Сайт использует файлы cookie для обеспечения удобства пользователей сайта, его улучшения, предоставления персонализированных рекомендаций. Вы можете настроить обработку cookie. Отозвать соглаcие можно на странице Политики обработки файлов cookie.
Сайт может перестать корректно работать
Часть функционала сайта перестанет работать. Мы не сможем хранить персональные настройки и рекомендации.
Для полноценной работы всего сайта рекомендуем принять все cookie или выполнить настройку.
Компания NAI Global подготовила обзор рынка складской недвижимости в Минске и пригородах за I-ый квартал 2022 г. Приводим основные тезисы.
Обзор рынка складов
Сегмент складов оставался наиболее стабильным из всех секторов коммерческой недвижимости в 2021 году;
Негативное влияние событий I квартала 2022 года сказалось и на складах, но в меньшей степени, чем в других сегментах;
Продолжается «гибридизация» сектора. Активный спрос на склады со стороны e-commerce фактически объединил в себе функции классического склада, распределительного и логистического центра, склада-магазина.
Предложение на рынке складской недвижимости
В I квартале 2022 года продолжилась положительная тенденция развития рынка современной складской логистики. В конце марта был введен в эксплуатацию СЛК «Хатежино» общей площадью около 50 тыс. кв. м. Объект расположен на территории оптово-розничного рынка «Новый Лебяжий» в д. Таборы.
Предложение на рынке складов существенно выросло за период предыдущего 2021 года, когда в Минске, его пригородах и прилегающих к столичной агломерации территориях было введено в эксплуатацию практически 150 тыс. кв. м новых складов. Это один из лучших объемов ввода в истории развития рынка современной складской логистики, начало которой относится к 2008 году (с момента реализации Программы развития логистической системы Республики Беларусь на период 2008-2015 года
Логистический центр «БелВиллесден», фото Яндекс
Рынок «Новый Лебяжий», фото Яндекс
Большие объемы нового строительства в истории были только дважды.
Всего на I квартал построено практически 1400 тыс. кв. м. современных складов. Кроме СЛК «Хатежино», еще один новый и крупный объект – логистический (распределительный) центр «Гиппо» компании «БелВиллесден» в районе д. Ярково. Специфика объекта в том, что на его базе создана «Фабрика кухня», которая будет централизовано снабжать объекты сети «Гиппо» продукцией собственного производства, полуфабрикатами. Объект введен в самом конце 2021 года, а основная организация функционирования объекта пришлась на I квартал 2022 года. Это классический пример built-to-suit, поскольку проект реализовывала профессиональная девелоперская компания ООО «Индастриал девелопмент» под нужды крупного национального ритейлера.
Спрос на рынке складской недвижимости
Сегмент складов – один из не многих на рынке коммерческой недвижимости, который сохранял стабильность и в период 1-ой и 2-ой волн пандемии covid-19 в 2020 году, и на протяжении всего 2021 года. Изображение
2021 год, в целом очень удачный для субъектов хозяйствования Беларуси, занятых в ВЭД, как в направлении экспорта, так и импорта, способствовал спросу на склады.
Причем такая ситуация — это не только специфика рынка Республики Беларусь. Например, о небывалом спросе на склады по итогам 2021 года было заявлено в России, где спрос на покупку и аренду поставил абсолютный рекорд за всю историю рынка. А в Петербурге спрос в 2021 году был выше 2020 года в 2,6 раза и при этом остался неудовлетворенным.
Несмотря на высокие объемы нового строительства, фактически все предложенные рынку новые площади были востребованы в очень короткий период после ввода в эксплуатацию. Кроме того что сохранялся высокий спрос на аренду, очень многие объекты были реализованы как built-to-suit проекты.
Лидерами, формировавшими спрос, были торговые компании (традиционный ритейл и e-commerce) и дистрибьюторы (импортеры). Кроме потребностей в складах в обычном объеме держать дополнительные площади во многом подтолкнуло решение правительства о введении контрсанкций с января 2022 года. Стали известны страны и группы товаров, попадающие в перечень, и компании, работавшие на данных рынках и сегментах, стремились создать складские запасы.
Вакантность
Высокий спрос на склады, создание складских запасов на перспективу позволили не только сохранять стабильными ставки аренды, но и обеспечить вакантность площадей на низком уровне. Причем площади были заняты как в объектах давнего строительства, так и в новых, сроками год-полтора после ввода в эксплуатацию.
События вокруг Украины в I квартале 2022 года снова стимулировали игроков рынка к аналогичным действиям по созданию запасов продукции. Введение санкций и угроза новых санкций, обрыв традиционных логистических цепочек, курсовые изменения – все это требовало максимально оперативно использовать текущие возможности в плане поставок, поскольку с каждым днем ситуация становилась еще хуже.
На ближайшую перспективу спрос на склады выглядит менее оптимистичным. Созданные складские запасы будут постепенно расходоваться, а поддерживать объемы или создавать новые из-за санкций и нарушенной логистики станет сложнее. По отдельным товарам и регионам их происхождения поддержание их объема и вовсе невозможно.
Есть риск, что отдельные отработанные направления логистики и вовсе закроются. К тому же Беларусь вместе с Россией была объявлена закрытой для поставок продукции ряда международных компаний и брендов. Это снизит потребность в складах со стороны отдельных дистрибьюторов и импортеров.
Сдерживающим фактором снижения спроса в краткосрочной перспективе будет то, что отдельные участники рынка, например, представители e-commerce, ранее находились в состоянии поиска площадей и еще могут поглощать те объемы, которые потенциально будут высвобождаться арендаторами из других секторов бизнеса. Существует также вероятность, что такие отдельные участники выйдут на рынок в процессе строительства новых складских площадей.
Коммерческие условия
В ситуации стабильно высокого спроса, характерного для 2021 года и I квартала 2022 года,
ставки арендной платы, даже номинированные в евро, сохранялись на прежнем уровне. В
складском сегменте было значительно меньше обращений к собственникам с вопросами
пересмотра ставок и/или фиксации курса на определенном уровне, что было характерно
для офисных и торговых сегментов. Поэтому в основном на рынке размеры ставок на конец I
квартала 2022 года остались на сопоставимом уровне с размерами ставок конца 2021 года.
В ближайшее время значительного снижения ставок в складском сегменте не произойдет.
Прогнозируется, что возможное снижение составит максимум 8-10%. Для рынка в ситуации
стабильности это существенно, но в ситуации кризиса, когда в других сегментах
коммерческой недвижимости падение составляет до 30% и более, это некритичная
корректировка.
Тенденции рынка складов
Становится более явным риск снижения спроса на склады по
причине падения товарооборота розницы, снижения грузопотоков
дистрибьюторов-импортеров, нарушения традиционных каналов
логистики. Непредсказуемая ситуация с санкциями, которая
предполагает как риск их ужесточения, так и их возможное
смягчение;
В существующих условиях ряд компаний пойдет на
уменьшение постоянно арендуемых площадей с одновременным
использованием услуг компаний по ответственному хранению.
Снижение среднерыночных ставок арендной платы в
еврономинале неизбежно, но уровень снижения будет ниже, чем в
иных сегментах коммерческой недвижимости. Нет предпосылок,
что ставки в среднем опустятся более, чем на 10% по сравнению с
уровнем ставок на начало 2022 года;
Ожидается стабилизация рынка и формирование устойчивых
ставок исходя из новой конъюнктуры;
В сегменте продолжится реализация проектов, начатые ранее
будут завершены с большей вероятностью, чем в иных сегментах
с высокой долей образования долгостроев.
Справочно: NAI Belarus является
белорусским
представительством сети
консалтинговых компаний NAI
Global, входящей в ТОP-5
мировых брендов на рынке
недвижимости, одного из
крупнейших мировых брокеров,
который представлен в 47
странах, в 375+ офисах с 6000+
работников.
Под ее управлением находится
более 106 млн кв м, а ее годовой
оборот составляет $ 20 млрд.
NAI Global является дочерней
структурой компании C-III Capital
Partners. Это один из
крупнейших игроков на
американском рынке инвестиций
в недвижимость, портфель
которого составляет более $ 150
млрд.
