Покупка квартиры в Минске: кредит под 15,4% или «Жилищный баланс»? Считаем реальные платежи

Если с кредитами у банков все более менее понятно, то с альтернативными вариантами покупки жилья хочется внести чуть больше ясности. Мы провели эксперимент и посчитали, сколько придется платить за квартиру в Минске в новых “кредитных” реалиях , и при покупке ее через “Жилищный баланс”.

Что происходит сегодня с рынком жилья?

Прежде чем перейти к практике, чуть глубже погрузимся в теорию. По рыночным оценкам, за последний год квартиры в Беларуси прилично подорожали. Наиболее заметна эта динамика в Минске. Так, по данным Национального кадастрового агентства, в первом полугодии 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке столицы, выраженная в долларах США, была на 27% выше, чем в первом полугодии 2025 года.

В зависимости от количества комнат прибавка составила $420–470 за квадратный метр. Любопытно, что медианная цена увеличилась примерно на столько же, а значит, рост затронул не только самые дорогие объекты, но и массовый сегмент.

При этом количество сделок снижается. За январь–июнь в Минске продали примерно на 1,2 тыс. квартир, или на 17%, меньше, чем годом ранее. Общая площадь проданных квартир также сократилась на 17%, но общая сумма, которую покупатели потратили на жилье, выросла на 5%.

Особенно показательна ситуация с компактным жильем. Во втором квартале текущего года количество сделок с квартирами площадью до 40 квадратов увеличилось на 23% по сравнению с первым кварталом. Вместе с тем, предложение всех квартир на вторичном рынке Минска за год сократилось примерно с 6,8 тыс. до 4,5 тыс. объектов. То есть спрос все больше концентрируется в относительно доступном сегменте, где выбор ограничен.

Важно, что и доходы населения тоже растут, но медленнее стоимости жилья. По данным Белстата, средняя начисленная зарплата в Беларуси в июле 2026 года составила 3 172 рубля, в Минске — 4 116,3 рубля. Годом ранее показатели составляли соответственно 2 772,4 и 3 686,5 рубля. Таким образом, номинальная средняя зарплата за год подросла примерно на 14,4% по стране и на 11,7% в столице — заметно меньше, чем цены на минскую вторичку.

Разумеется, это теоретический расчет без учета налогов и повседневных расходов, но он хорошо показывает масштаб жилищной задачи.

Как кредит под 1% повлиял на рынок?

Дополнительным фактором давления на рынок стала программа Беларусбанка «Ипотека с нами». С 10 августа отдельные квартиры у застройщиков-партнеров можно было кредитовать по ставке 1% годовых в течение первых двух лет. После окончания этого периода ставка повышается до 15,4% годовых. То есть речь все-таки идет не о кредите под 1% на весь срок, а о временном льготном периоде.

Акция заметно усилила интерес к новостройкам: на старте у отдельных застройщиков возник ажиотаж, и наиболее привлекательные варианты начали быстро уходить с рынка.

Кроме этого, не стоит путать эту акцию с обычным кредитованием жилья. Вторичную квартиру в Минске купить с помощью банковского кредита можно. Предложения разные, но фактическая сумма зависит от оценки объекта и, что важно, кредитоспособности покупателя. Приобретенное жилье оформляется в собственность покупателя, однако может находиться в залоге у банка. Продажа или другая сделка с такой квартирой до полного расчета обычно требует согласия банка либо выполнения установленных им условий.

Два варианта покупки в реальных цифрах

Покупку квартиры полностью за собственные деньги в этом расчете не рассматриваем. Сравним два варианта: банковский кредит и рассрочку уплаты паевого взноса в «Жилищном балансе».

Для оценки стоимости вторичного жилья мы отобрали на рынке несколько актуальных объявлений о продаже одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Минске. Это не средняя цена всего рынка, а небольшая рабочая выборка предложений сопоставимого метража. Кроме того, в объявлениях указаны цены продавцов, которые будут отличаться от итоговой суммы сделки.

С другой стороны есть альтернатива. «Жилищный баланс» — потребительский кооператив, в котором покупка жилья строится на накоплении и последующей рассрочке уплаты паевого взноса. На накопительном этапе участник вносит средства, а после выполнения условий организация приобретает выбранную квартиру, в которую можно заселиться. До полного расчета собственником недвижимости остается «Жилищный баланс», а участник пользуется квартирой по договору найма.

Чтобы сравнение было равнозначным, для банка и «Жилищного баланса» использованы одинаковые медианные цены квартир, первоначальный взнос 20% и общий срок 15 лет. В «Жилищном балансе» первоначальный взнос не обязателен, но в нашем сценарии он сокращает накопительный этап.

Для банковского варианта оставшиеся 80% стоимости квартиры оформляются в кредит под 15,4% годовых. По условиям выбранного кредита первые 12 месяцев заемщик платит только проценты, а основной долг начинает погашать с 13-го месяца дифференцированными платежами. Таким образом, в банке все 15 лет связаны с обслуживанием кредита, а в «Жилищном балансе» первые 25–31 месяц занимает накопительный этап.

Сколько придется платить

*С 13-го месяца показан первый дифференцированный платеж. Затем он постепенно уменьшается; ориентировочный последний платеж составит около 1 095 рублей для однокомнатной, 1 365 рублей для двухкомнатной и 1 447 рублей для трехкомнатной квартиры. Банковский расчет сделан при условии, что ставка 15,4% не изменится, и не учитывает сопутствующие расходы.

Взносы «Жилищного баланса» в таблице указаны в текущих ценах. Они рассчитываются через учетный пай — так называется используемая компанией расчетная единица. Стоимость учетного пая индексируется, поэтому рублевый платеж в течение 15 лет будет расти. В таблицу не включены вступительный (составит 0,5% от цены квартиры) и другие отдельные платежи.

Почему платежи отличаются

При одинаковой цене квартиры, первоначальном взносе и общем сроке текущий ежемесячный взнос в «Жилищный баланс» заметно ниже банковского платежа. Однако механика двух вариантов различается.

При банковском кредите покупатель получает недостающую сумму сразу, приобретает квартиру и может в нее заселиться после оформления сделки. Все 15 лет он обслуживает кредит.

В «Жилищном балансе» первые 25–31 месяц из общего 15-летнего срока занимает накопительный этап. Дата заселения прописывается в индивидуальном плане, а если участник вносит платежи с опережением, ее можно приблизить.

При текущем уровне цен ежемесячный взнос в организации составляет примерно 1,4–1,9 тыс. рублей против 2,3–4,5 тыс. рублей по выбранной банковской схеме в разные периоды.

Что нужно иметь в виду при покупке квартиры с помощью кредита и кооператива?

Банковский кредит позволяет купить и оформить квартиру в собственность сразу. Срок и порядок платежей закреплены в кредитном договоре, а кредит можно досрочно погашать без дополнительной комиссии. По выбранной программе в первые 12 месяцев основной долг не уменьшается: заемщик платит только проценты. С 13-го месяца начинается погашение основного долга. При этом недвижимость находится в залоге, поэтому до полного расчета распоряжение ею ограничено условиями банка. Получение кредита зависит от дохода заемщика, оценки квартиры и решения банка.

Ставка также не обязательно останется неизменной. В рассматриваемом кредите она привязана к ставке рефинансирования, поэтому при изменении последней может измениться и размер процентов.

У «Жилищного баланса» другая логика. Здесь срок и порядок платежей также закрепляются в документах и индивидуальном плане. Досрочное погашение возможно. Взносы учитываются в учетных паях. Их рублевая стоимость индексируется, поэтому сегодняшний платеж не фиксируется на все 15 лет: по мере роста стоимости учетного пая сумма в белорусских рублях будет увеличиваться. Из-за этого окончательная номинальная сумма выплат заранее неизвестна.

Дата заселения указывается в индивидуальном плане. Если участник опережает план внесения платежей, заселение можно приблизить.

Важно что до полного расчета квартира принадлежит компании, а участник пользуется ею по договору найма и не может самостоятельно распоряжаться объектом как собственник. Если после заселения он решит выйти из программы, потребуется найти человека, готового принять дальнейшие обязательства, либо продать квартиру с разрешения организации.

Впрочем, все это не делает один вариант однозначно лучше другого. Банковский кредит подходит тем, кому важно купить квартиру и заселиться сразу, кто может подтвердить достаточный доход и готов обслуживать более высокий платеж. «Жилищный баланс» позволяет начать с меньшей текущей ежемесячной нагрузки и не требует одобрения жилищного кредита банком, но предполагает накопительный этап, рост рублевого взноса вместе со стоимостью учетного пая и переход права собственности только после полного расчета.

Перед выбором конкретного варианта стоит запросить расчет на конкретную сумму и сравнить не только ближайший платеж, но и условия его изменения, срок до заселения, все дополнительные расходы, правила досрочного погашения или опережения плана, а также порядок выхода из договора и продажи жилья до полного расчета.

Таким образом, и банковский кредит, и участие в кооперативе — это долгосрочные финансовые обязательства, требующие тщательного сравнения условий, внимательного изучения договора и трезвой оценки возможностей. О том, что белорусы в целом ответственно подходят к таким решениям, свидетельствует и статистика Национального банка: просроченная задолженность населения по долгосрочным кредитам, среди которых основное место занимают кредиты на жилье, сохраняется невысокой.

_{*Партнерский материал. ПК "Жилищный баланс", УНП 790908838}

Понравилась статья?

Ваш лайк помогает создавать больше полезного контента

1

0

0

0

0