Покупаем дом за 1 базовую: что нужно учитывать при сделке? Алгоритм действий
В Беларуси с 2021 года доступны для покупки пустующие сельские дома, которые можно приобрести за 1 базовую величину (45 рублей). Но действительно ли этой суммы достаточно, чтобы стать владельцем загородной недвижимости? Вместе с аттестованным риелтором Центра риелторских услуг «Академическое» Артуром Сушко разбираемся, как купить такой дом, какие обязательства сделка накладывает на нового владельца и потребует ли покупка дополнительных вложений.
- Что такое пустующий дом и где его искать?
- Как проходит процедура покупки?
- Регистрация права собственности: что для этого нужно?
- Обязательство в течение года: ремонт или снос
- Можно ли перепродать дом, купленный за 1 базовую величину?
- Что делать, если объявится прежний собственник недвижимости?
- Подводим итоги
Что такое пустующий дом и где его искать?
По словам Артура Сушко, пустующий дом в сельской местности за одну базовую величину в Беларуси – это не миф. Существует реальный механизм приобретения такой недвижимости, закрепленный Указом Президента Республики Беларусь от 24 марта 2021 г. № 116 «Об отчуждении жилых домов в сельской местности и совершенствовании работы с пустующими домами». Он позволяет покупать пустующие жилые дома в сельских населенных пунктах и городах районного подчинения по символической цене, но с четкими условиями и обязательствами для покупателя.
Указом предусмотрено, что такие объекты можно приобретать за 1 базовую величину.
– Однако далеко не каждый пустующий дом продается именно за такую стоимость, и важно понимать, как устроен механизм на практике, – отмечает эксперт.
Такие объекты по специальной процедуре включаются в работу местных исполнительных, распорядительных органов и могут быть переданы в коммунальную собственность для последующей продажи.
– Найти такие дома можно в Едином реестре пустующих домов Национального кадастрового агентства. Он доступен онлайн, содержит фотографии, описание объектов и участков, сведения о стадии работы с домом. Это основной официальный источник информации для тех, кто рассматривает покупку недвижимости по указу № 116, – говорит Артур Сушко.
Общий подход к реализации таких объектов следующий: дом стараются продать по рыночной стоимости, а уже затем (если не нашлось желающих приобрести его через аукцион) – по сниженной цене, которая может быть меньше на 50 % и более. Если и в этом случае покупатели не находятся, дом выставляют на продажу за 1 базовую величину. Начальная стоимость определяется на основании оценки, выполненной специализированной организацией.
– В ряде сельских населенных пунктов и малых городов, определенных решениями областных исполнительных комитетов, предусмотрена возможность устанавливать начальную цену сразу в размере одной базовой величины либо продавать такие дома по фиксированной цене в одну базовую без проведения аукциона, – добавляет риелтор.
Конкретный перечень и условия зависят от региона и публикуются в официальных источниках.
Как проходит процедура покупки?
Алгоритм для тех, кто желает приобрести ветхий дом в сельской местности, выглядит следующим образом:
1. Поиск объекта.
Покупатель выбирает интересующий объект в Едином реестре пустующих домов либо на основании информации, опубликованной местным исполнительным комитетом, Госкомимуществом.
2. Обращение в исполком или на торги.
Далее необходимо обратиться в районный или городской исполнительный комитет по месту нахождения дома с заявлением о намерении приобрести объект. Если дом выставлен на аукцион, участие организуется в порядке, установленном для торгов (в том числе в электронном формате).
3. Подача документов.
Физическим лицам, как правило, достаточно предоставить заявление и документ, удостоверяющий личность. Юридические лица дополнительно представляют учредительные документы и иные бумаги по перечню, определенному органом, который проводит продажу.
4. Определение цены и выбор покупателя.
При нескольких претендентах проводится аукцион. В населенных пунктах, где допускается продажа за одну базовую величину, начальная цена может быть установлена на этом уровне. В иных случаях цена формируется в соответствии с результатами торгов и действующими решениями по снижению стоимости.
5. Заключение договора и оплата.
Победитель аукциона или единственный заявитель заключает с исполнительным комитетом договор купли-продажи. В ряде случаев допускается рассрочка оплаты стоимости дома на срок до трех лет. Покупатель оплачивает стоимость объекта, а также, если это предусмотрено, компенсирует расходы на оценку, организацию торгов и публикацию объявлений.
6. Оформление земельного участка.
После заключения договора покупатель обязан в установленный срок (как правило, в течение месяца) обратиться за предоставлением ему земельного участка под домом и прилегающей территорией. Земля, как правило, оформляется в частную собственность либо иное вещное право в соответствии с земельным законодательством.
Регистрация права собственности: что для этого нужно?
Право собственности на дом и земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого покупателю необходимо обратиться в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимости либо воспользоваться экстерриториальным принципом (через любой удобный офис).
Как правило, требуются:
- договор купли-продажи;
- при наличии – решение суда о признании дома бесхозяйным;
- протокол аукциона или иные документы о результатах торгов;
- документы, подтверждающие предоставление земельного участка.
– После внесения записи в реестр прав покупатель становится полноправным собственником дома и земельного участка, может распоряжаться ими (продавать, дарить, завещать, передавать в залог) с учетом установленных обязательств, – поясняет риелтор.
Обязательство в течение года: ремонт или снос
Ключевое условие указа – дом, приобретенный в рамках этой программы, не может оставаться в прежнем запущенном состоянии.
Срок может быть продлен по решению местного исполнительного комитета при наличии уважительных причин (болезнь, командировка и т. п.) на основании подтверждающих документов. Это позволяет добросовестным собственникам учитывать реальные жизненные обстоятельства, не выходя за рамки требований законодательства.
Артур Сушко отмечает, что если собственник не приступил к приведению дома в надлежащее состояние и не организовал снос в установленный срок, местные органы власти вправе самостоятельно заказать снос объекта за счет бюджетных средств. В дальнейшем с нового владельца взыскиваются фактические расходы на снос и вывоз строительного мусора.
Размер таких затрат заранее не фиксируется: он зависит от площади дома, объема работ, удаленности населенного пункта и тарифов организаций, выполняющих демонтаж. Стоимость стартует от 50 рублей и может доходить до 400–500 рублей за кв. м.
– Отдельных штрафов по формуле «рыночная стоимость минус 1 базовая величина» в рамках указа № 116 не предусмотрено, однако судебное взыскание фактических расходов может оказаться ощутимым для бюджета семьи, – добавляет эксперт.
Сколько же стоит снос и восстановление на практике? По словам Артура Сушко, законодательно конкретные суммы на снос и ремонт не установлены, поэтому любые цифры в открытых источниках – это ориентиры, а не фиксированные ставки. Реальная стоимость сильно зависит от региона, состояния дома и выбранных подрядчиков.
По оценкам участников рынка недвижимости, при покупке дома за одну базовую величину стоит закладывать в предстоящие расходы следующие примерные суммы:
- снос небольшого ветхого дома в сельской местности и вывоз мусора – 2–3 тысячи рублей;
- базовый ремонт до состояния, пригодного для проживания (кровля, фундамент, окна, утепление, внутренняя отделка, минимальные коммуникации) – несколько десятков тысяч рублей в зависимости от сложности и объема работ;
- глубокая реконструкция старого дома с полной модернизацией зачастую сопоставима по стоимости с новым строительством и также может исчисляться десятками тысяч рублей.
– Поэтому многие покупатели рассматривают покупку пустующего дома, скорее, как способ получить участок и право на строительство нового жилья, чем как проект по восстановлению старой постройки, – говорит Артур Сушко.
Таким образом, порог затрат в случае покупки дома за одну базовую величину складывается из:
- самой цены дома (1 БВ, то есть 45 рублей по состоянию на 2026 год);
- госпошлин за регистрацию и оформление документов;
- возможных расходов на оценку и участие в торгах.
– С учетом этих факторов общий бюджет проекта может варьироваться от десятков до сотен тысяч рублей, – отмечает Артур Сушко.
Нужно ли что-то перерегистрировать после ремонта или строительства?
– Если собственник ограничивается ремонтом или капитальным ремонтом без изменения площади и основных характеристик дома, дополнительная регистрация права собственности обычно не требуется. Вместе с тем для совершения сделок (продажа, залог, дарение) может понадобиться обновленный технический паспорт, отражающий фактическое состояние объекта, – поясняет эксперт.
Если же проводится реконструкция с изменением площади, количества этажей или конфигурации строения, либо старый дом сносится и строится новый, такой объект подлежит технической инвентаризации и государственной регистрации как измененный или новый.
По словам эксперта, в этом случае придется оплатить услуги организаций по технической инвентаризации и госпошлину за регистрационные действия.
Можно ли перепродать дом, купленный за 1 базовую величину?
Указ № 116 не содержит прямого запрета на дальнейшую продажу домов, приобретенных за одну базовую величину. После регистрации права собственности новый владелец вправе распоряжаться домом и земельным участком по общим правилам гражданского законодательства – продавать, дарить, завещать, передавать в залог.
При этом важно помнить: обязательство по приведению дома в надлежащее состояние или его сносу в течение 12 месяцев возникает у покупателя по условиям сделки и нормам указа. Поэтому при перепродаже объекта до выполнения этих требований государственные органы вправе контролировать исполнение обязательства и взаимодействовать прежде всего с первоначальным приобретателем.
– Лучшей практикой для всех участников рынка является максимально прозрачное оформление сделок: указание реального состояния дома, информирование покупателя о сроках и объемах обязательств, а также предварительная консультация в исполкоме и у профильного юриста, – считает эксперт.
Что делать, если объявится прежний собственник недвижимости?
Теоретически прежний владелец дома может оспорить в суде решение о признании объекта бесхозяйным и последующую продажу. В этом случае спор решается в судебном порядке, а интересы добросовестного приобретателя подлежат защите в соответствии с действующим законодательством.
Как правило, при признании нарушений прав прежнего собственника вопрос решается за счет бюджета – через выплату компенсации либо предоставление другого жилья в порядке и на условиях, установленных судом и уполномоченными органами.
– Подобные случаи единичны, поскольку процедура признания домов пустующими и бесхозяйными достаточно длительная и многоступенчатая, – поясняет Артур Сушко.
Подводим итоги
Механизм покупки дома за одну базовую величину – это рабочий инструмент государственной жилищной политики, направленный на оживление сельских территорий, вовлечение пустующей недвижимости в хозяйственный оборот и поддержку граждан, готовых инвестировать в сельскую недвижимость. При правильном подходе он может стать выгодной возможностью получить дом или участок в деревне.
– Вместе с тем это не «бесплатный дом» в привычном понимании, а проект с юридическими обязательствами и существенными вложениями в будущем, – говорит эксперт. – Прежде чем принимать решение, имеет смысл лично осмотреть объект, уточнить все условия в местном исполкоме, оценить смету на ремонт или строительство, а также при необходимости получить консультацию юриста.