Покупка квартиры на аукционе привлекает низкой ценой, но в придачу почти всегда идут риски: обременения, неполная информация и дополнительные расходы. О каких подводных камнях стоит знать будущим участникам торгов, рассказала Елена Лавринцова, руководитель отдела работы с покупателями АН «Мариэлт».
«Аукционы набирают интерес у покупателей»
– Елена, как в Беларуси устроен рынок недвижимости, продающейся на аукционах?
– В Беларуси аукционы проводятся в нескольких направлениях: торги по исполнительному производству (арестованное имущество должников), торги при банкротстве юридических лиц/ИП, государственные аукционы (приватизация, продажа госимущества), коммерческие электронные площадки (продажа из состава залога банком, лизинговые торги). Порядок проведения и требования к извещениям регулируются нормами Гражданского кодекса и отдельными постановлениями/регламентами и инструкциями по исполнительному производству. Также есть региональные регламенты и электронные площадки.
Для покупателей приобретение недвижимости на аукционе несет очевидную выгоду: зачастую стартовая (минимальная) цена ниже рыночной. Также обеспечивается прозрачность публичных торгов (протокол, условия) и возможность участвовать удаленно (электронные торги).
На практике мы отмечаем, что аукционы набирают интерес среди покупателей, но и вызывают недоверие среди тех, кто раньше с ними не сталкивался.
– Каковы основные причины, по которым квартира оказывается на торгах?
– Прежде всего причиной является исполнительное производство по долгам физического лица, например, по алиментам или коммунальным платежам. В таких случаях имущество может быть арестовано и выставлено на реализацию.
Также среди популярных причин: обанкротившийся собственник (здесь чаще банк реализует залог); решение собственника/государства о приватизации или продаже государственного фонда; снятие с баланса организаций в рамках ликвидации/реорганизации.
«Риски можно минимизировать»
– Насколько ликвидны объекты на аукционах по сравнению с обычными продажами?
– Обычно ликвидность недвижимости с аукциона ниже: покупатели относятся к таким объектам с большей настороженностью из‑за возможных обременений, прописанных жильцов или судебных споров. Зато выше вероятность покупки со скидкой: многие инвесторы специально ищут такие лоты.
Отмечу, что ликвидность во многом зависит от причины продажи: лот из приватизации обычно продается быстрее и с меньшими рисками; лот из исполнительного производства, особенно с действующим арендатором или нанимателем, перепродать будет сложнее, да и процесс займет больше времени.
Совет: если покупаете недвижимость на аукционе с целью перепродажи и получения прибыли, рассчитывайте на более длительный срок реализации и дополнительные затраты времени и денег на подготовку объекта к продаже.
– Кому вы рекомендовали бы рассматривать покупку квартиры на аукционе?
– Прежде всего это инвесторы и опытные покупатели. Они умеют считать риски, знают хороших юристов и готовы ждать.
Также приобретать могут частные покупатели без опыта, но в таком случае обязательны юридическая поддержка и соблюдение чек-листа (об этом расскажу ниже). Если цель – быстро получить регистрацию и заехать для проживания, стоит воздержаться от такой покупки.
– Какие риски чаще всего встречаются при покупке квартиры на аукционе?
– Среди основных рисков отмечу:
- наличие обременений (ипотека/залог);
- аресты и запреты на отчуждение, которые нужно снимать через суд/исполнительную службу;
- проживающие лица/наниматели с правами (возникнут споры по выселению);
- недостоверная информация о техническом состоянии (скрытые дефекты);
- проблемы с документами (несовпадение площадей, самовольные перепланировки);
- риски появления третьих лиц с претензиями.
Исходя из практики, большинство рисков можно минимизировать юридической проверкой и внимательной подготовкой к торгам. Самый интересный случай в моей практике был, когда необходимо было снять обременения с задолженностью в 10 копеек! Сумма была маленькая, а процесс долгий.
Как проверить наличие обременений на недвижимость?
– Как проверить наличие обременений на недвижимость? В какие организации стоит обращаться?
– Небольшой список организаций, где можно получить данную информацию:
- Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРН). Выписка из этой организации показывает собственника, зарегистрированные права и ограничения. Получить документ можно через сервисы Национального кадастрового агентства.
- Сервис электронных торгов и реестры исполнительного производства. Здесь получите информацию о лотах и основании ареста (извещение об аукционе указывает основание).
- Банковские/ипотечные реестры. Если речь о залоге банком, то информация будет в ЕГРН, но дополнительно проверяйте через сведения о банкротстве/реестры кредиторов.
- Суды/исполнительное производство. Тут получите информацию о действующих исполнительных производствах и запретах. Она содержится на портале, где можно уточнить сумму задолженности, указав фамилию должника и личный номер паспорта.
– Вы говорили, что могут появиться третьи лица, требующие права на жилье после его покупки. Как этого избежать?
– Да, могут. И в реальности такое бывает часто (например, родственники, бывшие собственники, лица с незарегистрированными договорами аренды или с правами из семейных/жилищных споров).
Избежать этого нельзя, но можно минимизировать риск:
- Получить полную выписку из ЕГРН на дату продажи (показывает зарегистрированных правообладателей и обременения).
- Проверить, кто проживает в квартире (по базе нанимателей, запросить справки в РСЦ).
- Изучить основания выставления на торги (исполнительное производство – по какому требованию, кто заявлял требования).
- Сделать запросы в суды/реестры о возможных исках.
- При возможности – требовать у организатора торгов гарантий, что после продажи не будут заявлены права (либо учитывать риск в цене).
– Можно ли посмотреть квартиру до аукциона?
– Зависит от организатора: извещение об аукционе обычно указывает возможность осмотра и условия (дата/время/контакты). Для арестованного имущества доступ может быть ограничен (иногда показывают с представителем организатора/исполнителя). Рекомендую связаться с организатором торгов заранее, записаться на осмотр и взять с собой эксперта (прораб/оценщик имущества).
– А как решаются вопросы с проживающими в квартире лицами?
– Если жильцы имеют юридически зарегистрированные права (собственник/наниматель по договору найма/имеют решение суда), то их права нужно учитывать в обязательном порядке. Часто требуется судебная процедура по выселению. Если жильцы проживают фактически (без документов, но физически находятся в жилье), для выселения обычно нужно обращаться в суд.
Рекомендую попытаться сначала договориться мирно. Проще договориться, чем нести судебные издержки. Если переговоры не работают, то стоит подготовить пакет документов для обращения в суд. Правда, этот процесс может занять не один месяц.
Этапы участия в аукционе
– Как обычно проходит участие в аукционе: регистрация, депозит, ход торгов, подписание протокола?
– Обычно ход действий следующий:
- Регистрация. Заранее (по правилам извещения) подаете заявку на участие и предоставляете пакет документов (полный список будет указан на сайте аукциона).
- Задаток/депозит. Перечисляется на указанный счет в оговоренный срок; без внесения задатка участник не допускается.
- Ход торгов. Торги могут быть очными или электронными; повышение цены идет шагами, победителем считается тот, кто сделал наивысшую ставку при соблюдении условий.
- Протокол/подписание. По итогам составляется протокол/акт, победитель обязан оплатить оставшуюся сумму в установленные сроки и подписать договор купли-продажи/протокол. Обратите внимание, что сроки на подписание и оплату регулируются правилами аукциона (в последние годы они увеличены для некоторых категорий лотов).
«Красные флаги» недвижимости на аукционах
– Какие «красные флаги» должны насторожить до и во время торгов?
– Поделюсь самыми важными моментами, на которые стоит обратить внимание:
- отсутствие выписки из ЕГРН или скрытая история переходов права, отсутствие основной информации;
- несоответствие в документах (площадь квартиры, правообладатели);
- наличие зарегистрированной ипотеки/залога без явно указанного порядка ее снятия;
- активные судебные иски или множество исполнительных производств на объект;
- проживающие с оформленными правами (аренда/найм), особенно если договоры долгосрочные;
- непрозрачный организатор торгов или неясные условия задатка/возврата.
Важно! Всегда проверяйте реквизиты и процедуру возврата задатка.
– Какие расходы, помимо цены лота, могут возникнуть у покупателя?
– К таким расходам мы относим задаток/депозит (обычно фиксированная сумма или процент); госпошлина; расходы на правовую экспертизу или консультацию юриста; оплата коммунальных долгов прежних жильцов (в некоторых случаях могут переходить на нового собственника); судебные издержки (снятие обременений или выселение).
Исходя из практики, рекомендую закладывать в бюджет дополнительно 10–30 % к цене лота на непредвиденные расходы.
– Какой стандартный чек‑лист предварительной проверки вы порекомендуете?
– Рекомендую сохранить памятку и держать при себе, если готовитесь к участию в аукционе:
- Выписка из ЕГРН (сведения о собственнике, обременениях, история сделок с объектом).
- Документы – основания выставления на торги (постановление/решение суда, извещение об аукционе), чтобы проверить законность процедуры.
- Реестры исполнительных производств/банкротств (проверка текущих исков/запретов).
- Физический осмотр (если это возможно). Проверить состояние квартиры, коммуникации, наличие самовольно сделанных перепланировок.
- Справка о прописанных/проживающих лицах (получить можно по официальному запросу).
- Проверка на долг по коммуналке (влияет на дополнительные расходы).
- Юридическая экспертиза договора аукциона/протокола (обязательное условие).
- Оценка начальной цены и рыночной (расчет расходов на ремонт и приведение документов в порядок).
- План действий по вселению/выселению (уточнить шаги по процессу, если в квартире есть жильцы).
- Наличие средств на задаток/полную оплату и порядок их возврата при срыве сделки (ваши гарантии).