«Собственник хочет получать больше, чем просто “квадраты”». Как изменились столичные бизнес-центры?
Мы проводим на работе 8 часов наших будней – практически четверть сознательной жизни. Какова актуальность среды этой важнейшей жизненной составляющей? За 30 лет коммерческая недвижимость Минска прошла путь от тесных советских кабинетов до умных экосистем. Почему старые форматы больше не работают, за какие фишки компании готовы переплачивать и каким будет бизнес-центр будущего? Узнали у Андрея Посканного, руководителя отдела «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса».
- «За 30 лет офис в Минске прошел путь от "места для работы" до "места для жизни"»
- «Что вчера было роскошью, сегодня стало must have»
- «"Офисные коробки" начала 2010-х и современные БЦ – это два разных мира»
- «Гибридный формат – не враг офисов, а драйвер их трансформации»
- «Инфраструктура БЦ – это не опция, а системообразующий элемент»
- «Бизнес-центр меняет район – и это факт»
- «Как МФК спасают инвесторов во время шторма на рынке?»
- «Готов ли бизнес переплачивать за инфраструктуру?»
- «Бизнес-центр будущего – это место, куда хочется идти»
- БЦ «Эллипс»: первый умный бизнес-центр в премиум-квартале
«За 30 лет офис в Минске прошел путь от "места для работы" до "места для жизни"»
– Андрей, как эволюционировала коммерческая недвижимость Минска за последние тридцать лет? Если сравнить первые офисы 90-х и современные бизнес-центры – в чем их отличие?
– История минского рынка бизнес-центров началась в середине 1990-х. Первыми объектами в современном понимании стали БЦ «Комкон» на улице Воронянского (1997 год) и офисный центр на улице Веры Хоружей (1998 год). До их появления бизнесу приходилось ютиться в советских административных зданиях или переоборудованных помещениях, которые изначально не были приспособлены под коммерческие нужды.
Разница между первыми БЦ и сегодняшними объектами – в философии. Раньше офис воспринимался как место, где сотрудник проводит время, выполняя свои обязанности. Сегодня это пространство, которое должно привлекать человека: быть удобным, комфортным, гибким.
Фундаментально изменились три вещи. Во-первых, планировочные решения: от коридорной системы с кабинетами вдоль стен мы пришли к open space, гибким зонам и трансформируемым пространствам. Во-вторых, инженерия: современные требования к вентиляции, освещению, акустике и энергоэффективности – это совсем другой уровень. В-третьих, концепция: сегодня бизнес-центр – это не просто здание с офисами, а экосистема с сервисами, которые делают жизнь внутри нее комфортной.
«Что вчера было роскошью, сегодня стало must have»
– За последние 5–7 лет запрос минских компаний к офису сильно изменился. Что раньше считалось роскошью, а сегодня стало обязательным требованием?
– Запрос сместился с площади на качество среды. Раньше компании искали просто метры – сейчас ищут больше света, чистого воздуха, комфорта и гибкости.
То, что 5–7 лет назад было премиум-опцией, сегодня стало стандартом для класса А и даже B+. Террасы, лаунж-зоны, качественная вентиляция с рекуперацией, системы климат-контроля, естественное освещение в каждом помещении – это уже не «дополнительные опции», а базовый набор. Например, террасы раньше были только у топ-менеджеров, а сегодня уже во многих новых бизнес-центрах это общая зона для всех сотрудников.
Компании голосуют рублем за здоровую и комфортную среду. Тот, кто не может это предложить, проигрывает в конкурентной борьбе за инвесторов и арендаторов.
«"Офисные коробки" начала 2010-х и современные БЦ – это два разных мира»
– Если сравнивать бизнес-центры, которые строились в Минске 10-12 лет назад, с современными объектами – в чем их разница?
– Разница почти во всем: от планировок до инфраструктуры. БЦ начала 2010-х – это типичная «офисная коробка»: темные коридоры, кабинеты по обе стороны, небольшой холл на входе, минимум общественных зон. Современные объекты – это светлые атриумы, прозрачные перегородки, открытые лестницы, зоны для неформального общения.
Второе – гибкость. Раньше собственник получал голые стены и делал ремонт за свой счет. Сегодня девелоперы предлагают разные форматы: от полностью готовых офисов под ключ до модели управления пространством как услугой, когда инвесторы получают не просто площадь, а полностью обслуживаемое рабочее пространство с возможностью менять конфигурацию в зависимости от текущих задач.
Третье – инфраструктура. Раньше в БЦ максимум, что было, – это мини-кафе или кофе-стойка на первом этаже. Сегодня мы видим лобби-бары, коворкинги, фитнес-центры, фудкорты, салоны, кафе, спа-комплексы, бьюти-зоны – полный набор сервисов.
«Гибридный формат – не враг офисов, а драйвер их трансформации»
– Как гибридный формат работы повлиял на рынок офисной недвижимости? Компании стали покупать и арендовать меньше метров, но требовать больше функциональности?
– Гибридный формат работы – это реальность, которая закрепилась после пандемии. И да, он изменил рынок.
Но, вопреки ожиданиям, компании не стали массово отказываться от офисов. Они изменили формат их использования. Вместо того чтобы арендовать задорого большие площади для всех сотрудников, компании ищут комфортные офисы в собственность, позволяющие гибко работать – с зонами для командной работы, коворкингами, тихими зонами для концентрации и переговорными для встреч, мини-кухнями и обеденными зонами.
Что действительно изменилось – это функциональность. Сегодня арендатор хочет получать больше, чем просто квадратные метры. Ему нужны: качественный интернет, свежий воздух, современные переговорные, регулируемая температура, возможность быстро перестроить пространство под новую задачу, доступ к коворкингу для проектных команд.
По данным аналитиков, как показали итоги июля 2026 года на офисном рынке, средняя ставка аренды составила 13,3 евро за «квадрат» в месяц, что на 10 % выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом в качественном сегменте B+ средняя ставка достигла 12,5 евро за «квадрат», а в классе B – 10,3 евро.
Сегодня арендаторы выбирают качество в рамках прежнего бюджета (с 2023 года ставки остаются примерно на одном уровне, а формальный рост с прошлого года обеспечивается смещением спроса в более качественный сегмент). Это подтверждается тем, что за последние 5 лет в Минске вводились бизнес-центры только класса В+.
«Инфраструктура БЦ – это не опция, а системообразующий элемент»
– Современный БЦ – это не просто офисы, а микс из фудхоллов, спортзалов и коворкингов. Как собирается этот пазл и какие арендаторы дают основной поток людей?
– Такая инфраструктура – это не прихоть девелопера, а ответ на запрос инвесторов и арендаторов. Компании хотят, чтобы их сотрудники могли оставаться внутри БЦ в течение всего дня – пообедать, позаниматься спортом, провести встречу в неформальной обстановке, купить продукты.
Из практики – наибольший трафик генерируют четыре категории операторов:
- фудкорты и кофейни (или хотя бы кофе-поинты) – базовая потребность. Хорошая кофейня или столовая часто становится «ядром» БЦ;
- фитнес-центры – особенно востребованы в премиальных и бизнес-классах. Сотрудники, особенно айтишники, ценят возможность позаниматься до или после работы без поездок по городу;
- коворкинги – они работают как «точка входа» для малого бизнеса и фрилансеров, которые со временем могут стать полноценными арендаторами;
- бьюти-услуги и спа-комплексы – как ни странно, они тоже генерируют стабильный трафик в бизнес-центрах с большим числом сотрудников.
В целом наличие продуманной инфраструктуры внутри БЦ – это уже не опция, а системообразующий элемент. И девелоперы это понимают: сегодня практически все новые проекты закладывают общественные функции внутри БЦ либо рядом.
«Бизнес-центр меняет район – и это факт»
– Новые бизнес-центры все чаще становятся общественными пространствами, куда приходят не только сотрудники. Как это меняет жизнь района?
– Это один из самых интересных трендов. Современный бизнес-центр – это не изолированное здание, а часть городской ткани.
Возьмем, например, МФК «Атмосфера» или МФК «Титан» – это настоящие деловые кластеры, которые не только предоставляют офисные площади, но и создают общественные пространства, благоустраивают территорию, привлекает ретейл и общепит. В результате район получает новые точки притяжения, которых раньше не было.
Рядом с хорошим бизнес-центром появляются кафе, магазины, сервисы. Улучшается инфраструктура, пешеходная и транспортная доступность. Это работает как мультипликатор: бизнес-центр притягивает людей, люди создают спрос на сервисы, сервисы делают район более комфортным для жизни.
Яркий пример – бизнес-центр «Эллипс» в квартале «Фарфоровый» (квартал пр. Машерова – ул. Кропоткина-Хоружей-Червякова). На месте бывшего завода вырос 15-этажный БЦ класса Prime с террасами и умными системами. Но главное – как он переформатирует район. Здесь соседствуют дома разных эпох: от престижной застройки в районе проспекта Машерова и улицы Червякова до современного уникального многофункционального комплекса премиум-класса МК «Фарфоровый» с собственным благоустроенным пешеходным бульваром.
«Эллипс» стал точкой притяжения: в пешеходной зоне работают кофейни, маркетплейсы, салоны, открывается SPA с бассейном и саунами, строится кафе с боулингом, появились общественные пространства с тренажерами и детскими площадками. Это не просто БЦ – это драйвер, который подтягивает сервисы и комфорт для жителей всех соседних кварталов, превращая разрозненные дома в единое насыщенное живое пространство.
«Как МФК спасают инвесторов во время шторма на рынке?»
– Многофункциональность – это дань моде или экономическая необходимость?
– Однозначно необходимость. Классический БЦ с одними офисами сегодня слишком рискован: он заполняется 2–3 года, в течение которых девелопер сам платит по кредитам и налогам. Окупается такой проект в среднем за 13–15 лет, но его успех критически зависит от амбиций собственника – выберет он быструю прибыль или игру вдолгую ради удержания арендаторов.
Многофункциональные комплексы (МФК) заполняются за год-полтора и окупаются значительно быстрее – за 10-12 лет: за счет ретейла, общепита и фитнеса они диверсифицируют доходы. Развитая инфраструктура делает офисы дороже и привлекательнее. В итоге инвестор получает защитный актив со стабильным и предсказуемым денежным потоком даже во время кризиса.
Так, БЦ «Эллипс», который сдается в декабре 2026 года, уже сейчас заполнен более чем наполовину благодаря своему местоположению в премиум-квартале, насыщенном всевозможными комфортными, социальными и эстетическими функциями.
«Готов ли бизнес переплачивать за инфраструктуру?»
– Как развитая экосистема внутри БЦ влияет на востребованность площадей, арендные ставки и заполняемость? Готов ли минский бизнес переплачивать за инфраструктуру?
– Влияние прямое: БЦ с хорошей инфраструктурой заполняются быстрее и держат более высокие ставки.
При общем уровне вакантности 8,5 % качественные офисы с хорошей инфраструктурой всё равно востребованы, а вот объекты без «начинки» стоят пустыми дольше.
Что касается ставок по классам, здесь разброс существенный. Офисы класса А в Минске сдаются по ставкам 60-80 рублей за «квадрат», класса В+ – 29-60 рублей, класса В – 18-50 рублей. В евроэквиваленте: класс А – 20-25 евро за метр с НДС, В+ – 10-19 евро. Разница между классами – это во многом плата за качество среды и инфраструктуру.
Готов ли бизнес переплачивать? Да. Компании считают не только ставку за квадратный метр, но и совокупную стоимость владения: комфорт сотрудников, их продуктивность, удержание квалифицированных и востребованных сотрудников и талантов. Если офис позволяет удерживать хороших специалистов и повышает их эффективность – бизнес готов за это платить.
«Бизнес-центр будущего – это место, куда хочется идти»
– Каким вы видите бизнес-центр будущего в Минске через 5–10 лет? Какие тренды изменят рынок?
– Я вижу три ключевых тренда:
ESG-повестка. Энергоэффективность, экологичные материалы и зеленые зоны станут стандартом, так как напрямую влияют на здоровье и продуктивность сотрудников.
Когнитивные офисы. Интеллектуальные системы будут автоматически адаптировать освещение, температуру и конфигурацию рабочих мест под нужды человека.
Интеграция с городом. БЦ превратятся в открытые городские кластеры с жильем и общественными пространствами. Примеры зарождения этого тренда – МФК «Атмосфера», деловой центр «Минск-Мир», бизнес-центр «Эллипс», возведенный на месте бывшего завода в МК «Фарфоровый» (в границах пр. Машерова, улиц Кропоткина, В. Хоружей и Червякова).
Сегодня в Минске профицит площадей, но качественных объектов не хватает. Выиграют девелоперы, которые строят не просто квадратные метры, а пространства, куда людям хочется идти. За 30 лет офис в Минске прошел путь от «места для работы» до «места для жизни и взаимодействия», и эта эволюция продолжается, – подытожил Андрей Посканной.
БЦ «Эллипс»: первый умный бизнес-центр в премиум-квартале
*Партнерский материал. СООО "ИНФОРЕАЛТ" УНП 191301975
В самом сердце Минска, в пешеходном квартале МК «Фарфоровый», возводится флагман деловой недвижимости – БЦ «Эллипс». Это город в городе для тех, кто ценит статус, комфорт и передовые технологии.
Почему нужно выбрать БЦ «Эллипс» для бизнеса и инвестиций:
Офисы площадью от 40 до 517 кв. м (можно купить целый этаж или сразу несколько) продаются по цене от 1750 до 2500 $/м² с НДС в эквиваленте. При этом застройщик предлагает индивидуальные скидки и гибкие условия рассрочки, финальные параметры которых зависят от выкупаемой площади и размера первого взноса.