Самострой в Беларуси: как узаконить постройку и избежать сноса
Построить дом или другой объект без разрешительных документов — серьезный риск. Но в ряде случаев у собственника все же есть шанс узаконить постройку и избежать сноса.
Что изменилось в законодательстве
Раньше самовольные постройки можно было ввести в эксплуатацию только при условии, что они возведены на земельных участках, предоставленных лицам, которые и построили эти объекты.
Ситуация начала меняться после подписания 25 июля 2022 года указа №253 «Об упрощенном порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства». Этот документ положил начало так называемой строительной амнистии.
Позже был принят закон «Об изменении кодексов», который внес важные изменения в земельное законодательство и упростил порядок легализации самовольно занятых земельных участков.
11 мая Совет Республики одобрил проект закона «Об изменении законов по вопросам регулирования земельных отношений». Если документ подпишет президент и он вступит в силу, у граждан появится еще больше возможностей легализовать самовольные постройки и занятые участки без риска принудительного сноса.
Что важно при оценке самостроя
По словам адвоката специализированной юридической консультации «ЮрЭксперт» Татьяны Казак, главный критерий в таких делах — нарушает ли постройка градостроительные нормы, в том числе противопожарные и санитарные требования.
— Самое важное, чтобы постройка соответствовала требованиям безопасности и не нарушала права и законные интересы других лиц, — пояснила она.
Адвокат привела пример дела, когда мужчина унаследовал дом, построенный ближе трех метров к границе участка. Формально это нарушение градостроительных норм и основание для отказа в легализации. Однако в ходе разбирательства выяснилось, что еще в 1990-х годах на строительство было выдано разрешение, а копии документов сохранились в архиве и в инвентарном деле.
Это изменило суть спора: постройка возводилась не самовольно, а на основании действовавшего тогда разрешения.
Когда это реконструкция, а не новый самострой
Как отмечает адвокат, в подобных делах важно различать самовольную постройку и реконструкцию.
Реконструкция предполагает изменение или улучшение существующего объекта. Если же зарегистрированный дом полностью сносят и на его месте строят новый — это уже самовольная постройка.
Но если в объекте сохранились фундамент или хотя бы одна старая стена, у собственника появляется шанс доказать, что речь идет именно о реконструкции.
Так произошло в одном из дел с домом на улице Серафимовича: небольшое строение площадью 14 квадратных метров было увеличено до 60. Исполком вынес решение о сносе, однако экспертиза показала, что часть стен и фундамент сохранились, а значит, объект следует рассматривать как реконструкцию, а не как новый самострой.
Когда закон толкуется в пользу гражданина
Обычно решения о судьбе самовольных построек принимают местные исполнительные органы. Если спор не удается урегулировать, вопрос решается в суде. При этом каждый случай рассматривается отдельно.
В качестве примера Татьяна Казак рассказала о деле, в котором мужчина построил гараж у границы участка со стороны улицы. По старому архитектурному плану 1970-х годов хоздвор и гараж должны были располагаться в глубине участка.
Однако в действующем законодательстве уже не было нормы, которая бы прямо указывала, где именно должен находиться хозяйственный блок.
В итоге юристы сослались на принцип, закрепленный в Директиве о дебюрократизации: неясности и неточности в применении законодательства должны толковаться в пользу гражданина. Решение об отказе в регистрации гаража было отменено, и объект узаконили.
Что нужно помнить собственникам
В вопросах недвижимости и земельных спорах главное правило простое: все нужно своевременно регистрировать. Права на строения и земельные участки возникают с момента государственной регистрации.
Если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию уже получено, с регистрацией лучше не затягивать. Иначе законодательство или технические нормы могут измениться, и это осложнит легализацию.
Сегодня законодательство в этой части постепенно меняется в сторону большего учета интересов граждан. Поэтому даже в спорах вокруг самостроя закон может оказаться на стороне собственника — если есть документы, доказательства и соблюдены ключевые требования безопасности.