Квартира как инвестиция. Стоит ли покупать сейчас?
Жилая недвижимость – один из самых понятных инструментов сохранения капитала и получения пассивного дохода. Как превратить квартиру в инвестицию и стоит ли сейчас приобретать жилье? Об этом Myfin.by поговорил с Максимом Гончариком, заместителем директора ООО «Агентство недвижимости Мариэлт», риелтором.
«Инвестор сегодня покупает не квадратные метры, а ликвидность»
Заместитель директора ООО «Агентство недвижимости Мариэлт»
– Максим, если приобретать квартиру для инвестиций, то какие варианты сейчас наиболее актуальны и востребованы?
– Сегодня инвестиционный спрос максимально концентрируется в компактных форматах – это однокомнатные, двухкомнатные и европланировки до 50 кв. м. Такой объект проще продать, быстрее сдать и он дает минимальный порог входа в рынок.
Если говорить о типе жилья, то приоритет на стороне новостроек и свежей вторички. Они более ликвидны: даже при колебаниях рынка такие объекты теряют в цене меньше и быстрее восстанавливаются.
Что касается выбора между центром и спальными районами, здесь нет универсального ответа. Центр дает более высокую стоимость и стабильный спрос, но требует большего бюджета. Качественные спальные районы с хорошей инфраструктурой и транспортом часто показывают более сбалансированную доходность за счет более низкой цены входа. Чем шире потенциальная аудитория у объекта, тем он сильнее как инвестиция.
Главное – понимать: инвестор сегодня покупает не квадратные метры, а ликвидность. Поэтому в фокусе – хорошие планировки, современные жилые комплексы и локации с транспортом и социальной инфраструктурой.
– Насколько жилая недвижимость остается привлекательной для инвестирования на фоне других финансовых инструментов?
– Недвижимость менее чувствительна к краткосрочным колебаниям рынка и больше ориентирована на долгий горизонт инвестирования. Именно поэтому ее часто выбирают не как инструмент максимальной доходности, а как базовый элемент.
По сути, это один из самых спокойных и предсказуемых способов работы с капиталом.
И в первую очередь – это защита от инфляции и инструмент сохранения покупательской способности денег. Для большинства инвесторов это инвестиция не ради большого заработка, а ради стабильности и финансового спокойствия.
– Как вообще превратить недвижимость в инвестиции?
– Недвижимость становится инвестицией только тогда, когда у объекта изначально есть понятная стратегия дохода. На практике сегодня чаще всего используются две модели.
- Первая – аренда (долгосрочная или краткосрочная). Это самый понятный и массовый сценарий. Но здесь важно разделять подходы. Например, для одних – это просчитанная инвестиция с пониманием доходности и ликвидности, для других – скорее, способ сохранить капитал с дополнительным пассивным доходом.
- Вторая модель – перепродажа: флиппинг, или покупка на ранней стадии строительства с последующей фиксацией прибыли. Сегодня важно учитывать специфику текущего рынка: в Минске есть рост цен и устойчивый спрос. Не надо быть экспертом, чтобы увидеть, что даже недавние покупки уже заметно прибавили в цене.
Но если говорить именно про инвестиции, важно понимать, за счет чего формируется этот результат. Это заранее выстроенная стратегия или всё же эффект рынка? Что будет, если рынок перестанет расти или начнет коррекцию в другую сторону? Такие периоды уже были, и они неизбежны.
При этом недвижимость остается одним из самых стабильных инструментов, но это всё равно инвестиция, а значит – риск. И здесь принцип простой: выигрывает не тот, кто «попал в рост», а тот, кто изначально зашел в ликвидный объект с понятным сценарием.
«Рынок находится в фазе активного спроса при ограниченном предложении»
– Что сейчас происходит на рынке недвижимости по соотношению спроса и предложения?
– Сейчас рынок находится в фазе активного спроса при ограниченном предложении. Мы видим сразу несколько факторов, которые это формируют.
- Во-первых, постепенно снижается стоимость кредитных ресурсов.
- Во-вторых, сохраняется стабильный интерес со стороны иностранных покупателей.
- И третий ключевой момент – сокращение предложения: ликвидные объекты уходят быстрее, чем пополняется рынок.
В результате формируется очевидный дисбаланс – спрос превышает предложение. Сегодня в продаже находится около 5000 объектов, тогда как для сбалансированного рынка нормой считается уровень ближе к 7000–8000. При этом за I квартал 2026 года в Минске было совершено около 2,8 тысячи сделок, и динамика внутри квартала показательная – с каждым месяцем активность растет.
Реальную картину рынка сегодня правильно оценивать не по рекламным объявлениям, а по фактически закрытым сделкам. Потому что разница между ценой в объявлении и реальной ценой продажи может достигать 10 % и более.
По ценам ситуация следующая:
- однокомнатные – около 2240 $/м² (+7 % за квартал);
- двухкомнатные – около 1990 $/м² (+6 %);
- трехкомнатные – около 1850 $/м² (+8 %).
Именно тут виден устойчивый рост цен без резких скачков. Важный маркер: доля квартир дороже $100 000 по курсу уже достигла 41 %, что напрямую говорит о смещении рынка вверх. И в этих условиях меняется поведение покупателя. Решения принимаются быстрее, чем планировалось, потому что ликвидные объекты просто не задерживаются на рынке.
– На какие ключевые показатели стоит смотреть при оценке квартиры как инвестиции?
– Если мы говорим про инвестиции в классическом понимании, то ключевых показателей три: доходность, срок окупаемости и ликвидность. Но важно правильно расставлять приоритеты.
Доходность показывает, сколько объект приносит, а срок окупаемости – как быстро возвращаются вложенные средства. Однако на практике решающим фактором чаще всего становится, как я уже говорил, ликвидность – насколько быстро и с минимальными вложениями можно продать или сдать в аренду объект, оставшись в плюсе.
При этом профессиональный подход не ограничивается только этими показателями. Важно учитывать цену входа в сделку – потенциал роста стоимости при сегодняшнем рынке, а также расходы на ремонт, которые напрямую влияют на реальную доходность.
Есть важный нюанс, который был всегда: в большинстве случаев, когда покупаются инвестиционные квартиры, покупатели не уходят в глубокие расчеты. И именно поэтому решения принимаются даже тогда, когда экономика сделки не выглядит идеальной на бумаге – приоритетом остается надежность и понятность актива.
«В последнее время интерес граждан России к недвижимости в Беларуси стал заметнее»
– Много разговоров ходит о том, что россияне начали приобретать жилье в Беларуси. Так ли это и как может повлиять на рынок недвижимости?
– Интерес со стороны граждан России к недвижимости в Беларуси действительно есть, и в последнее время он стал более заметным. По разным оценкам, их доля в отдельных сегментах рынка Минска может достигать около 10 % сделок.
Как это влияет на рынок? Перегрева нет, но дополнительный спрос со стороны иностранных покупателей усиливает конкуренцию. Важно понимать, что речь не идет о массовом выкупе рынка без разбора. Иностранные покупатели, как и местные, ориентируются на конкретные параметры объекта.
В результате рынок становится более конкурентным. При этом говорить о том, что иностранный спрос полностью определяет рынок, нельзя – это один из факторов, но не основной.
– Какие основные риски у инвестиций в жилую недвижимость?
– Любая инвестиция – это риск, и недвижимость здесь – не исключение. Различаются они по степени управляемости.
- Первый – возможные колебания цен. Но в недвижимости он, как правило, проявляется не резко, а постепенно. Чаще всего компенсируется временем.
- Второй – арендный риск: периоды простоя между арендаторами, снижение арендной ставки, амортизационные расходы. Это наиболее ощутимо для инвестора, который рассчитывает на регулярный денежный поток.
- Третий – локальные факторы, например, изменение инфраструктуры, плотности застройки или привлекательности района. Это влияет на ликвидность объекта в долгосрочной перспективе.
Скажу, что сами по себе риски в недвижимости редко становятся проблемой. Главной загвоздкой становится неправильный выбор объекта на входе.
«Те, кто покупал недвижимость 1–2 года назад, уже сегодня находятся в выигрыше»
– Какие дополнительные расходы чаще всего недооценивают начинающие инвесторы?
– Чаще всего начинающие инвесторы недооценивают сопутствующие расходы, которые в итоге формируют реальную доходность объекта.
- Первое – это ремонт и первоначальное доведение квартиры до арендуемого или продаваемого состояния. На практике люди часто выходят за рамки планируемого бюджета, потому что растут не только цены на недвижимость, но и стоимость материалов и работ.
- Второе – это периоды простоя. Между арендаторами квартира может временно не приносить доход, но при этом может генерировать расходы.
- Третье – регулярные платежи: коммунальные услуги, обслуживание дома и сопутствующие эксплуатационные расходы.
- Четвертый момент – издержки при выходе из сделки, если речь идет о перепродаже: налоги, комиссии агентств, а также возможные скидки при необходимости быстрой продажи.
В итоге регулярно происходит одно и то же: планируют одну доходность, а по факту получают другую. Важно понимать, что сама по себе разница, как правило, не критична относительно стоимости актива. Но именно она влияет на итоговое восприятие инвестиции. И чем меньше эти нюансы учитываются на старте, тем больше расхождение между ожиданием и фактическим результатом.
– На ваш взгляд, стоит сейчас, когда цены достаточно высокие, приобретать жилье?
– Рынок недвижимости цикличен, и попытки «поймать идеальный момент» чаще всего приводят лишь к затягиванию решения.
При этом практика показывает, что те, кто покупал недвижимость даже 1–2 года назад, уже сегодня находятся в выигрыше за счет роста цен. А если смотреть горизонт 5 лет – разница становится еще более ощутимой.
Поэтому стратегия ожидания в недвижимости работает далеко не всегда. Как правило, рынок растет вдолгую, и результат получают те, кто входит в него осознанно, а не те, кто пытается угадать идеальную точку входа.
Поэтому в недвижимости чаще выигрывает не тот, кто ждал идеального момента, а тот, кто принял решение еще вчера.