Первые белорусские урбанологи оценили Зеленую гавань. Кто переезжает из Минска в пригород и зачем?

Откуда в Беларуси урбанологи?

Новость о том, что в стране будут готовить дипломированных урбанологов, незаметно промелькнула в СМИ еще в 2022 году. Брестский государственный университет имени А. С. Пушкина совершил тихую революцию, запустив подготовку редких для нашего рынка специалистов. Спустя четыре года выпускники кафедры городского и регионального развития факультета естествознания получили свои дипломы и активно перешли от теории к практике. В числе первых дипломированных белорусских урбанологов оказались минчане – Ульяна и Вячеслав.

ЖК «Зеленая гавань» как пример тихой эволюции в девелопменте

Мы устроили ребятам эксперимент: проверили их знания в деле, взяв за основу для анализа готовый современный комплекс. Заодно выяснили: насколько реальный сценарий жизни в ЖК совпал с масштабными планами застройщика А-100 Девелопмент.

Ульяна и Вячеслав провели два дня на ногах, пообщались с местными, собрав все пометки для отчета в полевой блокнот. Чтобы аудит «Зеленой гавани» был максимально объективным, урбанологи развернули на территории комплекса полноценное независимое исследование: каждый квартал тестировали строго по методологии знаменитого датского архитектора Яна Гейла.

Для справки: Ян Гейл выделяет 12 критериев качества общественного пространства, сгруппированных в три базовых уровня: защита, комфорт и удовольствие.

– Застройка «Зеленой гавани» началась в 2018 году с кварталов малоэтажного индивидуального жилья. Позже проект стал развиваться в сторону более разнообразной архитектуры, но по-прежнему невысокой этажности. Сегодня жилой комплекс постепенно приобретает черты самостоятельного городского образования.

На одной территории соседствуют таунхаусы, урбан-виллы, лайнхаусы, таунгардены, коттеджи, дуплексы и невысокие многоквартирные дома. Это формирует более сложную городскую структуру, чем в традиционных микрорайонах, и лишает район монотонности. При застройке сохранили значительную часть существующих деревьев, в том числе на частных придомовых территориях. Дворы и общественные пространства созданы из сохраненных кусочков леса, интегрированы перепады рельефа.

Наиболее ощутимой проблемой проекта остается транспортная доступность. Долгое время добраться до комплекса можно было только на маршрутке, и только недавно сюда запустили автобус 200С до станции метро «Уручье». Сегодня он ходит с интервалом чуть больше часа и в целом справляется с потоком пассажиров. С ростом населения этот вопрос может стать более актуальным. В комплексе уже работает малый бизнес и с 2025 года открыт детский сад «Птичий дом». Но большинство повседневных услуг и общественных функций еще только развивается, – вводят в курс дела урбанологи.

Стоит ли переплачивать за среду в ЖК «Зеленая гавань»?

ЖК «Зеленая гавань» позиционируется А-100 Девелопмент как проект с новым для белорусского рынка качеством жилой среды. Акцент – на экологичность, малоэтажность и приоритет пешехода. На рынке недвижимости, где покупатель исторически платил за квадратные метры внутри квартиры и за порогом входной двери не воспринимал пространство как свое, подобные проекты продают сценарии жизни за ее пределами.

Соответствует ли заявленная девелопером концепция реальному пользовательскому опыту и конвертируются ли решения по созданию комфортной среды в измеримую потребительскую ценность? Для ответа на этот вопрос ребята сопоставили оценку комплекса по международной методологии с отзывами самих жителей.

– Первый и самый базовый уровень – это безопасность. Причем не только защита от преступности, но и от автомобилей. Когда приезжаешь в район, сразу обращаешь внимание, что по нему свободно бегают дети, причем не только на площадках. Это хороший показатель. Если родители не боятся отпустить ребенка гулять за пределы двора, значит, городская среда действительно работает. И, как правило, если город безопасен для детей, он комфортен и для всех остальных.

Это достигается вполне конкретными решениями. Например, приподнятыми пешеходными переходами и тротуарами, которые заставляют автомобили снижать скорость на пересечениях. Или планировкой кварталов, где дворы, детские площадки, прогулочные маршруты и площадки для выгула собак находятся внутри жилой территории, куда машины просто не могут заехать.

Второй критерий – это комфорт. Насколько человеку удобно передвигаться по району пешком или на велосипеде, насколько хочется проводить время на улице, а не просто пройти из точки А в точку Б.

– В Зеленой гавани практически везде создана безбарьерная среда: пешеходные переходы находятся на одном уровне с тротуаром или сделаны с плавными понижениями. На основных улицах есть широкие тротуары и двухполосные велодорожки. При этом они отделены и от автомобилей, и от пешеходов полосами озеленения, поэтому всем участникам движения комфортно.

Еще один важный момент – развитая сеть пешеходных маршрутов и зеленых коридоров (участков леса) внутри кварталов. За счет этого можно быстрее добраться до нужного места, не делая лишних обходов. И это хорошо заметно на практике: общественные пространства здесь постоянно используются жителями. Это, пожалуй, лучший показатель того, что среда действительно получилась удобной.

Третий уровень – это удовольствие от городской среды. Его сложнее измерить, но именно оно во многом определяет, хочется ли человеку вообще проводить время на улице. Здесь важны масштаб застройки, архитектура, озеленение, то, как устроены первые этажи и общественные пространства.

– Зеленая гавань очень хорошо попадает в то, что урбанисты иногда в шутку называют «бутербродной высотой». Это такая этажность, при которой мама условно может с последнего этажа скинуть ребенку во двор бутерброд. За этой шуткой скрывается серьезная идея: жители чувствуют связь с тем, что происходит на улице, лучше знают соседей, чаще пользуются общественными пространствами. В итоге район становится безопаснее, комфортнее и живее, а на первых этажах появляются кафе, магазины и другие локальные сервисы.

По словам ребят, большую роль играет архитектура, в основе которой продуманный визуальный код. Архитекторы разбили природные оттенки местности на три палитры. Светлая и воздушная «песок и березы» соседствует с теплой фактурной «сосной и глиной», а благородная сдержанная гамма «Ольха и скалы» добавляет контраста. Благодаря чередованию цветов, объемов и фасадных решений квартал не выглядит монотонным.

Динамику и ритм застройке придают выразительные акцентные дома. Эти доминанты обращают на себя внимание скатными крышами, яркими цветовыми акцентами и фактурой фасадов. По району они расставлены так, чтобы поддерживать постоянную смену впечатлений во время прогулки.

– Удачное решение – сохранить участки существующего леса. Благодаря этому даже новые кварталы не выглядят искусственными. Летом деревья дают тень и прохладу, а само присутствие природы заметно влияет на ощущение комфорта. Отдельно я бы отметил детские площадки с горками, которые не нагреваются на солнце. Здесь много природных материалов, нет жестко заданного сценария игры. Ребенок сам придумывает, как использовать пространство, развивает воображение и учится безопасно рисковать, а это важная часть развития.

Еще одна сильная сторона района, по словам ребят, – большое количество мест, где можно посидеть в тени деревьев, понаблюдать за улицей или детьми, встретиться с соседями или просто передохнуть во время прогулки. Кроме этого, на территории комплекса есть зеленые коридоры – естественные кусочки леса, живые границы из растений, которые пронизывают всю территорию комплекса, отделяя застройку друг от друга и связывая кварталы между собой. Прогулка по ним не кажется монотонной. Такие, казалось бы, мелочи сильно влияют на качество городской среды.

– Если суммировать все наблюдения, район показывает высокий уровень по трем ключевым критериям: безопасности, комфорту и удовольствию от городской среды. Ян Гейл вряд ли нашел бы здесь поводы для критики, – улыбаются урбанологи.

«Мы переезжали не из-за квадратов, а образа жизни». Кто и зачем покупает жилье в Зеленой гавани?

Чтобы проверить, совпадают ли выводы полевого исследования с реальным опытом жителей, ребята вдвоем прошли по жилому комплексу и поговорили со случайными новоселами. Среди них оказались владельцы квартир ситихаусов и таунхаусов, люди от 29 до 44 лет, которые живут в районе от нескольких месяцев до полутора лет. Всего в числе опрошенных оказалось около 20 человек. Их истории показали три главные причины, по которым люди выбирают Зеленую гавань.

– Практически все жители квартала говорили об одном и том же: они искали не новую квартиру, а возможность жить ближе к природе, вдали от плотной городской застройки и постоянного шума. Интересно, что сюда переезжают не только из привычных спальных районов Минска, таких как Чижовка, Уручье или улица Матусевича. Некоторые сознательно меняют Новую Боровую на Зеленую гавань.

Семья, которая из Уручья перебралась в таунхаус, поделилась своими наблюдениями при выборе жилого комплекса из проектов А-100 Девелопмент: в Новой Боровой жизнь сосредоточена внутри закрытых дворов, а здесь можно свободно гулять по открытому району, где почти нет машин, много зелени и длинных прогулочных маршрутов.

Еще один житель, переехавший из Чижовки, говорит, что главным аргументом стали малоэтажная застройка и лес буквально за окном. При этом дорога до работы занимает у него всего семь минут на машине. У остальных опрошенных дорога до работы занимает 30-40 минут на общественном транспорте и 15-20 минут на машине.

Для семей с собаками природа вообще оказалась решающим фактором. По их словам, возможность ежедневно гулять по большим зеленым территориям была важнее многих других характеристик жилья.

Еще одна особенность района, о которой говорили почти все опрошенные жители, – атмосфера доверия.

– После переезда все быстро начинают узнавать соседей в лицо, общаются во дворах и на прогулках с детьми, – продолжает Вячеслав. – Главным местом знакомства становятся не подъезды, а общественные пространства. Одна из жительниц таунхауса призналась: несмотря на собственный участок, большая часть общения с соседями у семьи происходит именно на общих площадках.

– Другие жители говорят, что уровень доверия здесь настолько высокий, что иногда можно даже не запирать дверь дома. А соседство с лесом регулярно напоминает о себе неожиданными встречами с лосями, которые выходят к жилым кварталам, – говорит Ульяна.

«Зеленый Бор» разделил жителей на два лагеря

Пожалуй, единственный вопрос, по которому мнения жителей заметно разошлись, – строительство по соседству нового жилого комплекса «Зеленый Бор».

Одни опасаются, что район потеряет свою главную ценность – ощущение камерности, тишины и близости к природе. Особенно переживают владельцы собак: они боятся, что строительство сократит площади для прогулок. Другие реагируют на грядущие перемены гораздо спокойнее.

– По их мнению, новый район может стать стимулом для развития инфраструктуры: появятся магазины, кафе, услуги, общественный транспорт и другие городские функции, которых пока не хватает. При этом почти все сходятся в одном: важно, чтобы новый жилой комплекс был автономен от Зеленой гавани и не сделал ее транзитной территорией.

– Насколько мы знаем, застройщик не планирует увеличивать плотность и этажность комплекса – это большой плюс. Многие считают, что рост числа жителей неизбежно приведет к появлению новых сервисов и сделает район более удобным для повседневной жизни, не ухудшая при этом качество самой среды, – подытожили ребята.

_{*Партнерский материал. ООО "Зелёная гавань" УНП 691797838}