В Беларуси нет норм, регулирующих продажу квартир с неузаконенными перепланировками. Более того, некоторые владельцы квартир, которые провели ремонт, даже не знают, что в квартире могут быть такие несогласованные изменения. А потом, когда правда выясняется, возникают сложности с продажей недвижимости, согласованием переделок, устранением недопустимых нарушений и штрафами. Поэтому вместе с Domovita.by разбираемся, на что обращать внимание и каких перепланировок стоит избегать.
В Беларуси все перепланировки и переустройства в квартирах должны согласовываться. То есть все, что затрагивает расположение стен и дверей, а также коммуникации. Такие изменения не учитывают особенности конструкции здания и могут повлиять на прочность фундамента, перекрытий, колонн, а также затронуть гидро- и теплоизоляцию.
Однако в действительности за перепланировками нет никакого специального надзора. Заметить изменения могут, например, если пожалуются соседи, если пришли с проверкой счетчиков или сантехники, при капремонте или если вы вызовете работника из ЖЭСа на дом, чтобы что-то починить. Но при регистрации сделки никто не станет проверять соответствие квартиры техпаспорту.
Когда в квартире изменили расположение двери или убрали межкомнатную перегородку, то вопрос можно решить. Нужно будет пройти процедуру согласования перепланировки. Сначала предстоит уплата штрафа: до 30 б.в. по квартирам и до 50 б.в. по нежилой недвижимости. Затем придется провести приемку работ, регистрацию изменений, но в итоге планировка сохранится. Хотя есть случаи, когда изменения согласовать невозможно. Тогда владельца квартиры обяжут вернуть изначальный вид помещению или привести в соответствие с нормой, конечно, после уплаты штрафа.
Многие перепланировки можно заметить на этапе серфинга сайтов недвижимости, потому что изменения часто хорошо видны на фото. Нужно только знать принципы, по которым их можно найти. Это поможет вам избежать штрафа за чужой ремонт либо позволит получить скидку на объект, если вы решите рискнуть и купить такую квартиру.
Балкон или лоджия объединены с квартирой
С 2013 года присоединять балконы и лоджии к квартире запрещено. Такие перепланировки ведут к теплопотерям дома, потому что отопление не рассчитано на дополнительную площадь. Из-за этого тепло будет уходить из квартиры, но холоднее будет во всем доме, потому что система отопления общая. Этот запрет нельзя оспорить, даже если утеплить балкон.
Также на балконы и лоджии нельзя провести центральное отопление из квартиры по тем же причинам – потеря тепла во всем доме. Так что теплый пол на балконе можно сделать только с помощью дополнительного электрического отопления.
Однако в квартиру все-таки можно впустить больше света, если установить панорамную перегородку между лоджией и комнатой. Для этого необходимо снести стену под окном, которое ведет на лоджию. В некоторых случаях это можно согласовать, но все зависит от типа и серии вашего дома, а также перекрытий. Для таких работ необходимы будут услуги сторонней лицензированной организации, которая определит такую возможность.
Кухня с газовой плитой объединена с другой комнатой
Такие перепланировки популярны в хрущевках. По задумке, если убрать стену между 6-метровой кухней и комнатой, можно получить просторную студию или замечательную евродвушку. Однако так делать нельзя.
Кухня с газовой плитой всегда должна быть отделена от жилых комнат по требованиям Мингаза. Если на кухне нет двери, то это уже повод просить скидку на квартиру, потому что, возможно, вам придется ее устанавливать. А если нет стен, то придется восстанавливать и их. Либо подключать электрическую плиту, на которую не рассчитана сеть дома: делать запрос на выделение мощности, составлять проект и так далее.
Если вы видите в объявлениях объединенную комнату и кухню в старом доме, но с газовой плитой на кухне, то, скорее всего, это несогласованная перепланировка. Сам снос стен можно согласовать, но дело в том, что этого нельзя добиться, если нет соответствия нормам Мингаза.
Двери из санузла ведут на кухню и в комнату, а также увеличение площади
Такие изменения уже в основном редкость, но стоит обратить внимание на расположение дверей в санузел и его размеры.
Санузлы в многоквартирных домах могут быть источником проблем из-за возможных протечек, залития соседей и шума воды. Поэтому их конструируют на одной вертикали, отдельно от жилых комнат и кухни, а увеличить площадь больше чем на 25% за счет комнат и кухни-гостиной не выйдет.
Также, если санузел в квартире один, он всегда должен граничить с коридором, потому что по СНБ запрещено делать двери из санузла в комнату. В случае если санузлов несколько, то перепланировка может быть согласована при условии, когда хотя бы один санузел выходит в общий коридор. Кроме того, нельзя делать двери на кухню. Хотя если в квартире не кухня, а «жилая с кухонным оборудованием», то запрет работать не будет.
Сделать две комнаты из помещения с одним окном
Если вы нашли двухкомнатную квартиру и в одной из комнат нет собственных окон, то на самом деле перед вами однушка. Потому что жилое помещение по белорусским нормам не может быть лишено естественного освещения и вентиляции.
Не сработает, даже если сделать перегородку с внутренним окном в квартире. Такие помещения можно зарегистрировать только как гардеробные и кладовые. А если сделать межкомнатную перегородку посередине окна, разделив комнату на две половины, то такую перепланировку просто не могут согласовать.
Если вам встретится такое предложение, то будьте уверены, это либо одна комната и кладовая с жилым оборудованием, либо перепланировка просто не согласована.
Перекрывать вентиляционные каналы
Такое изменение уже не так просто определить в квартире на глаз. Если венткороб должен выступать из стены, а его убрали, то ничего нельзя заметить. Так что в любом случае стоит взглянуть на техпаспорт квартиры.
Но если вы видите, что холодильник на кухне стоит в подозрительной нише 20-30 сантиметров глубиной или в такой нише устроены удобные полочки, то есть вероятность, после покупки вам придется восстанавливать вентиляционный короб. Ведь, перекрыв вентиляцию у себя, вы перекрыли ее и у соседей, а это может быть опасно для жизни.