- «Количество сделок уменьшилось на 15 % по сравнению с 2024 годом»
- «Ключевой тренд – взрывной рост цен»
- «Количество предложений на рынке уменьшилось на 40 %»
- «Покупательская способность не справляется с возросшими ценами»
- «Цены на аренду жилья выросли на 8 %»
- «Поиск баланса на рынке будет происходить на протяжении всего 2026 года»
Декабрь – самое подходящее время для подведения итогов. Сегодня поговорим про рынок недвижимости в 2025 году и посмотрим в будущее: как менялись цены и спрос, чего ждать от следующего года. Подробнее эти темы обсудили в интервью с Павлом Астапеней, директором агентства недвижимости «Эксперт».
«Количество сделок уменьшилось на 15 % по сравнению с 2024 годом»
– Павел, как бы вы охарактеризовали рынок вторичного жилья в 2025 году?
– Вторичный рынок жилья в 2025 году ярко продемонстрировал непреложные законы экономики: рост спроса при увеличении цены (в данном случае на недвижимость) рано или поздно упирается в покупательскую способность населения.
По моим прогнозам, количество сделок купли-продажи квартир в Минске по итогам 2025-го будет на 15 % меньше по сравнению с прошлым годом.
По данным Национального кадастрового агентства, в 2024 году совершено 22 427 сделок и, ориентировочно, ожидается 19 000 сделок по итогам 2025 года. Аналогичного уровня показатели будут и в целом по стране: в 2024 году совершено 64 253 сделки, по итогам 2025 года планируется около 54 000 сделок.
– Какие события года, на ваш взгляд, оказали наибольшее влияние на рынок недвижимости?
– По моему мнению, одной из главных причин роста цен на недвижимость в долларовом выражении в 2025 году стала устойчивость курса белорусского рубля по отношению к доллару США. Именно этот фактор зачастую задает ориентир для цен и поведения участников рынка, влияя на восприятие стоимости объектов и на инвестиционную активность.
«Ключевой тренд – взрывной рост цен»
– Какие ключевые тренды вы отметили по итогам года?
– Ключевой тренд 2025 года – взрывной рост цен на рынке купли-продажи жилья в Минске, аналогов которому (по крайней мере, с середины 2000-х годов) в истории Беларуси не наблюдалось.
Так, средняя цена предложения в Минске стартовала в январе 2025 года с ориентировочно $1650 за 1 кв. м и достигла на начало декабря около $2000 за 1 кв. м – это пиковый показатель с конца 2008 года!
Получается, что рост цен за год составил не менее 21 %. Близкий к этой цифре рост наблюдается и в ценах реальных сделок.
– В каких сегментах наблюдались самые заметные изменения?
– Все сегменты рынка в 2025 году вели себя в рамках ключевого тренда – рост цен в процентном соотношении приблизительно равен в каждом классе жилья.
– Насколько стабильным был рынок недвижимости с точки зрения сделок?
– Рынок недвижимости практически ничем почти не отличался от устоявшихся трендов всех последних лет – неспешное начало года с небольшим количеством сделок, всплеск весной, стабильно высокое количество сделок летом и постепенное замедление к концу года.
«Количество предложений на рынке уменьшилось на 40 %»
– Что происходило в 2025 году с предложением: появилось ли больше новых квартир?
– Одной из причин и роста цен на рынке в 2025 году, и сокращения количества сделок является как раз уменьшение числа предложений на рынке. По разным оценкам, оно снизилось на 40 %, причем по всем сегментам рынка.
– Появились ли за 2025 год выгодные предложения среди новостроек?
– В 2025 году новых интересных объектов на рынке не появилось. Можно только отметить, что активно осваивалась незастроенная часть Масюковщины, но данное жилье распределяется в основном среди очередников, поэтому эти дома тренды на рынке не устанавливают.
Еще в 2025 году мы услышали знаковую новость, реализация содержания которой определит состояние рынка жилья в Минске как минимум на ближайшую пятилетку – строительство нового жилого района Зеленый Бор, которое стартует около Колодищ уже в I квартале 2026 года. Согласно планам, там ожидается строительство порядка 4 млн кв. м жилья.
«Покупательская способность не справляется с возросшими ценами»
– Как бы вы оценили предложения кредитования недвижимости в 2025 году? Были ли привлекательные для покупателей жилья варианты?
– Доступное кредитование – это еще одна из причин роста цен на рынке в этом году. Ставки по кредитам на строительство жилья были ниже ставок, чем при покупке на вторичном рынке.
Но, видимо, как я уже говорил выше, покупательская способность не справляется с существенно возросшими ценами, поэтому доступность кредитования не стала фактором сохранения количества сделок на уровне прошлого года.
– Какие районы были лидерами по продажам?
– Здесь всё стабильно – где больше жилья, там и активность выше. Лидерами стали Фрунзенский и Октябрьский районы Минска.
«Цены на аренду жилья выросли на 8 %»
– Как изменились стоимость и динамика спроса на рынке аренды жилья?
– Цены на аренду квартир за год выросли меньше, чем на покупку (около 8 % против 21 %). В отличие от предложения на рынке купли-продажи/строительства, где мы увидели существенное снижение в целом по году, предложение на рынке аренды квартир остается на стабильно высоком уровне.
Более того, с учетом по-прежнему высокой инвестиционной привлекательности сдачи квартир в долгосрочную аренду по сравнению с валютными депозитами (разница почти в 4 раза – 6 % против 1,45 %), вероятнее всего, количество предложений на рынке аренды будет в следующем году увеличиваться.
– Как за год изменились средние цены на вторичном рынке в регионах?
– Областные центры также показали существенную положительную динамику цен, правда, каждый город по-разному: Брест – около +12 % к цене квадратного метра, Витебск +17 %, Гомель +23 %, Гродно +25 %, Могилев +19 %.
«Поиск баланса на рынке будет происходить на протяжении всего 2026 года»
– Какие ожидания у вас на следующий год: продолжение текущих трендов или коррекция?
– Очевидно, что при сохранении текущего уровня цен на рынке недвижимости количество сделок, возможно, будет падать. Дальнейший же рост цен приведет к существенному сокращению продаж (до 1000 сделок в месяц).
Причина – не общий высокий уровень цен, а существенно возросший объем доплаты за улучшение жилищных условий. Если ранее, чтобы переехать из однокомнатной в двухкомнатную квартиру в Минске, нужно было заплатить $15 000, то сейчас такая доплата как минимум вдвое больше.
Вторичный рынок жилья по-прежнему представляет собой рынок цепочек, как видимых, так и невидимых, где потребители, как правило, продают квартиру и покупают взамен другое жилье.
Для прежнего объема сделок при сохранении или увеличении текущих цен нужен рост реальных доходов населения почти вдвое, а это вряд ли возможно. Посмотрим, как поведет себя белорусский рубль в следующем году: его коррекция может существенно отразиться на ценах на недвижимость.
Особые надежды я возлагаю на анонсированное строительство нового жилого района Зеленый Бор. Увеличение числа предложений позволит ослабить давление на рынок с точки зрения цены.
Потенциальное увеличение числа предложения по аренде также позволит скорректировать ценовую ситуацию на рынке купли-продажи в сторону приемлемого баланса цен и покупательской способности. Другое дело, что все эти умозаключения не означают, что ситуация на рынке стабилизируется одномоментно. Скорее всего, поиск баланса на рынке будет происходить на протяжении всего 2026 года.