А вы помните, сколько стоил квадратный метр в Минске 1996-м году? Рассказываем, как изменился рынок недвижимости за 30 лет

Что с рынком недвижимости в последние 30 лет?

От стихийного рынка 1990-х до технологического лидерства и системообразующей роли – история, как отрасль и агентство росли синхронно.

– Владимир, в этом году «Твоей столице» исполняется 30 лет. Давайте сразу к главному: что происходило с рынком недвижимости за эти три десятилетия и как ваше агентство прошло этот путь?

– Мы не отделяли себя от рынка. «Твоя столица» росла вместе с ним, преодолевала те же кризисы, училась на ошибках и успехах.

Учитывая профиль вашего ресурса, можем начать с макроэкономики рынка недвижимости. Мы собрали некоторые цифры за последние 30 лет (наличие своего отдела аналитики позволяет это делать), они как минимум заставляют задуматься. Итак, официальная средняя зарплата в Беларуси выросла с 95 долларов в 1996 году до 1281 доллара в 2026-м (в 13,5 раза).

Что с ценами?

Средняя стоимость квадратного метра за эти годы увеличилась с 347 долларов до 1989 (в 5,7 раза).

То есть если в 1996 году зарплата составляла лишь 27 % от стоимости квадрата, то сегодня – 64 %. Справедливости ради нужно сделать коррекцию на большую долю теневого сектора и серой зарплаты в 1990-х, фактическая зарплата, думаю, была процентов на 30 выше, но даже 120–125 долларов – это только ~30 % от стоимости метра.

Стоимость квадратного метра на первичном рынке, долл. США

На первичном рынке рост еще выше – в 6,6 раза.

Это объяснимо: в 1990-х строили в основном бюджетные панельные дома, а сегодня – качественное жилье с отделкой, красивыми фасадами, развитой инфраструктурой и закрытыми дворами.

Средняя зарплата и цена квадратного метра (НКА)

Средняя зарплата имеет более пологую структуру, в то время как стоимость квадратного метра более резкая, с кульбитами там, где их нет у ЗП. Более того, изменения квадратного метра запаздывают относительно заработной платы, то есть: во-первых, нельзя говорить, что доллар и зарплата влияют на рынок сразу, а только через 3–6 месяцев, во-вторых, нельзя опираться только на зарплату в валюте.

Средняя зарплата, цена квадратного метра и курс доллара (НКА)

– Еще одна картинка, и тут тоже видно, что график цены квадратного метра запаздывает относительно графика курса доллара. И их поведение отличается (угол наклона графика).

– Из графиков видно, что рынок пережил три тяжелых периода. В 2008–2009 годах квадратный метр рухнул с 1750 до 1250 долларов – падение на 30 %. В 2011 году – еще одно снижение, примерно на 15 %. Затем кризис 2014–2015 годов из-за девальвации российского рубля. Но об этом еще чуть ниже.

– А как менялись цены на покупку и аренду квартир различной площади?

– Средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичке выросла почти в 6 раз за 30 лет, двухкомнатной – чуть меньше, трехкомнатной – в 5,5 раза.

Средняя стоимость квартиры, долл. США

цена квадратного метра*средняя площадь квартиры

Рынок аренды тоже вырос – с 50 долларов в месяц за «однушку» в 1996-м до 360 долларов сейчас.

Стоимость аренды квартиры, долл. США

– Как «Твоя столица» вписалась в эту историю?

– Мы начинали в 1996 году, когда рынок был менее цивилизованным: черные маклеры, зарплаты в конвертах, отсутствие госрегулирования, а информационные технологии – это объявления в газетах и на остановках, тетрадки и картотеки. Интернет считался роскошью. Мы одними из первых в Беларуси создали свой сайт и построили полноценную CRM-систему, а сегодня у нас своя IT-компания (резидент ПВТ), которая разрабатывает прикладные решения для наших компаний и внешних заказчиков.

Думаю, что мы оказываем определенное влияние на рынок не только долей сделок (около 10 % от общего объема в Минске), но и стандартами работы: формализация и оптимизация бизнес-процессов, активное использование CRM-системы с элементами искусственного интеллекта, целостная система обучения и повышения квалификации, справедливые KPI.

Особое внимание – качеству нашей работы: за 30 лет мы оформили более 30 тысяч сделок только на вторичном рынке жилья, и ни одна из них не была оспорена. Для сравнения – в стране ежегодно регистрируется 30–40 тысяч сделок (сопоставимая цифра), и 150–160 из них признается судами недействительными, так что наш показатель уникален.

– Владимир, вы упомянули, что рынок пережил несколько тяжелых периодов. Как «Твоя столица» проходила через них и что вынесла?

– Если говорить о главном, то основное свойство рынка, которое мы отмечали на протяжении очень непростых 30 лет, – это его адаптивность к любым «черным лебедям». Цены могут реагировать на негативные события с разным дисконтом, но баланс спроса и предложения обязательно наступает от двух до пяти месяцев, то есть объем сделок за это время восстанавливается с 15 % падением к докризисным временам.

Тезисно – рынок пережил за эти годы следующие потрясения:

• 1998 год – финансовый кризис в России ударил и по нам. Долларовые цены на жилье в Минске резко упали, а нестабильность рубля окончательно переориентировала рынок на доллар;
• 2009 год – последствия мирового финансового кризиса, цена квадратного метра снизилась всего (!) на 30 % (с 1750 до 1250), так как рынок в Минске не успел сильно «надуться»;
• 2011 год – национальный валютный кризис, когда доллар вырос втрое за очень короткий срок;
• 2014–2016 годы – новый спад из-за девальвации российского рубля, падения покупательской способности и ужесточения условий кредитования. Цены вновь упали с 1700 до 1300, а затем до 1100 долларов за «квадрат»;
• 2020 год – целый букет негативных событий, остановка кредитования. Рынок замер, продажи упали до минимума за 10 лет. А в 2021 году отложенный спрос уже реализовался повышенным числом сделок.

Если кратко сказать о «Твоей столице», то нас в эти периоды выручали две основные вещи: слаженная, мотивированная и управляемая команда и высокая технологичность.

Три кита успешной работы

– Какие ценности лежат в основе вашей работы?

– Три кита, на которых держится «Твоя столица»: качество продукта, прозрачность (в том числе финансовая) бизнес-процессов и коллектив единомышленников, разделяющих главные корпоративные ценности. Мы полностью ушли от серых схем еще в начале 2000-х: все зарплаты – на карты, все налоги – своевременно. Благодаря этому у нас высокая социальная защищенность персонала (больничные, декретные, отпускные и даже медстраховка, что большая редкость в нашем бизнесе).

– Что отличает вас от конкурентов?

– Широкая специализация – мы работаем во всех сегментах: вторичка, новостройки, аренда, коммерческая недвижимость, аналитика, консалтинг. Причем, что важно, в каждом направлении – своя команда экспертов.

Плюс родственная IT-компания, которая позволяет быстро адаптировать технологии к изменениям в бизнес-процессах. Сейчас, когда искусственный интеллект меняет всё, это критическое преимущество.

Ну и, конечно же, на рынке никто не может похвастаться такой коллекцией наград: мы многократные и многолетние победители конкурсов «Бренд года», «Народная марка», «Выбор года» и др.

Эксклюзивные услуги

– Какие эксклюзивные услуги вы предлагаете?

– Если говорить не о качестве, а о некой эксклюзивности услуг и сервисов, то их не много: в недалеком прошлом мы тесно сотрудничали с международной консалтинговой компанией Cushman & Waktfield, многому научились и участвовали в разработке коммерческих концепций таких знаковых для рынка проектов, как МФК «Каскад» для ГК «Юнивест-М», ЖК «Зеленый бор» для ГК «А-100», ЖК «Променад» для китайского девелопера «БиюСиСи», ЖК «Левада» для компании «Айрон», БЦ «Красавик» компании «Твоя столицаинвест», ТЦ «Аутлетто» компании «БелГАЗавтосервис» и др.

Увы, наши девелоперы набрались опыта достаточно быстро и сейчас создают качественные проекты без привлечения отечественных консалтинговых компаний.

Если «про сейчас», то это программа «Аренда по доверенности», обеспечивающая коммерческое управление сдачей в аренду жилых объектов, а также услуга по заключению договоров с коммунальными службами после сделки с жильем (новому собственнику недвижимости необходимо в среднем потратить целый день на эти формальности, и не каждый на это готов) – всё это не относится к риелторской деятельности, и необходима отдельная компания, чтобы действовать в правовом поле.

Считаю очень важным поставить обе стороны (и покупателя, и продавца) в равновесное положение, так как сейчас в основном выбирает покупатель, продавец же вынужден при поступлении очередного оффера балансировать – то ли ждать более выгодное предложение, то ли соглашаться, – но, увы, более выгодного предложения может и не быть.

Гордость «Твоей столицы»

– Как вы мотивируете команду?

– Во-первых, у нас энергичная команда топ-менеджеров и менеджеров среднего звена, которые, как правило, прошли нашу школу, сделав карьеру в стенах нашей компании, и которые однозначно разделяют наши ценности – это очень сильный мотиватор и естественный усилитель при передаче корпоративного кода персоналу.

Во-вторых, да, это корпоративная культура, где на протяжении 30 лет (!) культивируется открытость, справедливость, поддержка товарища, внимание к истории и культуре Беларуси, а также интересная, насыщенная корпоративная жизнь (вы бы видели наши капустники!).

Ну и в-третьих (конечно же, одними капустниками сыт не будешь) – конкурентная и к тому же «белая» зарплата, ведь несмотря на относительно низкий сдельный процент наши агенты делают в среднем х2 по сравнению с остальным рынком.

– Какие качества вы цените в сотрудниках?

– Эмпатию и, извините за резкое выражение, – отсутствие алчности. Ну, и могу сказать, какие качества я не ценю – лень и желание казаться, а не быть. Причем первое важно для всех, второе – больше для менеджеров.

– Какими навыками, по вашему мнению, должен обладать успешный руководитель в сфере недвижимости сегодня?

– Главное – это умение создавать среду, в которой люди хотят работать и развиваться, именно хотят, а не вынуждены.

– Как новый закон о риелторской деятельности повлиял на рынок?

– Он делает рынок цивилизованным. Сдача экзамена работающему агенту на аттестат риелтора до 16 мая – серьезный вызов, так как приходится совмещать подготовку с работой. Но сфера риелторских услуг окончательно очистится от случайных и недобросовестных игроков. Это правильно.

– Что посоветуете покупателям и продавцам?

– Обращаться к профессионалам. Можно, конечно, пытаться всё делать и самому. Это как серьезный ремонт в квартире – вроде бы всё могу сам, а жизнь при этом у большинства граждан превращается в нервотрепку и тест на психологическую устойчивость.

Кстати, в честь 30-летия компании мы подготовили и еще готовим несколько специальных предложений для клиентов – от «Тест-драйва 2.0» до партнерских и сервисных бонусов. Поэтому лучше следить за обновлениями на сайте: в юбилейный год у «Твоей столицы» будет еще много интересных акций.

– Какие планы?

– Планируем во второй половине этого года поискать партнеров в регионах, предложив им технологическую и методическую поддержку, – что-то похожее на идею франшизы.

Советы начинающим риелторам

– Что посоветуете начинающим специалистам?

– Если вы слегка «авантюрист» (в хорошем смысле), эмпат и экстраверт – идите в эту сложную, но интересную профессию. Вам здесь точно будет не скучно.

5

0

1

0

2