока суммарной площадью 21,4 тыс. кв. м.
Обеспеченность качественными торговыми площадями в Витебске составляет 500 кв. м на 1 тыс. жителей, розничный товарооборот по итогам 2022 года составил 7258 тыс. рублей, что меньше среднего по областным городам. Уровень вакантности в ТЦ города сильно отличается, а ставки, как правило, ниже среднего.
Могилев
Рынок торговой недвижимости Могилева развит довольно хорошо, в городе 18 торговых центров, среди которых можно выделить торгово-развлекательные центры «Парк Сити» (GLA 22,5 тыс. кв. м) и «Е-Сити» (GLA 19,0 тыс. кв. м), ТЦ в МФК «Атриум».
Однако сток в Могилеве наименьший среди областных городов, всего 151,9 тыс. кв. м, и при значительном количестве торговых центров только два из них обладают площадью более 10 тыс. кв. м, а средняя площадь остальных ТЦ в среднем немногим более 6 тыс. кв. м. Вне стока в городе еще 20 ТЦ суммарной торговой площадью 52,2 тыс. кв. м.
В развитии торговой недвижимости Могилев преуспел благодаря девелоперской компании «Шафаг 88», в ведении которой 9 ТЦ города. Но основная локация fashion-брендов в Могилеве приходится на ТРЦ «Парк Сити».
Гомель
В Гомеле рынок торговой недвижимости развит слабо: при значительном количестве объектов показатель стоковых площадей на 1 тыс. жителей наименьший среди областных центров. Розничный товарооборот в Гомеле также самый низкий среди областных городов.
Сток в Гомеле составляет 160,7 тыс. кв. м в 18 торговых центрах и еще 62,6 тыс. кв. м в 20 торговых центрах вне стока. В Гомеле многие торговые центры создавались в результате реконструкции промышленных зданий, и, как правило, единая концепция не разрабатывалась, а составляющая досуга и развлечений минимальна.
На рынке торговой недвижимости Гомеля до настоящего времени широко представлены торговые центры первых поколений. В городе нет крупных объектов, средняя площадь торгового центра – около 8,9 тыс. кв. м, а самым крупным является ТЦ «МандаринПлаза» на Речицком проспекте, 5В, GLA которого составляет 22 тыс. кв. м. В нем, а также в ТЦ «КристаLL» и «Секрет» расположены основные fashion-ретейлеры.
Гродно
На настоящем этапе рынок торговой недвижимости Гродно наиболее позитивен и оптимистичен среди областных городов, к тому же сток в городе наибольший среди областных городов.
Гродно – единственный областной центр, где в 2023 году введен небольшой ТЦ вне стока в микрорайоне Грандичи. Всего сток в Гродно составляет 193,5 тыс. кв. м в 14 торговых центрах, вне стока в городе еще 62,7 тыс. кв. м торговых площадей в 30 ТЦ.
В Гродно наибольший показатель приходящихся на 1 тыс. жителей площадей в стоковых ТЦ среди областных городов. ТРЦ Triniti (GLA 63,2 тыс. кв. м) сопоставим по площади с минскими ТРЦ «Корона-Замок» и «Дана Молл», а представленность fashion-ретейлеров в ТРЦ не уступает лучшим минским объектам.
Средняя площадь гродненских ТЦ составляет 13,8 тыс. кв. м, что значительно выше, чем в других городах. Кроме того, в последнее десятилетие построено значительное число новых не очень крупных микрорайонных торговых центров.
Новое предложение
За полуторагодовой период ввод новых ТЦ в Бресте не осуществлялся. Однако уже начата подготовка реализации крупного нового проекта МФК минской компании «Сигмаполюс» на ул. Московской, 248, общей площадью 112 тыс. кв. м и торговой 43 тыс. кв. м. Он станет вторым по величине торгово-развлекательным центром в регионах. К настоящему времени известно, что оператором гипермаркета арендопригодной площадью 4,3 тыс. кв. м будет пока не присутствующая в городе национальная розничная сеть.
За прошедший период новые ТЦ в Витебске не вводились. Была завершена реконструкция универмага (ул. Замковая, 19/1) – перепрофилирование складских площадей в торговые. По анонсированным более 10 лет назад проектам ТРЦ Metro Park (6,4 тыс. кв. м) и Vitebsk Plaza (22 тыс. кв. м) движения нет. На этапе планирования остается проект DIY-гипермаркета «ОМА» (7,3 тыс. кв. м). Активно продвигаются СМР по проекту торгово-логистического центра в выкупленном на аукционе бывшем производственном корпусе. Его ввод ожидается весной 2024 года. Новые проекты в Витебске не анонсированы.
В Гомеле также не вводились новые объекты. По реализуемому проекту торгового цента (GLA 5,0 тыс. кв. м) на пересечении улиц Барыкина – Безымянной движения нет, законсервированное строительство ТЦ «Надежда» (около 4,0 тыс. кв. м общей площади) на пересечении ул. Народного Ополчения – Ефремова в текущий период выставлено на продажу. Впервые за несколько лет в Гомеле анонсирован проект ТЦ «Солар» в районе Шведская горка общей площадью 6,0 тыс. кв. м.
В Гродно в 2023 году был введен небольшой, вне стока, ТЦ в мкр. Грандичи на ул. Саяпина, 6 (GBA 2, 2 тыс. кв. м, GLA 1,6 тыс. кв. м). В последние годы в Гродно предпочитали возводить объекты небольшого формата, данная тенденция продолжилась и в прошедший период, в настоящее время на этапе реализации находятся 6 проектов и еще 5 анонсированы. Около ТЦ Old City на ул. Дубко, 11, начинается строительство многофункционального комплекса с торговым центром общей площадью 10 тыс. кв. м, проект которого связывают с известным гродненским бизнесменом, девелопером и отельером Станиславом Семашко.
В конце 2022 г. в Могилеве введен ТЦ «Гринвич» (GLA 7,0 тыс. кв. м) на ул. Белинского, 28. Новые проекты за прошедший период в городе не анонсировались.
Вакантность и ставки
После резкого роста вакантности, происходившего во всех областных городах в середине 2022 года, в первой половине текущего года данный индикатор рынка начал возвращаться на прежний уровень. Как правило, вакантность снизилась во всех городах.
Необходимо отметить, что присутствие магазинов fashion-брендов в областных городах значительно уступает Минску. Например, кроме магазина Bershka в Гродно, не представлены ни в одном областном центре бренды испанской группы Inditex (Zara, Bershka, Massimo Dutti, Stradivarius, Oysho, Pull&Bear и др.).
Невысоко наличие и магазинов российской Melon Fashion Group (ZARINA, Befree, LOVE REPUBLIC и Sela), которая в последний год активно заходила на образовавшиеся с уходом некоторых fashion-брендов вакантные площади в качественных ТЦ Минска. В то же время бренд «ТВОЕ» имеет от 2 до 5 магазинов в каждом областном центре.
Одна из причин невысокого присутствия сетевых арендаторов в регионах – ограниченное предложение объектов торговой недвижимости соответствующего формата. Подтверждением этому является ТЦ «Секрет» в Гомеле, где при значительной вакантности площадей и устаревшей концепции расположены основные fashion-магазины города в связи с ограниченность качественного предложения ТЦ в городе.
Во всех городах не представлены имеющиеся в Минске магазины MANGO, ECCO, LTB Jeans, Calliope, STELLA TACCO, EMSE, Finn Flare, Lee Cooper, GERRY WEBER, Concept Club, Jack&Jones и другие.
Тенденции и прогнозы
В перспективе во всех областных городах сток будет расти за счет вывода на рынок новых торговых центров: не менее 140 тыс. кв. м площадей должны пополнить сток крупноформатной торговой недвижимости областных городов в ближайшие годы. При этом собственники торговых центров устаревшего формата и/или концепции вплотную подойдут к необходимости внесения изменений, в первую очередь за счет реконструкции.
Вакантность торговых центров в областных городах в 2-4 раза ниже среднего значения в Минске, а уровень ставок аренды по нижнему порогу почти сопоставим. Кроме экономических факторов, даже с учетом более низкого уровня заработной платы в регионах, на этом может также сказываться не такое высокое, как в Минске, наличие современных торгово-развлекательных объектов и недостаточность качественного предложения.
В такой перспективе вакантность современных торговых центров останется на низком уровне, а ставки начнут возвращаться к предыдущим значениям. При этом рост расходов населения значительно стимулируется ростом заработной платы в регионах, а также все большей доступностью и популярностью потребительского кредитования.
Большинство новых проектов представляют объекты не регионального, а районного или микрорайонного формата. Развитие торговой недвижимости Бреста и Гродно в данном контексте может создать предпосылки высококонкурентной среды для объектов первых поколений, расположенных в центре города, например, ТЦ «Фламинго» и универмага «Неман» в Гродно, а равно ТЦ «Галлери Гранд» и «Берестейский Пассаж» в Бресте.
В торговых центрах, являющихся товариществами собственников, осуществление таких мероприятий во многом представляется маловероятным, что повлечет дальнейшую деградацию торгового объекта и потерю привлекательности для потребителя. Таким образом, есть все предпосылки востребованности и успешности новых современных и крупных объектов, например МФК с ТРЦ в Бресте минской компании «Сигмаполюс». В то же время наличие сильного успешного конкурента, например ТРЦ Triniti в Гродно, пока ставит под сомнение актуальность нового крупного проекта в городе.
Регулирование розничных цен будет стимулировать рост потребительских расходов на питание, отдых и развлечения, вектор которых будет одним из определяющих для роста трафика и успешного развития новых крупноформатных торговых объектов. Такие новые объекты имеют хорошие перспективы в Витебске и Гомеле, в которых значительно ощущается недостаточное предложение качественных объектов.
Выход на рынок областных центров новых, не присутствующих еще в торговых центрах Минска, ретейлеров из России, Турции и других стран в ближайшем будущем маловероятен, но возможен более активный спрос площадей со стороны компаний производственного сектора и/или с государственной долей в капитале. Маркетплейсы и e-com как в Беларуси, так и в сопредельных странах пока не создали угрозу для классического ретейла, поэтому у качественных и привлекательных для потребителя торговых центров достаточно перспектив на настоящем этапе развития.