Если 2016 год на вторичном рынке жилья запомнился рекордом по максимальному количеству совершенных сделок, то прошлый, 2017-й, установил рекорд по минимальному количеству оставшихся в продаже квартир.
В 2017 году спокойным месяцем можно назвать только январь: тогда в Минске было продано даже менее 700 квартир. Но уже в феврале этот показатель поднялся до 900 квартир, а в марте перевалил за отметку в 1 250 проданных квартир. В целом же в течение 2017 года, среднее количество совершаемых сделок находилось на уровне 1 100 проданных квартир в месяц, из которых порядка 10% занимали новостройки.
В результате такой активности на рынке с апреля количество выставленных на продажу квартир планомерно снижалось. Более того, осенью количество квартир, предлагаемых в продажу, стало снижаться просто рекордными темпами. Некоторые продавцы, видя активный спрос и снижающиеся ставки по кредитам, предпочли «придержать» квартиры, в надежде скорого повышения цен. В результате этого начал образовываться небольшой, но все же объем отложенного предложения, который должен выйти в продажу в 2018 г.
Если в 2016 г. «активатором» для покупателей выступали снизившиеся и застывшие на месте цены, то в 2017 г. к ним добавились еще и подешевевшие кредиты.
– По нашим сделкам мы наглядно видели, что рынок в 2017-м заметно ускорился, – рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья «ТВОЯ СТОЛИЦА — АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» Светлана Куделко. – И покупатели, и продавцы хотели решать свой жилищный вопрос максимально оперативно – в формате «здесь и сейчас». К тому же большая часть продавцов была еще и покупателями – после продажи имеющейся квартиры они хотели приобрести другую – более просторную и/или новостройку.
Минувший год наглядно продемонстрировал, как на рынок жилья повлияли доступные кредиты. В результате к концу 2017-го в продаже остался рекордно низкий для последних 3 лет объем квартир. По состоянию на конец декабря он составляет порядка 5,7 тыс. квартир, в то время как средний уровень предложения находится на отметке около 8 тыс. квартир.
Растущий уровень спроса, снижающееся предложение, и все это при активной кредитной поддержке не могло не отразится на ценах. Однако, отсутствие роста реальных доходов населения и экономического оптимизма, не позволило за 2017 г. ценам существенно вырасти.
Поскольку квартиры вторичного рынка крайне неоднородны по своим качественным характеристикам, поэтому и цены на различные типы жилья вели себя в уходящем году по-разному. Самый существенный рост отмечен на квартиры в свежих (моложе 2009 г.п.) каркасно-блочных домах – только в августе и ноябре квартиры здесь дорожали на +3% ежемесячно. Столь высокая динамика цен во многом обусловлена ростом цен на каркасно-блочные новостройки – продавцы квартир вторичного обращения зачастую ориентируются на цены новостроек.
Обратная реакция от спроса не заставила себя ждать: в результате роста цен, осенью популярность квартир в подобных каркасно-блочных домах стала падать, и уже в ноябре было куплено на 8% меньше таких квартир. Покупатели перевели внимание на стабильные по цене панельные дома: рост цен в этом сегменте незначителен – в пределах 3% за год.
Попытки поднять в 2018 г. цены на фоне отсутствия роста доходов начнут более существенно смещать фокус спроса в сторону бюджетных, малометражных квартир и квартир хрущевско-брежневской эпохи. В то время как сейчас последние рассматриваются покупателями в последнюю очередь и только из-за их минимальной площади, а значит и стоимости.
В январе 2018 году ожидается сезонное снижение спроса, однако наличие кредитов, пусть несколько и выросших в цене за декабрь уходящего года, должно удержать цены на существующем уровне. Однако кредиты будут лишь компенсировать недостаток средств, а не выступать причиной роста цен. В частности, кредиты будут продолжать помогать тем покупателям, кто хочет расширить жилплощадь за счет продажи имеющейся квартиры – ведь в этом случае кредит берется лишь на доплату. Кроме того, кредиты будут востребованы при покупке малогабаритных квартир минимальной стоимости. Вот этот баланс собственных средств покупателей и доступных заемных средств позволит ценам в 2018 г. находиться на достаточно стабильном уровне лишь с незначительным увеличением по сравнению с текущим уровнем.