Что происходит с ценами на квартиры в Минске и чего ждать дальше – рассказывает эксперт
За последние два года рынок жилья Минска пережил один из самых заметных периодов роста цен за последнее десятилетие.
- Как менялись цены: от плавного роста к ускорению
- Новостройки и вторичка: что подорожало сильнее
- Какие квартиры подорожали больше всего
- Районы-лидеры и аутсайдеры
- Что двигало цены: пять главных факторов
- Насколько жилье стало менее доступным
- Что будет дальше: прогноз на 2026-2027 годы
- Что это значит для тех, кто планирует купить жилье
Руководитель Управления продаж вторичного рынка жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Анжела Третьяк рассказала о том, что происходило на рынке жилья в Минске, и дала свой погноз изменения цен на ближайшие пару лет.
Но за этой общей цифрой скрывается более сложная картина: разные сегменты дорожали по-разному, районы – неравномерно, а доступность жилья для обычного покупателя снизилась. Разбираемся, что произошло с рынком и что это означает для тех, кто собирается покупать квартиру.
Как менялись цены: от плавного роста к ускорению
Рост цен не был равномерным.
В 2024 году рынок восстанавливался после периода охлаждения: цены выросли на 10-15 % в зависимости от сегмента, а средняя цена квадратного метра по сделкам достигла $1597. Именно этот показатель был зафиксирован в конце 2024 года как максимальный за десятилетие.
В 2025 году рост ускорился. По данным рынка, вторичное жилье за год подорожало примерно на 21 %, а новостройки – на 26 %. К концу года стоимость квадратного метра на вторичном рынке приблизилась к $2000. По данным о реальных сделках, в декабре средняя цена составляла около $1931 за метр.
К августу 2026 года средняя цена квадратного метра по сделкам в Минске достигла примерно $2270-2322.
Новостройки и вторичка: что подорожало сильнее
В 2025 году новостройки обгоняли вторичный рынок по темпам роста: +26 % против +21 %.
Одна из причин – сокращение предложения новых проектов. Покупатели быстрее разбирали наиболее доступные квартиры, а новые крупные проекты появлялись в ограниченном количестве.
Дополнительным фактором спроса в 2026 году стало более доступное кредитование новостроек. При этом снижение ставки рефинансирования Национального банка до 9,25 % годовых с 1 июня 2026 года создало предпосылки для дальнейшего удешевления кредитных ресурсов.
Но проблема первичного рынка шире стоимости кредита.
С 2019 года в Минске не проводились земельные аукционы для частных застройщиков. Крупные проекты формата «город в городе» – «Минск-Мир», «Новая Боровая» – подходят к завершению, а «Вершина» и «Левада» уже не способны обеспечить тот же объем предложения, который давали на пике строительства. Новые проекты такого масштаба появляются редко.
На рынке фактически остаются «Зеленая гавань» и «Северный берег» – два крупных проекта, способных заметно влиять на предложение. Остальная новая застройка в значительной степени носит характер отдельных кварталов или точечных проектов.
Какие квартиры подорожали больше всего
Самый заметный рост пришелся на однокомнатные квартиры.
По данным Госкомимущества, во втором квартале 2026 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке достигла $2370 в однокомнатных квартирах, $2120 – в двухкомнатных и $1970 – в трехкомнатных. Рост цен в сегменте однокомнатных квартир составил около 27 %.
Районы-лидеры и аутсайдеры
Разница между районами также заметна.
Самым дорогим районом Минска остается Центральный – около $2600 за квадратный метр.
Самый активный по количеству сделок – Фрунзенский район с 880 сделками, на втором месте – Октябрьский район: во втором квартале 2026 года здесь зарегистрировали 690 сделок.
Наиболее доступным среди районов столицы остается Заводской ($2050 за квадратный метр), на втором месте – Ленинский (около $2060 за квадратный метр). Далее идут Партизанский (около $2080) и Фрунзенский (около $2100).
Разница объясняется не только престижностью района. На цену влияют возраст и качество жилого фонда, объем нового строительства, транспортная доступность, инфраструктура и структура предложения.
Что двигало цены: пять главных факторов
1. Рост доходов населения.
Реальные располагаемые доходы населения Беларуси в январе-июле 2026 года выросли на 8,1 % к аналогичному периоду прошлого года. Средняя начисленная зарплата в Минске в июле составила 4116,3 рубля.
Рост доходов поддерживает спрос на жилье, хотя его темпы заметно уступают темпам роста цен на квартиры.
2. Более доступное кредитование.
С 1 июня 2026 года ставка рефинансирования Национального банка составляет 9,25 % годовых. Одновременно на рынке появились более доступные условия кредитования жилья: ставки начинаются от 1 % на грейс-период, а после его окончания – примерно от 14,3 %.
Для покупателя это важно не столько само по себе, сколько в сочетании с ценой квартиры: снижение стоимости кредита позволяет сохранить спрос даже тогда, когда собственных средств для покупки уже недостаточно.
3. Дефицит предложения.
За год количество квартир в продаже на основных агрегаторах сократилось примерно с 5700 до 4150 – почти на 27 %.
При этом сокращение происходит неравномерно. В наиболее доступных сегментах выбор ограничен сильнее, тогда как предложение современных и дорогих квартир выглядит устойчивее.
4. Стабильный курс рубля.
В 2025-2026 годах белорусский рубль сохранял относительную стабильность по отношению к доллару. Для рынка недвижимости это важно: покупатели не сталкивались с резкими валютными скачками, которые могли бы одновременно изменить стоимость квартир и реальную величину накоплений.
5. Инвестиционный спрос.
Недвижимость остается привычным для населения инструментом сохранения капитала.
Для инвестора жилой объект дает сразу два потенциальных источника дохода: изменение стоимости самого актива и арендный поток. При этом выбор альтернативных инструментов для частного инвестора в Беларуси сравнительно ограничен, поэтому недвижимость сохраняет значительную часть инвестиционного спроса.
Насколько жилье стало менее доступным
Здесь возникает главный парадокс последних двух лет.
Доходы населения выросли примерно на 8 %, а стоимость квадратного метра жилья – более чем на 40 %.
По расчетам экономистов, если откладывать 30 % средней зарплаты, на квартиру в Минске потребуется 19-25 лет для одного человека и 10-13 лет для пары. Если откладывать всю зарплату, срок сокращается до 5,7-7,5 года.
Другой ориентир – квартира площадью 40 кв. м на вторичном рынке: при нынешних ценах на ее покупку одному человеку потребуется откладывать среднюю зарплату полностью около 6,8 года. Это не означает, что покупатель действительно должен копить на квартиру таким способом. Расчет показывает другое: разрыв между темпами роста доходов и стоимостью жилья увеличился.
Хорошо это видно на бюджете $50-60 тыс. Еще два года назад в этом диапазоне можно было искать двухкомнатную квартиру в спальном районе Минска. Сегодня выбор существенно уже: речь идет прежде всего об однокомнатных квартирах в старом фонде. Можно рассматривать хрущевки в Заводском районе, пригород – Фаниполь, Дзержинск, Смолевичи, – а также отдельные варианты новостроек за городом, например, в комплексе «Соколиный край» в Мачулищах.
Двухкомнатные квартиры в Минске за $50-60 тыс. сегодня полностью исчезли из предложения.
Именно поэтому покупателю всё чаще приходится выбирать не между несколькими квартирами в одном бюджете, а между площадью, районом, состоянием дома и удаленностью от Минска.
Что будет дальше: прогноз на 2026-2027 годы
Мы рассматриваем три сценария.
Базовый сценарий – вероятность 65 %. Цены зафиксируются на достигнутом уровне или продолжат расти умеренными темпами. Существенного снижения не произойдет: дефицит предложения и рост доходов продолжат поддерживать рынок. Но и резкого роста не ожидается: покупательская способность уже близка к пределу.
Оптимистичный сценарий – 15 %. Если банки продолжат снижать ставки, а доходы населения будут расти, возможен дополнительный рост цен на 3-5 % в год.
Пессимистичный сценарий – 25 %. Если предложение начнет расти или спрос снизится из-за экономической нестабильности, возможна коррекция цен. При этом долгосрочный характер недвижимости как актива ограничивает вероятность резкого обвала.
Что это значит для тех, кто планирует купить жилье
За два года рынок изменился не только количественно – изменилась сама логика выбора квартиры.
- Первое. За тот же бюджет покупатель сегодня получает меньшую площадь.
- Второе. Чем дешевле сегмент, тем сильнее ощущается дефицит предложения.
- Третье. Однокомнатные квартиры остаются самым массовым и ликвидным сегментом, поэтому конкуренция за хорошие варианты здесь особенно высокая.
- Четвертое. При ограниченном бюджете всё большее значение приобретает готовность рассматривать разные районы, типы домов и расстояние от столицы.
- Пятое. Покупателю становится важнее не угадать направление движения всего рынка, а правильно оценить конкретный объект: его цену, состояние, ликвидность и перспективы дальнейшей продажи или аренды, а также правильно рассчитать свои финансовые возможности.