Пять валютных кризисов для рынка жилья: что каждый раз было с ценами и сделками
За последние 11 лет рынок недвижимости переживает уже пятый серьезный скачок курсов валют. Неизменно цены в рублях растут, а эксперты и граждане всякий раз гадают, что будет с ценами в долларах и будут ли покупать квартиры. Вместе с Domovita.by смотрим, что происходило на рынке каждый раз после роста курса.
Для этого мы выделили даты серьезных изменений курсов и посмотрели, что происходило со сделками и долларовым эквивалентом цен, в котором мы все рассчитываем рыночную стоимость квартир.
Вот наглядные графики количества сделок за каждый из периодов. Так вел себя рынок после повышений курса доллара по данным Национального кадастрового агентства.
Первый скачок был в сентябре-октябре 2011 года. С 702 рублей за квадратный метр цена выросла до 1066. Мгновенный рост на 34% вместе с ростом курса. Сделок в последующие месяцы стало только на 200 больше. При этом в долларах цена осталась практически неизменной, она начала медленно снижаться, и в течение следующего года квадрат потерял только около $100 стоимости. Пока не начал расти с 2012 по 2013 аж на $600. Рублевые цены стабильно росли вместе с ним, но без шоков.
Второй пик произошел в ноябре-декабре 2014. Тогда стоимость квадратного метра поднялась с 1880 до 2600 рублей – те же 30%. В этот раз количество сделок уменьшилось. На графике это выглядит очень резко, но следующим месяцем был январь, а это всегда один из самых нерезультативных месяцев по сделкам.
Но в любом случае количество сделок сократилось примерно с 1100-1300 до 850 в последующем периоде. И уже в этот раз долларовые цены пошли вниз, потому что выше было уже некуда. В этот год они достигли своего пика в $1800 за квадрат и уже начали понемногу снижаться, упав за два года до $1150. В рублях средняя стоимость оставалась на одном месте, в пределах 2300-2500 рублей.
Третий шок произошел в январе-феврале 2016 года. Тогда стоимость метра выросла с 2460 до 2800 рублей. Не так резко, но ощутимо – на 12% за один месяц. В январе было традиционно мало сделок, около 600, но до этого ежемесячно продавалось примерно 1050-1100 квартир. После роста курса количество сделок рвануло до 1500. Вероятно, тогда казалось правильным вложить деньги в недвижимость, когда долларовые цены находились на дне. Этот небольшой скачок курса на дне рынка покупку недвижимости только подстегнул, так что и в долларах, и в рублях она медленно возрастала до следующего своего пика.
Четвертый валютный скачок пришелся на совсем свежий в памяти 2020 год и ковид. Резкое подорожание квадрата с 3050 до 3800 рублей в марте. До этого цены в долларах медленно, но доросли до $1450. И после этого количество сделок упало довольно значительно. С 1300 до 850 в месяц. И это даже без следующих политического кризиса, волны эмиграции и отсутствия кредитов. Пока что из факторов влияния была только пандемия, и она переключила покупателей с поиска квартир на загородные дома.
Рынок думал было восстановиться и к августу почти достиг предыдущих значений. Но после выборов стоимость за год упала до 2950 рублей, несмотря на рост курса доллара.
Пятый серьезный кризис прямо сейчас в феврале-марте 2022 года. Мы уже видим рост стоимости метра с 3250 до 4150 рублей. И если смотреть на рынок со стороны рубля, в котором большая часть населения получает доходы, – это исторический максимум. Со стороны оценки в долларах это близко к ситуации 2016 года, когда рынок достиг своего дна.
Но при этом в течение всего прошлого года, даже при дорогих кредитах, даже с валютными рассрочками у застройщиков, количество сделок было практически рекордным за последние четыре года. В декабре 2021 продали 1800 квартир, в январе, когда показатели должны быть одними из самых низких, – 1150.
Весь 2021-й эксперты повторяли, что «вот сейчас аномальная активность прекратится, потому что закончатся те, у кого были деньги, чтобы вложить их в недвижимость», но этого не происходило. Даже в этом марте предварительное количество сделок не такое уж низкое, хотя здесь играет роль и то, что многие договаривались о продаже еще до конфликта в Украине.
Что в итоге?
С августа 2020 долларовые цены только снижались и сейчас средняя стоимость составляет $1250-1300 за квадратный метр. И если квадрат потеряет в цене еще $100, то можно считать, что на рынке практически не останется квартир, которые купили дешевле, чем продают.
И если это не дно, то что? Теперь почти каждому продавцу нужно пережить крах иллюзии о сохранении денег в недвижимости, потому что в валюте продавать придется дешевле, чем покупал.
Если мы посмотрим на график, то можно подумать, что «в рублях же она была дешевле, а зарабатывали все равно в рублях». Но добавьте к этой стоимости выплаты банковских кредитов и проведенный хотя бы один раз ремонт. Дешевле не выходит.
То, что стоимость квартиры в рублях сейчас растет, не имеет почти никакого значения для продавцов, потому что это не валюта для сбережения средств. Зато для покупателей с рублевыми доходами платить станет намного сложнее, так что продавцы будут просто вынуждены идти хоть на какое-то снижение цен. Но процесс этот будет медленным и болезненным.