Как с зарплатой 1500 BYN купить квартиру в Минске: эксперт рассказала о ценах на недвижимость и сделках
Чтобы понять, что сейчас происходит на рынке недвижимости Минска, поговорили с основательницей агентства недвижимости «Жилой проспект» Элеонорой Аджигирей.
Узнали о текущей динамике цен, реальных кейсах покупки квартир при скромных доходах, перспективах рынка аренды и коммерческой недвижимости, а также о причинах, по которым белорусы скептически относятся к услугами риэлторов и агентов по недвижимости.
Не стоит ждать падения цен
– Я считаю, что в Минске оснований для снижения цен на жилую недвижимость в ближайшее время нет. Это касается всех сегментов, кроме разве что совсем отдаленных районов со слабой инфраструктурой. Только вторичное жилье старого фонда действительно может просесть, но сталинки и хрущевки в центральных районах стабильно растут – плюс 11,7 % к прошлому году.
А в последние годы к нему добавились иностранцы: россияне, китайцы, которые учатся здесь и покупают квартиры, часто целыми семьями. Плюс работают государственные меры поддержки: льготные кредиты, рассрочки от застройщиков, возможность использовать средства «Беларусбанка» по строительным сбережениям и жилищные субсидии.
Строительные материалы и качественный ремонт тоже подорожали, поэтому «убитые» варианты уходят плохо, а нормальные – моментально.
На одну хорошую однушку приходят по пять покупателей, и цена улетает вверх. Это не пузырь, это реальная рыночная ситуация: мало качественного предложения при высоком спросе.
Поэтому лучшая стратегия сейчас – не ждать падения цен и не бояться кредитов. Я всегда говорю клиентам: рассчитайте свои возможности и идите. Если человек стоял в очереди нуждающихся или раньше участвовал в программе строительных сбережений, ставка может быть еще ниже.
Вот реальные кейсы покупки жилья без больших накоплений и огромной зарплаты:
- Девушка, 27 лет, из Молодечно, зарплата 1500 рублей на руки. Родители продали свою квартиру там, добавили свои средства. Мы оформили кредит в «Белагропромбанке» на 82–83 тысячи рублей (примерно $27–28 тысяч). Ежемесячный платеж – 721 рубль на 20 лет. Квартира в Октябрьском районе, на Корженевского, три минуты до метро. Она перестала снимать жилье и теперь платит за свое. Официальная инфляция 5,6 % – постепенно «съедает» кредит. Человек живет в своей квартире и спокойно погашает долг.
- Молодая пара жила в общежитии площадью 16 м². Оба работали и стояли на учете нуждающихся как молодая семья. С накопленными 10 тысячами долларов они пришли за консультацией, планируя покупку квартиры через год. После анализа их доходов, кредитных возможностей и рынка мы нашли подходящий вариант примерно за месяц. Однокомнатную квартиру на вторичном рынке удалось приобрести за $78 тысяч вместо заявленных $84 тысяч. Собственные средства составили $10 тысяч, остаток в $68 тысяч закрыли кредитом. Сделка прошла оперативно: рассчитали оптимальный кредит, проверили объект юридически, оформили все документы.
Для первички тоже есть свои возможности: у застройщиков есть грейс-период с пониженной ставкой, когда первые платежи совсем небольшие. Это дает время привыкнуть к выплатам. Главное – моральная готовность и точный расчет.
75 % сделок проходят с привлечением кредитов
– Чаще всего покупают вторичку. Самый ходовой формат – однушки и двухкомнатные до 65 квадратов. Трешки и четверки берут уже семьи с детьми, которые расширяются. За все время самый низкий чек за квартиру – $41 700 в Заславле. В Минске – $82 тысячи (вторичка).
Самый высокий чек – $275 тысяч за квартиру 62 квадрата в «Парке Челюскинцев». А по рынку в премиум-сегменте цены доходят до $550 тысяч за двух-трехкомнатные квартиры.
Без кредита жилье дороже $100 тысяч могут себе позволить, по моим оценкам, не больше 15 % желающих. Остальные 85 % так или иначе используют заемные средства.
Сколько можно заработать на инвестициях в жилую недвижимость
– Что касается инвестиций в недвижимость, то раньше можно было купить хорошую квартиру и через пять лет заработать очень серьезные деньги. Сейчас таких скачков уже не будет, но недвижимость остается одним из самых надежных инструментов сохранения капитала.
Самые перспективные районы для инвестиций сейчас – Октябрьский (Минск-Мир), Центральный и Первомайский (особенно район Маяка).
Там развитая инфраструктура, метро, зелень, все в шаговой доступности. Люди готовы платить за комфорт. Но я всегда говорю клиентам: недвижимость – не про быстрые деньги, это долгосрочная история.
Если покупать жилье под посуточную аренду при грамотном подходе можно выходить на 12 % годовых от стоимости объекта. Это мировой показатель, при котором инвестиция в недвижимость считается эффективной.
Чем моложе дом, лучше инфраструктура и ближе метро, тем выше цена. Хорошая квартира с отдельным спальным местом уйдет от $500 до $620. Например, в «Гранд Кристалл» или подобных комплексах студии с отдельным спальным местом уже стоят $500, даже в менее востребованных домах.
Поясню, почему цены на аренду продолжат расти: потенциальных покупателей много, но большинство не сможет себе позволить квартиру за $100 тысяч и останется в аренде, а значит цены вырастут.
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости
– А вот на рынке коммерческой недвижимости ситуация противоположная: спрос на покупку очень низкий, офисы из-за удаленки менее востребованы, поэтому проще арендовать.
Многие собственники этого не осознают и пытаются продать активы на старых условиях, но даже с хорошей инфраструктурой и ценой около $1100 за квадрат объекты не берут.
У нас много неликвида, звонков по покупке мало, а по аренде – нормально, хотя цены высокие. Исключение – коммерция в Минск-Мире: там покупают такие помещения на первых этажах, но часто используют как жилье для семьи или детей, рискуя соседством с барами или другими заведениями. Это законно, несмотря на нецелевое использование, – можно зарегистрироваться и жить, вопрос только в повышенной коммуналке.
На первый взгляд, в таких условиях цены должны падать, но мой прогноз – они останутся на текущем уровне, либо чуть подрастут, особенно в аренде.
Подписан Указ Президента № 33 от 23 января 2026 года об установлении тарифов на коммунальные услуги на 2026 год – они вырастут в июле, и чтобы покрыть это, арендодатели могут слегка поднять ставки. Но спрос порождает предложение: если спроса нет, поднять цены не выйдет. Исключение – только нишевые объекты, как СТО, где рост возможен из-за дефицита.
Мнения экспертов банков, инвестиционных и финансовых компаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов или валют.