В 2023 году в белорусской столице произошел бум предложения апартаментов. Парадокс ситуации в том, что до этого момента предложение в классическом его понимании в данном сегменте отсутствовало, рассказал партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.
По словам эксперта, не существует достоверной оценки и прогноза спроса, поскольку нет базы, от которой можно отталкиваться. Тем не менее в 2023 году девелоперы начали активно продвигать данный тип недвижимости на рынке. Появились как новые специализированные проекты, так и варианты в процессе девелопмента.
В то же время рынок апартаментов в Минске имеет более чем десятилетнюю историю, которая началась с сервисных апартаментов. В 2012 году в столице на ул. Щорса открылся апарт-отель «Комфорт», который включал 135 номеров (апартаментов). Однако со временем часть из них была переведена в жилой фонд, а затем эти квартиры продавали через аукцион.
В последующие годы было еще несколько проектов по апартаментам, но либо инициаторы отказались в итоге от первоначальной задумки, либо куда больший интерес вызвали классические офисы.
Андрей Алешкин отмечает две главные проблемы на рынке Беларуси в сегменте апартаментов:
- нет четкого правового статуса (за исключением проекта в «Минск-Мире», который регулируется отдельным указом);
- нет единой классификации (по сути, в республике вообще отсутствует классификация рынка апартаментов).
Предложение
На современном этапе в Минске появилось сразу несколько масштабных проектов, в которых предлагаются апартаменты на продажу. Крупнейшим проектом по предложению апартаментов станет квартал «Австралия и Океания» в районе «Минск-Мир».
Согласно проекту, квартал будет состоять из шести 15-этажных домов, четыре из которых являются закрытыми по периметру. С августа 2023 года компания приступила к продаже апартаментов в первом здании – доме «Адриатик». В каждом доме обещают 823 апартамента плюс коммерческие помещения на первом этаже.
Следующий крупный проект – апартаменты в пригороде Минска, в д. Копище (ул. Лопатина). В данной локации компания «Си-Трейдинг» реализует проект многофункционального комплекса K-one. В свое время компания анонсировала строительство нового бизнес-центра, но после существенного снижения спроса на офисы вернулась к проекту в новой концепции.
В K-one под апартаменты отведены этажи со 2-го по 8-й, на каждом из этажей – по 14 апартаментов. Кроме проекта-новостройки, к продаже под бизнес-апартаменты девелопер заявил и свой действующий БЦ «Премьер».
Кроме того, в Минске есть отдельное предложение апартаментов в некоторых минских МФК. В частности, в МФК «Центрополь» и Helen&Valery Plaza.
Как отмечает Андрей Алешкин, в МФК «Центрополь», где согласно концепции проекта предусматривалось, что на 6-м – 10-м этажах будет апарт-отель, данные помещения не начали эксплуатировать как гостиницу, но также и не начали их реализовывать как жилые или сервисные апартаменты, хотя такой вариант рассматривался. Позже девелопер решил склониться в пользу сдачи помещений-апартаментов в качестве офисов, но к этому моменту рынок офисной недвижимости Минска обвалился.
В Helen&Valery Plaza под апартаменты предусмотрен верхний (4-й) этаж. Количество апартаментов очень ограничено. Из помещений есть выход на открытую террасу с видом на водохранилище Дрозды.
Отдельно можно выделить государственный апарт-отель, который возводит на территории бывшего хлебозавода на ул. Раковской КУП «Минская спадчина». В объекте запланировано 40 номеров-юнитов.
Еще одно масштабное предложение обещают в будущем. Девелоперу проекта «Газпром Центр» разрешили внести изменения в концепцию и реализовать проект как комплекс бизнес-апартаментов. Однако на текущий момент инвестором не заявлено, смена концепции коснется всего МФК или его отдельных зданий. Поскольку официальные сроки реализации проекта перенесены до 2027 года, девелопер еще не объявлял старт продаж апартаментов.
Цены
Если говорить о ценах на столичные апартаменты, то эксперт приводит следующие расчеты:
- проект K-one: $1000–1200 за кв. м;
- проект «Апартаменты «Премьер»: от $1200 за кв. м, в цену входит машино-место на паркинге;
- дом «Адриатик» комплекса «Австралия и Океания», проект «Минск-Мир»: €1010–1150 за кв. м. В сентябре отдельные апартаменты предлагали по акции за €999 и даже по €970 за квадрат.
По остальным проектам активных продаж и предложений на продажу не было.
Спрос
Спрос на апартаменты в Беларуси и, в частности, в Минске оценить очень сложно, поскольку отсутствует культура потребления данного продукта. Можно констатировать, что девелоперы сами не создали своего потребителя, отмечает Андрей Алешкин.
В нашей стране довольно хорошие объемы классического жилищного строительства, в больших объемах возводится многоквартирное жилье. Те редкие проекты апартаментов, которые анонсировались на рынке и даже были реализованы, в итоге перешли в офисный сегмент в большинстве случаев.
Для сравнения: в Москве, по разным оценкам, в последние годы на жилищном рынке доля апартаментов составляет от 20-25% до 28-30% от всех ежегодно возводимых новостроек в жилом сегменте.
Эксперт считает, что для сдерживания спроса на апартаменты в Минске есть несколько факторов:
- Коммунальные услуги. Например, за водоснабжение и отопление в квартирах, где никто не прописан, население должно возмещать 100% стоимости коммунальных услуг.
- Невозможность оформить регистрацию. Значительная доля покупателей на рынке новостроек Минска – иногородние. И без права стать полноценным минчанином этот сегмент потребителей просто отпадет. Здесь в выигрыше окажется проект компании «Дана Астра» в «Минск-Мире», где в качестве преференций право регистрации предусмотрено законом.
- Кредиты банков на недвижимость для физлиц. Апартаменты – это объекты коммерческой недвижимости, а типовые жилищные кредитные программы в данном случае не всегда будут применимы. На текущей момент только компания «Дана Астра» объявила о партнерской программе с банком, где покупатели могут одинаково обращаться за кредитами как на жилье, так и на апартаменты.
Прогноз
В ближайший и среднесрочный период ожидается активизация сегмента в плане предложения и спроса.
В предложении, прежде всего, стоит ожидать активности девелоперов по продвижению апартаментов в заявленных проектах. Будет больше рекламного продвижения, не исключено появление новых проектов.
Но главное – начнет формироваться реальный спрос на данный тип недвижимости. Во-первых, состоятся новые сделки в дорогих проектах с ограниченным предложением, поскольку здесь потенциальным покупателям не критичны коммунальные платежи по коммерческим расценкам и не столь важно наличие постоянной регистрации. Во-вторых, в масс-сегменте начнутся реальные сделки купли/продажи апартаментов: станет заметен эффект от рекламных кампаний девелоперов, а также часть сделок будет осуществляться иностранными гражданами, прежде всего из России и Казахстана.
Андрей Алешкин считает, что косвенно повысить спрос на апартаменты может и обсуждаемый запрет ИП работать на рынке аренды недвижимости. На рынке присутствует категория ИП, у которых сформировались сети по посуточной сдаче квартир, в том числе с превращением объектов по факту в хостелы. Если их поставят в те же условия, как и юрлиц, то при сохранении данного направления бизнеса уход с жилого сектора в сектор апартаментов будет скорее плюсом. Как минимум финансовые условия выровняются, а вопрос постоянных конфликтов с соседями будет снят.
Следует ожидать разворота микробизнеса к апартаментам: самозанятых, ремесленников, занимавшихся своими видами деятельности в собственных квартирах (надомный труд). Для микрофирм апартаменты – хорошая альтернатива офису в старых административных зданиях с кабинетной системой: компактные площади позволяют регистрировать юрадреса, а также вести коммерческую деятельность без ограничений.
Для самозанятых, если их работа была каким-то образом связана с использованием шумных механизмов, здесь не будет временных ограничений на шумные работы, применяемых в жилом секторе.
NAI Belarus является белорусским представительством сети консалтинговых компаний NAI Global, входящей в топ-5 мировых брендов на рынке недвижимости, одного из крупнейших мировых брокеров, который представлен в 43 странах, в 300 офисах с 5100 работниками.