На столичном рынке недвижимости спрос превышает предложение, а цены на квартиры пока продолжают расти. Какое жилье в Минске пользуется особым спросом, кто выступает фокусным покупателем в разных сегментах рынка и от чего зависит стоимость недвижимости? На вопросы Myfin.by ответила начальник отдела группы компаний «Твоя столица» Ирина Рыбакова.
Цены на квартиры бьют рекорды
По словам эксперта, однокомнатные квартиры, которым от 1 года до 10-15 лет, стоят сегодня на вторичном рынке 75-90 тыс. долларов и выше.
– Такой порядок цен можно назвать высоким и это, кроме прочего, следствие действий застройщиков. Мы видим, что у застройщиков в среднем цена за метр квадратный идет в районе 2 тыс. долларов на однокомнатные квартиры. И, как правило, это еще стройка, в редких исключениях – готовое жилье. Соответственно, рынок реагирует, и в итоге цены на вторичке тоже растут, – рассказала Ирина Рыбакова.
Покупатель стоит перед выбором: здесь готовое, а там строящееся. Но покупатель сфокусирован все же на вариантах покупки готового жилья.
По мнению эксперта, сейчас рынок пребывает на плато. Стоимость квадратного метра вряд ли достигнет 3 тыс. долларов, да и 2500 долларов тоже.
Влияет на рынок недвижимости и курс доллара. Если курс доллара перешагнет 3,10-3,15 руб. за 1 $, то это будет ощутимо для рынка. Ведь если курс низкий, покупательская способность всегда растет.
– Также в последнее время процентные ставки по кредитам растут, банки выдают меньшую сумму. Сегодня даже с кредитом некоторые покупатели не могут потянуть ту сумму, которую хотят выручить от продажи квартиры продавцы, – считает Ирина Рыбакова.
Предпочтение квартирам с ремонтом
Фокусным покупателем вторичного жилья, по словам эксперта, является покупатель «хрущевок» и «брежневок», и именно он двигает рынок. Но при этом «хрущевок» и «брежневок» с ремонтом продается немного. Такие квартиры востребованы, их забирают даже по завышенным ценам.
Ирина Рыбакова привела пример. Недавно на продажу были выставлены две квартиры: двухкомнатная «хрущевока» в районе улицы Козлова (с частичным ремонтом, раздельные комнаты) и двушка в районе улицы Долгобродской (нужно делать ремонт, одна проходная комната). Не считая небольших нюансов, эти квартиры почти идентичны. Квартира на Козлова выставлена за 69900 долларов. И на нее очень высокий спрос – за несколько дней порядка 25 звонков. А по второй (на Долгобродской, без ремонта), которая выставлена по такой же цене, – только один звонок. «Сработало отсутствие ремонта и проходная комната», – отмечает эксперт.
Что касается цен, «хрущевки» и «брежневки» сегодня стоят около $ 70 тыс., а те, которые идут выше $ 70 тыс., – это квартиры с хорошим ремонтом, их забирают быстрее.
– В целом, квартиры без ремонта все менее востребованы, так как за последние годы существенно выросли цены на стройматериалы и оборудование. Покупатель понимает, что, приобретая квартиру без ремонта, придется в нее серьезно вложиться, – рассказала Ирина Рыбакова.
Активный интерес со стороны иностранцев
Эксперт компании «Твоя столица» обратила внимание на еще одну тенденцию, характерную для нынешней ситуации на рынке минских квартир: все больше жилья в Беларуси покупают иностранные граждане. С начала года и по сегодняшний день наблюдается рост количества таких сделок.
– И это в первую очередь Европа (граждане Латвии, Литвы, Эстонии, Германии), потом Россия, а не наоборот, – уточнила Ирина Рыбакова.
Эксперт добавила, что у иностранного покупателя конкретный запрос: новое жилье, хорошая локация (в фокусе их интересов: «Лебяжий», «Маяк Минск», «Минск-Мир», и точечно «Каскад», «Левада»), также квартира должна быть обязательно с ремонтом.
На что особый спрос и где самый дорогой «квадрат»
По словам Ирины Рыбаковой, до 3 тыс. долларов доходит цена за «квадрат» в однокомнатных «сталинках» с дизайнерским ремонтом.
Это небольшие квартиры – их площадь обычно около 30 кв. м. Высокая цена за квадрат и в маленьких однушках в «Минск-Мире». В Новой Боровой также наблюдается тенденция высокой цены за квадратный метр в малогабаритных квартирах. Квартиры тут выгодно покупать для сдачи в аренду, они пользуются очень высоким спросом. Тут квадрат может стоить от 2500 долларов и выше в зависимости от ремонта. Буквально недавно продана квартира с хорошим ремонтом на Нововиленской (комплекс «Левада»), и в ней «квадрат» стоил около 2900 долларов, – поделилась эксперт.
Самые дорогие на сегодня однокомнатные квартиры в современных каркасно-блочных домах. Востребованы евродвушки в ЖК «Минск Мир», «Левада», «Северный берег» и вдоль проспекта Дзержинского. В этом сегменте был самый высокий подъем цен в августе – на 7,5 %. Большой спрос на однокомнатные «хрущевки» и «брежневки» из-за малых площадей и доступности – здесь отмечался рост цен на 5 %.
Быстро уходят квартиры с хорошей локацией. Однокомнатные в новостройках до $ 100 тыс. с ремонтом по проспекту Дзержинского, евроднушки и евродвушки с ремонтом и метражом менее 40 кв. м в «Минск-Мире» продаются примерно за $ 80 тыс. и более.
Ирина Рыбакова отметила, что на рынке сегодня, в принципе, адаптированный покупатель, который «видит» цены.
