В Беларуси в 2024 году на рынок качественной складской недвижимости не вышло ни метра складских площадей класса А и B/B+. Это привело к нулевой вакансии и абсолютному отсутствию поля для логистических маневров на рынке складских площадей в Минске и столичном районе. Ситуацию на рынке анализирует эксперт Кристина Крупатина, учредитель ООО «АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП».
Очередной рост стоимости стройматериалов и работ. Дефицит рабочей силы
Эта тенденция остается сильной уже третий год. Наблюдается колоссальный рост стоимости строительных материалов и работ подрядчиков, повышение зарплат рабочему персоналу в разы. Сейчас рабочий на стройке получает зачастую зарплату выше, чем средний, с большим опытом административный персонал офиса. И, даже при условии высоких зарплат, очевиден постоянный дефицит таких рабочих.
Рост арендных ставок на склады класса А и B+
Все перечисленные факторы двигают вверх арендные ставки. Их уровень уже приблизился к предельным значениям, и многие бизнес-структуры уже с трудом могут принять и переварить такие ставки. И прогнозы для пользователей складов на ближайшие несколько лет совсем не утешительные. При том, что офисы при складах тарифицируются на 20-30% дешевле, чем сами складские помещения.
Рост стоимости продажи и участия в долевом строительстве
Рост стоимости строительных материалов и зарплат рабочих привели к подорожанию стоимости складских помещений готовых объектов и долевого строительства.При том, что исторически складывалось, что долевое строительство было дешевле, чем готовый объект. Сейчас жедолевое строительство стоит зачастую дороже по причине увеличения себестоимости строительства. Рост стоимости долевого участия вызван также ограниченными возможностями приобрести участок на хороших логистических развязках и рядом с МКАД. А все знают, что именно локация для склада имеет основное значение. Если к этому добавить проблемы с выделением сетей, получением технических условий, то становится понятным, почему строительство складов становится достаточно дорогим удовольствием.
Заметим, что если в стройку входит профессиональный девелопер, то он быстрее и дешевле построит объект, чем это будет делать сам пользователь складских площадей, пытаясь сэкономить. Решения «строить самим» удорожают и удлиняют проекты, а самое важное, отрывают время и человеческие ресурсы у бенефициара бизнеса.
Подтвержденный инвестиционный интерес к качественным складам
Инвестиционный интерес к складским площадям сохраняется и усиливается. Качественный склад становится самым безопасным сегментом для инвестирования, а таже хорошим «пенсионным фондом» для пассивной деятельности.Эта тенденция сложилась не только в Беларуси, а и во всем мире после всех «экономических шоков».
Общая ситуация на рынке складов характеризуется инертностью как со стороны спроса, так и предложения. Но эта инертность в очень ожидательной позиции. Бизнес готов двигаться вперед при ослаблении геополитических рисков. В любой момент может назреть сценарий большого спроса на логистические объекты, к которым имеющиеся девелоперы будут не готовы и тогда возникнет серьезный дефицит и значительный рост арендных ставок.
Но также рынок, при сложившихся условиях может оставаться еще долго инертным с определенным дефицитом и умеренно высокими арендными ставками. Совершенно точно нас не ждет сценарий падения спроса на склады и снижения арендных ставок.
Спрос уже превышает предложение в сегменте класса B/B+ /Light Industrialдо 2000 кв.м. Тенденция сохранится на 3-4 года.Ставка станет выше, чем на объекты класса А.
По рынку в целом можно дать такие рекомендации:
- По возможности выкупать объекты, на которых уже идет операционная складская деятельность компании, если они, конечно, соответствуют необходимым требованиям, так как складская недвижимость дорожает и арендные платежи могут стать значительной долей расходов в бюджете компании.
- Пока есть предложения долевого строительства в пределах МКАД и до 10 км. при необходимости и возможностях рассмотреть их.
- Внимательно изучать девелопера его надежность/предыдущий опыт при входе в долевое строительство.
- Инвестировать в качественные склады не старше 10 лет, досконально изучив их логистическую привлекательность и технические характеристики.