Инвестиции в коммерческую недвижимость от 2003 рублей. В Беларуси запустили новый способ приумножить деньги
Стать совладельцем крупного офиса или торгового центра теперь можно по цене смартфона. Компания ОАО «Индустрия Капитал» запустила для белорусов уникальный инструмент — коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость. Вход – всего 2003 рубля за акцию, при этом первые дивиденды выплатят уже до конца сентября. Вместе с экспертом компании Ольгой Рымко разбираемся: в чем особенность новой модели, сколько реально на этом заработать и какие риски стоит учитывать инвестору.
Акция вместо покупки квадратного метра и маркетплейс недвижимости
Акции компании «Индустрия Капитал», которая владеет коммерческой недвижимостью, представлены на Белорусской валютно-фондовой бирже – купить их можно через любого лицензированного брокера. Но здесь есть важный нюанс: инвестор приобретает не конкретный склад или офис, а долю в самой компании, на балансе которой находятся эти объекты.
В этом и кроется главный плюс новой модели. Можно не копить сотни тысяч рублей на покупку целого помещения — получать доход от коммерческих метров можно, начав всего с одной акции.
На платформе можно посмотреть, к какому классу относится недвижимость, где она находится, для каких целей используется, насколько заполнена арендаторами и какие параметры предполагаются у инвестиции.
При этом In-vest.by сегодня работает как информационная площадка, а не как интернет-магазин, где достаточно нажать кнопку и оплатить выбранный объект. Чтобы стать акционером, инвестору потребуется пройти стандартную процедуру через брокера и биржу, о которой расскажем подробнее.
Как устроены коллективные инвестиции и как зайти в этот актив
Вместе с Ольгой Рымко попробуем пошагово рассмотреть порядок действий.
- Выбираем лицензированного брокера.
Этот специалист дает доступ к операциям с ценными бумагами на бирже.
- Открываем счет для учета акций — «депо».
Через него будет оформляться право собственности на приобретенные ценные бумаги.
- Переводим деньги на торговый счет.
- Подаем брокеру поручение на покупку акций ОАО «Индустрия Капитал». Можно указать нужное количество акций и цену покупки.
- После сделки акции зачисляются на счет «депо».
С этого момента человек становится акционером компании и получает права владельца акций, в том числе право на дивиденды и участие в общем собрании акционеров.
В какую недвижимость можно вложиться?
На первом этапе в «Индустрию Капитал» вошли три коммерческих объекта по адресу улица Казинца, 33.
Номинальная стоимость одной акции, как упоминалось выше, — 2003 рубля. Всего их выпущено 6315 штук, общий объем превышает 12,6 млн рублей.
Это не классический дорогой бизнес-центр, а более практичная коммерческая недвижимость: склады, производственные и офисные помещения.
Например, компании может понадобиться одновременно офис, склад и производственная площадь. Если все это находится в одном месте, бизнесу проще организовать работу.
Поэтому в проекте делают ставку, прежде всего, на практичную коммерческую недвижимость, которая уже используется арендаторами.
На Казинца средняя заполняемость объектов составляет около 94%. Здесь уже активно работает действующий арендный бизнес: компании снимают площади, а управляющая организация занимается текущими вопросами.
При этом портфель «Индустрии Капитал» по плану не ограничится одним эмитентом. Сейчас команда рассматривает и другие объекты в Минске.
Это одно из главных преимуществ формата - вам не нужно искать арендаторов.
При самостоятельной покупке коммерческого помещения, владельцу приходится быть одновременно собственником и фактически управляющим: искать арендаторов, показывать помещение, заключать договоры, следить за ремонтом и решать вопросы с эксплуатацией.
В коллективной модели эти задачи берет на себя управляющая компания.
Для акционера это говорит о том, что ему не придется искать арендатора на освободившиеся 100 квадратных метров или разбираться, почему в помещении перестал работать кондиционер или засорилась канализация.
Управляющая компания проекта — «Индустрия недвижимости» — занимается арендой и эксплуатацией объектов. Ее команда имеет более чем десятилетний опыт работы с арендным бизнесом.
Еще один вопрос, который часто волнует акционеров: повлияет ли на прибыль инвестора смена управляющей компании, есть ли связанные с этим риски?
Прибыль инвестора и налоги
Представим самый простой вариант. Есть здание, в котором работают арендаторы. Они платят компании арендную плату. Из полученных средств компания оплачивает расходы, налоги и рассчитывается по другим обязательствам. То, что остается после всех расходов, и составляет чистую прибыль. Из нее и высчитывают дивиденды акционерам.
Их «Индустрия Капитал» планирует начислять ежеквартально. Первую выплату проведут уже до конца сентября.
Потенциальная доходность для акционеров — до 15% годовых с учетом инфляции. Но это именно прогнозный показатель, а не фиксированная ставка.
Размер дивидендов напрямую привязан к финансовому результату компании. Сумма выплат инвесторам не фиксированная и может меняться. На ее размер влияют три ключевых фактора: заполняемость коммерческих площадей арендаторами, появление непредвиденных расходов, а также стратегические решения бизнеса — например, если компания решит направить часть прибыли на ремонт, масштабирование или покупку новых перспективных объектов
При этом компания выступает налоговым агентом: при выплате дивидендов налог удерживается до перечисления денег акционеру. Самостоятельно рассчитывать и перечислять его не придется.
Какие есть риски и как быстро можно продать акции?
Главный риск — нефиксированные финансовые выплаты, т.е. размер дивидендов может отличаться в разных кварталах. На их изменение могут повлиять различные факторы. Например, рост расходов на содержание помещений или необходимость выполнить ремонт.
При этом большой плюс инвестиций в коммерческую недвижимость — в том, что нет зависимости от одного якорного арендатора: если освободится небольшая площадь объекта, это не означает, что компания сразу потеряет весь арендный доход.
Важный момент с продажей акций. Если инвестор решит это сделать, он должен обратиться к своему брокеру и выставить ценные бумаги на бирже. Скорость продажи будет зависеть от наличия покупателя и рыночной цены.
*Партнерский материал. ОАО "Индустрия Капитал", УНП 193979233