Купили квартиру, а дом под снос? Опыт белоруски и советы юриста, что делать покупателю
Среди недорогих объектов недвижимости нередко встречаются дома, которые могут попасть под реконструкцию или снос. Поговорили с белоруской, которая живет в таком доме, а также узнали у юриста, как проверить недвижимость до сделки и какую ответственность несет продавец за сокрытие важной информации.
Квартиры в Минске продолжают дорожать: за скромную «однушку» сегодня просят в среднем $75-80 тысяч в эквиваленте. На цены влияют сразу несколько факторов: доступность кредитов, завершение масштабного проекта «Минск-Мир», дефицит новых площадок под застройку и покупательский спрос.
Мы изучили варианты «по низу рынка» и обнаружили, что среди предложений нередко встречаются квартиры в домах, находящихся в аварийном состоянии или под снос.
Разбираемся с юристом, несет ли продавец или риелтор ответственность за то, что не сообщил об этом покупателю?
Самые недорогие квартиры в июне 2026-го
Рекордсмен низкой цены – квартира по ул. Уборевича. За нее просят 33 000 $. Но есть нюанс: ее площадь всего 11,8 кв. м. Собственник предупреждает, что юридически помещение не относится к жилому фонду.
Далее в результатах выдачи видим сплошной «Минск-Мир».
Большинство предложений – «бетон». Самые бюджетные «однушки» в этом популярном районе – 25–29 кв. м общей площади. Формат такого жилья – «бизнес-апартаменты». Из плюсов: юридический статус такой недвижимости – коммерческий (многофункциональный). Это значит, что на таких метрах можно зарегистрировать юридический адрес и вести бизнес. При этом можно прописаться и физическому лицу. Из минусов: коммунальные платежи обойдутся дороже. Тарифы на электро- и теплоэнергию будут рассчитаны по коммерческим расценкам.
Далее в этом ценовом сегменте начинают изредка попадаться предложения на вторичке. Так, по ул. Павловского (это микрорайон Сосны) продается однокомнатная квартира на 1-м этаже, 30 кв. м за $58 000, за $65 000 можно купить однокомнатные квартиры по ул. Волгоградской (31,5 кв. м, под ремонт) и Ротмистрова (33,1 кв. м). На ул. Фроликова предлагают 30 кв. м за $69 200. Есть пару предложений в районе Велозаводского поселка и автозавода (ул. Байкальская, Кабушкина), попадаются даже частные дома.
Для тех, кто устал от «человейников», «окон в пол» и стандартных «мраморных» ремонтов, есть любопытное предложение по ул. Нововиленской за 59 000 $ (пока материал согласовывался, цена предложения снизилась до 55 900 $). Объявление гласит: «Уютная сталинка, 25 м2 общей площади, кирпичный дом в центре Минска. Рядом река Свислочь, парки и пляж, Комсомольское озеро. Двор в зелени, парковочные места свободные. Дом теплый. Скоро будет метро. Все коммуникации центральные, никаких газовых колонок. Выгодно для инвестиций».
Откладываем «в избранное». Далее в заветную папку перемещаются еще несколько квартир по благородной цене: по ул. Брилевской (две квартиры в четырехэтажной сталинке, на первом этаже за $59 000, на четвертом – за $68 000). В процессе подготовки материала эти объявления стали неактивны – видимо, быстро продали.
Смотрим квартиры
Связываемся по контактным номерам, ожидаемо попадаем к риелтору агентства недвижимости, просим показать квартиру за 68 000 $.
Дом по ул. Брилевская, 13, выглядит как уставший от жизни, но не сдающийся интеллигент. Четыре этажа, заплатки на фасаде, вход в подъезд с благородной плесенью. Любопытная планировка подъезда – ранее здесь располагалось общежитие. Высокие ступени, деревянные перила в стиле пятидесятых, пролеты неприличной площади (по моим ощущениям, в них можно было разместить еще парочку однокомнатных квартир). Аутентичная плитка (такую любители старины с трепетом реставрируют). В целом место определенно со своей энергетикой. Ощущается питерский вайб: Федор Михайлович легко мог поселить здесь старуху-процентщицу.
Вот, наконец, четвертый этаж: лучи тусклого света выхватывают из темноты всякий хлам: матрасы, шины, старые двери. «Сосед делает ремонт», – поясняет риелтор, перехватывая мой немного изумленный от сюрреалистичной обстановки взгляд.
– Кстати, а что насчет капитального ремонта? – уточняю я. – Его в ближайшее время не будет.
Сама квартира в целом неплохая: если сделать хороший ремонт, то вполне себе вариант. Все же сталинка. Прощаясь, риелтор заговорщически намекает на выгодные инвестиции: «Ходят слухи, что в доме будут надстраивать мансардные этажи».
Посмотреть квартиру на первом этаже этого дома не удалось.
Изучаем предложения подробнее
Возвращаемся к предложению по рекордно низкой цене по ул. Нововиленской. Результат поиска – «Дом включен в программу сноса в рамках детального плана реконструкции и застройки территории».
Что касается сталинки по ул. Брилевской, 13, то находим данные о том, что дом уже давно находится в аварийном состоянии и не видел капитального ремонта с 1989 года. Еще в 2014-м году жители жаловались на протекающую крышу и обваливающиеся на голову куски штукатурки. Неизвестно, делалось ли там что-то с тех пор, но жители, ко всему прочему, тогда не могли избавиться от крыс.
Какие районы находятся в процессе масштабной реконструкции
Какой вывод я сделала? Прежде чем ехать на просмотр квартиры вторичного фонда, стоит поискать информацию о доме и в целом о районе в интернете. Прежде всего о том, какие районы в ближайшей перспективе подлежат трансформации. Потому что ни один риелтор и словом не обмолвился о том, что дом под снос или находится в аварийном состоянии.
Так, например, стоит быть аккуратнее с квадратными метрами малоэтажной «вторички» в следующих районах.
Дома по улицам Столетова, Филимонова, Авангардная и Запорожская ожидает масштабная реконструкция. Сносят двухэтажные дома старого жилого фонда для возведения многоэтажек. Новый жилой массив займет порядка 148 000 кв. м.
Велозаводской поселок у ст. м. «Пролетарская» (ул. Рыбалко, Нахимова, Судмалиса, Станиславского, Стрелковая и пр.). Начиная с 2010-го по судьбе территории проводятся общественные обсуждения. Местные жители неоднократно высказывались против сноса малоэтажной застройки. Поскольку, в отличие от Осмоловки, Велозаводской поселок не имеет статуса историко-культурной ценности, планы по сносу не отменили. Реконструкция будет проходить до 2035 года.
Долгиновский тракт (пер. Червякова, район Дворца детей и молодежи, ул. Орловская, Нововиленская). Там строят новую ветку метро, расширяют Долгиновский тракт и продляют ул. Нововиленскую до МКАД. Затронет проект и ул. Л. Карастояновой на участке от ул. Некрасова до ул. Орловской.
Что касается судьбы Тракторозаводского поселка (ул. Клумова, Чеботарева, Щербакова), то глава администрации Партизанского района Николай Поляков заявил, что «реконструкцию одного из кварталов Тракторозаводского поселка завершили в 2025 году. Снос иных построек не планируется».
Обязан ли собственник или риелтор предупредить о том, что жилье под снос?
В такой ситуации возникают вопросы юридического характера. Обязан ли собственник/риелтор сообщить потенциальному покупателю о том, что дом признан аварийным или включен в программу расселения и сноса? И главное, каковы последствия для сторон сделки.
Этот вопрос мы задали ассоциированному партнеру, руководителю практики инфраструктурных проектов REVERA law group Александру Антонову.
– Если после покупки выяснится, что на момент сделки уже существовали официальные решения о сносе дома и продавец достоверно знал о них, покупатель вправе поставить вопрос о признании сделки недействительной либо о взыскании убытков.
Однако для этого необходимо доказать, что продавец располагал соответствующей информацией, сознательно ее скрыл, а сама информация имела существенное значение для принятия решения о покупке. На практике подобные споры относятся к числу наиболее сложных с точки зрения доказывания.
Теоретически покупатель может требовать возмещения не только расходов на совершение сделки, но и иных убытков, включая затраты на юридическую помощь или переезд. Однако и здесь необходимо подтвердить причинно-следственную связь между сокрытием информации и понесенными расходами, что на практике нередко вызывает сложности.
Эксперт отмечает, что более эффективный механизм защиты появился сравнительно недавно: Гражданский кодекс прямо допускает включение в договор купли-продажи гарантий и заверений продавца об обстоятельствах, имеющих значение для сделки, а также установление последствий их нарушения.
Поэтому покупателям стоит обращать внимание, чтобы такие гарантии, предусмотренные договором, касались не только зарегистрированных ограничений и обременений, но и иных обстоятельств, способных повлиять на использование или стоимость объекта. Если заверения окажутся недостоверными, покупатель вправе требовать возмещения убытков, взыскания неустойки (если она предусмотрена договором), а в отдельных случаях – отказаться от договора.
Советы покупателям недорогой вторички
1. Изучите не только квартиру, но и район. Перед просмотром жилья стоит проверить планы развития территории. Если вокруг активно строятся новые жилые комплексы, бизнес-центры или ведется уплотнение застройки, старые дома могут попасть под реконструкцию или снос.
2. Узнайте год постройки и техническое состояние дома. Особого внимания требуют дома довоенной постройки, бараки, двухэтажные здания и некоторые серии домов 1950–1960-х годов. Возраст сам по себе не является проблемой, но требует дополнительной проверки.
3. Ищите информацию в открытых источниках. Можно позвонить в исполком, изучить публикации в СМИ и решения местных органов власти, форумы жителей и районные чаты.
4. Осмотрите не только квартиру, но и подъезд. Трещины в несущих конструкциях, перекосы дверных проемов, следы просадки фундамента, постоянная сырость в подвале или неудовлетворительное состояние инженерных сетей могут свидетельствовать о серьезных проблемах дома.
5. Поговорите с соседями. Несколько минут разговора с жильцами способны дать больше информации, чем рекламное описание объекта. Соседи часто знают о планах по расселению, капитальному ремонту, реконструкции.
6. Задайте продавцу прямой вопрос. Желательно получить ответ до внесения задатка и заключения предварительного договора.
7. Не принимайте решение только из-за низкой цены. Если квартира заметно дешевле аналогичных предложений в том же районе, выясните причину. Существенное отклонение от рыночной стоимости часто является сигналом о скрытых рисках, связанных с самим домом или перспективами территории.
Каково это – жить в доме под снос?
Мария Проценко проживает в доме под снос по ул. Станиславского. На этой территории три дома-усадьбы:
– Наш дом был построен в 1950 году. Первоначальная планировка здания подразумевала две двухэтажные квартиры с парадным и черным входом (у соседа балюстрада, которую он за 20 лет так и не восстановил). Скорее всего, после смерти Сталина в 1953 году дом был разделен на 4 квартиры. И со стороны черного входа были дополнительно построены 2 комнаты: одна из кирпича с отоплением, а вторая – деревянные сени. Они-то сейчас и служат основным и единственным входом в мою квартиру.
При покупке жилья состояние и планировка нас не устраивали, поэтому мы сделали капитальный ремонт квартиры: заменили старые трубы, зашили их в стены и пр. Все делали сами, только проект по газу и установку котла делали сотрудники Мингаза и их подрядчики.
– Как ты узнала, что дом планируют сносить?
– В момент приобретения квартиры (а это 2021-й год) дом не числился под снос. Он был переведен в категорию «частный сектор». Ничего не вызывало подозрений: в течение 2022 года, я, например, активно занималась согласованием перепланировки, и в Мингорисполкоме неоднократно поднимали планы застройки, чтобы убедиться, что дом не планируется к сносу.
То, что дом планируют снести, обнаружилось случайно. В 2025 году мы с соседями отправили заявление на общее владение придомовым участком и получили отказ со ссылкой на детальный план жилой застройки, датированный 2018 годом, согласно которому три дома по ул. Станиславского подлежат сносу.
Мы с соседями в ноябре прошлого года направили письмо с просьбой сохранить дома как историко-культурную ценность. На наш взгляд, эти усадьбы с точки зрения архитектуры того стоят: после сталинского ампира проекты не отличаются одновременно красотой, долговечностью и удобством для жильцов (высокие потолки, достойные по площади жилые комнаты, большие окна, толстые стены и т. д.). Но получили отказ.
– Как повлияло решение о сносе дома на взаимоотношения с коммунальными службами?
– Возникли сложности с проведением капитального ремонта. Даже состояние крыши стало моей проблемой. Поэтому в 2024 году, когда стало заливать стены между домом и пристройками, мне пришлось заменять шифер на основной части здания и полностью переделывать крышу над пристройкой за свой счет.
Дело в том, что раствор, который использовали раньше, быстро разрушается под воздействием ветра и дождей. Когда чинили крышу, то облицовывали и дымоход. Хорошо, что обнаружили, что между кирпичами весь раствор размыло и они оставались на месте только благодаря гравитации.
Жители соседних домов по ул. Станиславского, кстати, успели до 2021 года привлечь коммунальные службы, чтобы оштукатурить, покрасить дом снаружи, отремонтировать крышу и сливы. Они оказались более расторопными.
В 2025 году нашу систему канализации соединили с новой веткой для новостроек и, вероятно, сделали неверный уклон. В результате раз в полгода-год мы вызываем службу водоканала для прочистки канализации между домами. Ничего веселого, но хорошо, что приезжают быстро – в течение часа-двух.
Но так или иначе жить в такой неординарной квартире лучше, чем в стандартной «однушке». Единственный минус лично для меня – это то, что сосед сверху за все эти годы так и продолжает жить с черновыми полами со времен ввода дома в эксплуатацию. Поскольку у него нет ковров, я отчетливо улавливаю все его передвижения по квартире.