Первые месяцы 2023 года на рынке розницы и торговой недвижимости были скорее спокойными, не было ярких положительных событий, но также не было негатива или каких-либо потрясений. Скорее рынок находился в обычном рабочем ритме. Так, за эти месяцы заработало большинство магазинов «Санта» на площадях перешедших к этой сети объектов «Виталюра»; покупатели в реальности смогли познакомиться с нашим национальным ответом международным сетям товаров для дома; заметно, даже чисто визуально, продвигается строительство нескольких новых крупных объектов; появился «свет в конце тоннеля» в судьбе ряда долгостроев, а также были и другие события, – отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Что происходило на рынке ретейла в последние месяцы, компания представила в «Кратком обзоре торговой недвижимости за I квартал 2023 года». Главные выводы аналитиков – в материале.
ОБЩИЙ ОБЗОР
- Отрицательная динамика розничного товарооборота.
В I квартале 2023 года продолжилась тенденция на сокращение РТО: в г. Минске РТО в январе – феврале 2023 г. сократился на 6,3% в сопоставимых ценах к уровню января – февраля 2022 г., в Республике Беларусь -3,5%.
- Завершающая фаза наиболее громкого прошлогоднего M&A в отрасли.
В течение I квартала завершились работы по включению магазинов экс-сети «Виталюр» в торговую сеть «Санта». 21 марта «Санта» на своем сайте разместила таблицу с 77 вновь открытыми бывшими «Виталюрами». Это можно считать итогом слияния.
- Окончательное решение по МФК «Магнит Минска».
В предусматривавшемся изначально торговом стилобате сохранится торговый центр с уклоном на реализацию белорусских товаров, а вот два корпуса-крыла будут переоборудованы под арендное жилье. Здание потеряет первоначальное сплошное витражное остекление.
- Импортозамещение.
Открылся первый торговый объект сети «Да Дому» в ТРЦ Dana Mall. Еще в 2022 году его появление в «Беллегпроме» анонсировали как альтернативу таким проектам, как Zara Home и Jysk. Спойлер: получилось достойно.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В I квартале 2023 года на рынке торговой недвижимости связанных с открытиями значимых объектов событий не произошло. Но в преддверии «большого строительного сезона» активизировался процесс строительства будущих объектов общегородского уровня.
Так, согласно предстоящей реконцепции МФК/ТРЦ «Магнит Минска», это будет МФК с торговым центром по продаже белорусских товаров и комплексом арендного жилья. Не вдаваясь в анализ новой концепции проекта, отметим, что на объекте появились строители; очень оперативно было демонтировано частично установленное ранее витражное остекление, а пролеты – заложены блоками. Объект из долгостроя постепенно превращается в объект, ожидаемый на рынке в ближайшее время (поставлена задача завершить СМР до конца текущего года).
В устойчиво размеренном темпе идет строительство ТРЦ «Авиа Молл» (экс-«Мара Молл», в старом названии объект по-прежнему представлен на сайте проекта). В быстром завершении СМР элементарно нет смысла до тех пор, пока не будут завершены работы по строительству новых станций метрополитена и метро в районе не заработает: парадный вход будущего ТРЦ выходит на стройплощадку станции «Аэродромная», без открытия которой будет невозможно попасть в объект посетителям. Тем не менее сроки открытия новых станций метро неизвестны. Сначала заявлялся срок «к 2023 году». Поскольку 2023 год уже наступил, сейчас новая озвученная теоретически возможная дата – август 2024 года. На сайте ТРЦ Mara Mall дата ввода осталась в прошлом – 2022 год.
Также ведутся СМР по таким объектам, как МФК «Призма» на Партизанском проспекте, МФК «Сигма» на ул. Немига.
Примечательное событие текущего периода – одним очень знаковым долгостроем в Минске стало меньше: в феврале состоялся официальный ввод в эксплуатацию торгового центра «Сеница» (прежнее используемое название ТЦ «Торговая галерея "Сеница"»).
ТЦ расположен на внешнем кольце МКАД на пересечении с ул. Казинца. По объекту предстоит еще ряд работ, связанных с обустройством торговых мест будущих операторов площадей, поэтому начало эксплуатации – во II квартале. Девелопер датой официального открытия обозначил 1 июня.
Таким образом, объем предложения современной торговой недвижимости остался прежним, но перспектива новых открытий многообещающая.
СПРОС
Спрос на торговые площади продолжил оставаться умеренным. В объектах, где уже сложился традиционно низкий уровень вакантности площадей, происходили только ротационные открытия, как, например, открытие магазина «Да Дому» в ТРЦ Dana Mall.
Был спрос на площади в тех ТЦ, где сохранялось более высокое предложение помещений в аренду. Так, новые открытия магазинов (салонов) в течение I квартала состоялись в ТРЦ DIAMOND CITY и PALAZZO. Несколько ниже был интерес со стороны потенциальных арендаторов к таким объектам, как «Центрополь» и «Минск Сити Молл», где предложение площадей остается значительным.
ВАКАНТНОСТЬ
Роста вакантности на минском рынке торговой недвижимости не происходило, поскольку в текущий период были нехарактерны такие закрытия, как в 2022 году. За счет новых открытий, пусть и не очень крупных магазинов, часть образовавшихся к концу 2022 года вакансий была ликвидирована.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
В I квартале рынок аренды в полной мере перешел на работу в условиях требований к установлению рублевых ставок аренды.
Участники рынка аренды торговых площадей с самого начала введения этих требований довольно спокойно воспринимали переход на договоры в рублях, поскольку в сегменте сложилась весомая доля договоров, привязанных к проценту от оборота. А выручка и в период доминирования «еврономинала» была рублевой.
Ставки по договорам с фиксированным размером «штормило» несколько больше, поскольку в начале 2023 года такой курсовой стабильности рубля, как в прошлом году, не наблюдалось. Однако, поскольку очевидных предпосылок для роста ставок для новых арендаторов на рынке не наблюдалось, а условия по действующим договорам аренды пересматривались не так часто, размеры ставок остались в основном на уровне конца 2022 года даже в рублях.
ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ
- Спрос в наступающем квартале останется умеренным, однако факты закрытия имеющихся вакансий на рынке продолжатся.
- Вакантность будет сокращаться по причине преобладания спроса над текущими закрытиями объектов.
- Ввод новых площадей будет умеренным, ожидается официальное открытие ТЦ «Сеница».
- Среднерыночные ставки в рублях вырастут, ожидается коррекция в 7-8%, по успешным объектам – до 10%.
- В I квартале Национальный банк дважды снижал ставку рефинансирования. Есть вероятность снижения стоимости потребительских кредитов и увеличения активности населения по их привлечению. Это должно активировать торговлю дорогостоящими товарами длительного пользования, положительно отразится на динамике РТО.
Справочно: NAI Belarus является белорусским представительством сети консалтинговых компаний NAI Global, входящей в топ-5 мировых брендов на рынке недвижимости, одного из крупнейших мировых брокеров, который представлен в 43 странах, в 300 офисах с 5100 работниками. Офисы NAI Global являются лидерами на своих локальных рынках и работают в тесном сотрудничестве, чтобы предоставить клиентам исключительные решения их потребностей в коммерческой недвижимости. В Беларуси региональное подразделение NAI Global представлено с 2020 г. Под управлением NAI Belarus находится более 100 000 кв.м коммерческой недвижимости.