О том, что происходило на офисном рынке в последние месяцы и чего ждать в будущем, рассказал партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.
Предложение
По состоянию на конец III квартала 2024 года в Минске предлагалось 1 млн 117,5 тыс. м² арендной площади в современных коммерческих бизнес-центрах всех классов.
Фактически 435 тыс. м² офисов в зданиях класса С или более высокого качества, но не попадающих в сток современных из-за малой арендной площади; порядка 750 тыс. м² предлагали арендаторам иные административно-офисные объекты, в том числе коммунальные и ведомственные.
Инфраструктура современной офисной недвижимости Минска по состоянию на конец III квартала 2024 года представлена 112 объектами различных классов.
В III квартале 2024 года произошел определенный прирост предложения на рынке. Новые площади ввелись за счет ввода в эксплуатацию очередного офисного блока в МФК/БЦ рядом с Центром тенниса на пр-те Победителей. В результате общая площадь комплекса увеличилась с 16,2 до 26,8 тыс. кв. м.
Также в сентябре был введен в эксплуатацию бизнес-центр в составе МФК Prizma на проспекте Партизанском. Офисы в объекте занимают 10 этажей с общей арендной площадью свыше 14 тыс. кв. м.
В текущий период в активной стадии СМР были еще два минских мега-проекта. С начала 2024 года активизировалась стройплощадка МФК «Газпром Центр». В концепцию проекта в 2023 году внесены некоторые изменения. Прежде всего, они коснулись расположенных по периметру высотной башни бизнес-центров, которые существенно «урезали» высотность.
Сама центральная башня «Газпром Центра» сохранит высотность (189 метров) при 38 этажах. Как и было запланировано изначально. По причине того, что высота этажей будет выше стандартной, здание окажется выше здания 42-этажной центральной башни МФЦ Минск Мир.
А вот сам МФЦ Минск Мир все чаще стал фигурировать не как Международный финансовый центр, а просто «Деловой центр Минск Мир».
В III квартале девелопер уже фактически подтвердил, что в проекте как офисная будет функционировать только центральная башня комплекса, а здания-башни низкой этажности будут перепрофилированы под бизнес-апартаменты.
Бизнес-апартаменты не запрещают размещение офисов, однако это уже совершенно иной сегмент недвижимости. Изменение назначения сейчас потребует серьезной проработки под изменение внутренних коммуникаций, что в итоге может внести корректировку и в сроки завершения проекта.
Спрос
Спрос на офисном рынке в III квартале 2024 г. оставался умеренным, что обусловлено и характерной для этого периода отпускной порой, снижением деловой активности.
При этом даже обсуждаемый случай аренды офиса компанией Wildberries – это хорошее свидетельство, что рынок аренды не замер.
На рынке аренды в данный период сложно выделить какие-то доминирующие категории или группы арендаторов по роду их деятельности. Несмотря на доминирование случаев аренды небольших офисных площадей и немногочисленности фактов найма крупных и относительно крупных помещений (в пределах 700-1000 кв. м и более), рынок в целом в III квартале стабилизировал вакантность, а отдельные бизнес-центры оказались заполнены практически полностью.
Можно выделить и еще одну тенденцию текущего периода. На рынке к III кварталу оказались фактически полностью разобраны офисы с качественной отделкой, вышедшие на рынок после периода релокации 2021–2022 гг.
И в прошедшем 2023 году они задавали тренд спроса, иногда даже укомплектованные мебелью и оргтехникой. В период лета 2024 стало практически нереально подобрать офис с хорошей отделкой.
Коммерческие условия
Нормализация ситуации с арендой в ряде объектов, общая нормализация на рынке спроса привела к тому, что на протяжении календарного года выросли как верхние, так и нижние диапазоны ставок.
Причем, ставки выросли уже в начале 2024 года, в I квартале, а ближе к началу III квартала произошел еще некоторый рост ставок. В период самого III квартала по причине более низкой деловой активности ставки оставались относительно стабильными.
Также в границах наиболее характерных диапазонов арендных ставок наблюдается тенденция концентрация основной массы предложения и заключенных договоров ближе к верхней границе.
Условно, если в самом массовом классе офисов «В-» наиболее распространенный диапазон находится в границах от 18 до 29 рублей, то наибольшая доля сделок сконцентрирована в пределах 25–29 рублей за 1 кв. м.
Вакантность
Уровень вакантности за прошедший календарный год, если взять отрезок с конца I квартала 2023 года к I кварталу 2024 года, сократился вдвое. Если в прошлом году вакантность была около 20% от всего предложения, то уже к весне 2024 года составляла около 10%.
Ориентировочно на этом уровне вакантность площадей оставалась и в III квартале.
На рынке уже фактически не осталось объектов, которые стоят полностью пустыми. Если не брать в расчет бизнес-центры-новостройки, введенные в последние месяцы, незаполненным остается фактически только один бизнес-центр – Capital Palace.
Тенденции и прогнозы
В целом, если брать во внимание не только сам III квартал, но все три квартала текущего года, можно отметить следующее. Появились активные и интересные игроки, отмечены факты аренды очень больших площадей (10 тыс. кв. м), выросло число случаев с арендой помещений от 1000+ кв. м.
Стабилизировалась вакантность. По сути, она близка к уровню, характерному для развитых и стабильных рынков, когда уровень вакантности не критичен для собственников объектов, но при этом у арендаторов сохраняется возможность выбора, для ротационных маневров.
По прогнозу, продолжится рост вакантности по мере ввода новых крупных площадей. Однако рост будет умеренным, поскольку рынок спроса вошел в такую стадию, что способен обеспечить чистое поглощение офисов.
Сокращение рабочих мест в офисоемких отраслях будет не таким значительным, как в недавнем прошлом. Появятся новые игроки, которые будут наращивать штат, и в некоторых секторах даже возможен дефицит офисного персонала.
Последние оставшиеся офисы с хорошей отделкой, включая меблированные и оснащенные оргтехникой, до конца 2024 года будут окончательно вымыты с рынка.
Возможно появление новых арендаторов из числа представителей российского бизнеса.