Вопрос покупки собственного жилья – один из самых важных у белорусов, особенно это касается молодых семей. Интересно, что способов это сделать с каждым годом становится все больше. Так, кроме традиционных уже кредитов и рассрочки, появился еще один вариант – покупка жилья через кооператив. Вместе с потребительским кооперативом «Жилищный баланс» разбираемся, насколько это выгодно в сравнении с другими вариантами
Как это работает?
Потребительский кооператив – это некоммерческая организация, в которую входят люди, желающие приобрести жилье. Весь процесс покупки жилья разбит на несколько этапов. Первый этап, накопительный, когда участник кооператива вносит паевые взносы для покупки жилья. Длительность этого этапа зависит от финансовых возможностей участника: от суммы взносов и от стоимости квартиры, которую планируется купить. В среднем этап накопления длится от 7 месяцев до 4 лет.
В большинстве случаев, когда накопления достигают примерно 30-40% от стоимости жилья, член кооператива уведомляется о том, что кооператив готов его финансировать.
На втором этапе кооператив приобретает недвижимость, а участник может в ней прописаться. Далее заключается договор найма с кооперативом и человек заселяется в квартиру.
Финальный этап – выплата оставшихся паевых взносов в течение утвержденного срока и переход права собственности на квартиру к участнику кооператива.
Теперь посчитаем, во сколько это все обойдется в деньгах.
Сравниваем выплаты по кооперативу, кредиту и рассрочке
Для расчетов возьмем бюджет на квартиру в Минске стоимостью 140 тыс руб и квартиру в Гомеле по цене 80 тыс рублей. Будем ориентироваться на эти бюджеты и посчитаем возможные варианты платежей по ставкам на конец ноября 2022 года.
Кооператив «Жилищный баланс»
Без первоначального взноса квартира стоимостью 140 тыс руб в Минске, на срок 15 лет, обойдется в 1 043,53 руб ежемесячных платежей (индексируется по инфляции). Если же сделать первоначальный взнос в 15 000 руб, то ежемесячные платежи на 15 лет составят 985,56 руб (индексируется по инфляции).
Для Гомеля выплаты будут значительно меньше. Так, при стоимости квартиры в 80 000 руб, без первоначального взноса, на 15 лет ежемесячные платежи достигнут 599,07 руб/месяц (индексируется по инфляции). С первоначальным взносом 8 000 на тех же условиях взносы составят 579,74 руб/месяц (индексируется по инфляции).
Кредит
Самые низкие ставки по жилищным кредитам по состоянию на ноябрь 2022 упираются в 15% (без учета льготных кредитов). Калькулятор кредита показывает, что на сумму в 140 тыс. руб. без первоначального взноса ежемесячные выплаты составят при дифференцированных платежах (уменьшающихся каждый месяц) от 2503,81 руб. до 787,28 руб. А общая сумма выплаты долга с процентами достигнет 298 344,38 руб.
Если же внести первый взнос на сумму 15 000 руб., то график платежей уменьшится до 2235,54–704,10 руб. А общая сумма выплаты долга с процентами достигнет 266 380,24 руб.
Если подсчитать необходимую сумму по кредиту для покупки жилья в Гомеле, получаем следующее: 1430,74–450,91 руб. ежемесячных выплат на 15 лет без первоначального взноса. И 1287,67–405,01 руб. ежемесячных выплат на 15 лет с первоначальным взносом 8000 руб.
Рассрочка
Варианты с рассрочками от застройщиков обычно сильно суживают поле выбора жилья. А длительность такой рассрочки крайне редко доходит до 5 лет. Чаще это 1–3 года. Кроме того, здесь обязателен первоначальный взнос за квартиру на уровне 30-50%. Поэтому сумма ежемесячных выплат по таким рассрочкам выходит довольно внушительная: от $1000 до $6000 в эквиваленте.
Подробнее о таких вариантах можно почитать здесь.
Как видим, рассрочка больше подходит для редких случаев, когда на подходящую квартиру немного не хватает средств, но большая часть денег уже собрана. Тогда ежемесячные платежи укладываются в приемлемый коридор. Ниже представлена таблица с ежемесячными платежами по разным способам финансирования покупки жилья.
Кредит становится довольно внушительным финансовым обременением: чтобы выплачивать более 2000 руб. в месяц, должно быть двое работающих супругов в семье, а также не помешает финансовая помощь родителей. Кроме того, выплаты по кредиту часто привязаны к ставке рефинансирования Нацбанка. А она последние годы росла.
Кооперативные выплаты здесь имеют явную финансовую выгоду по суммам взносов. Но у нас еще остались важные вопросы, которые мы и задали кооперативу «Жилищный баланс».
Вопросы и ответы
Каков механизм финансирования покупки жилья с момента как выбрали нужную квартиру?
– После прохождения этапа накопления, когда у члена кооператива появляется 30-40% от стоимости квартиры, ему предоставляется право выбора квартиры для покупки.
Квартиру член кооператива выбирает самостоятельно, в пределах суммы указанной в плане. Если стоимость квартиры окажется меньше – отлично, ему меньше выплачивать оставшуюся часть. Если сумма превышает оговоренную, но он хочет именно эту квартиру – делается перерасчет и пропорционально изменяются суммы платежей.
После этого кооператив приобретает выбранную квартиру, куда заселяется член кооператива. Далее, проживая в квартире, он выплачивает оставшуюся часть согласно плана платежей. А после совершения последнего платежа право собственности передается члену кооператива.
Нужен ли обязательный первый взнос «живыми деньгами» от стоимости квартиры?
– Нет, первоначальный взнос не обязателен. Однако, если внести первоначальный взнос суммы ежемесячных платежей будут меньше, а заселение произойдет раньше.
На какой максимальный срок возможно финансирование?
– Максимальный срок финансирования в кооперативе «Жилищный баланс» – 15 лет.
Нужны ли поручители для покупки квартиры через ваш кооператив, какой пакет документов понадобится?
– Поручители не нужны. Что касается документов, то для заключения договора достаточно паспорта – это обязательно. А вот справку о доходах и справку о составе семьи можно принести позже, уже став членом кооператива. Они нужны, если член кооператива в дальнейшем предполагает воспользоваться возможностью отсрочки по платежам. Кооператив может предоставить такую отсрочку сроком до 1 года, если у члена кооператива возникла сложная жизненная ситуация.
Что делать, если я хочу купить квартиру максимально быстро – какой минимальный срок накопительного этапа вы рассматриваете?
– Минимальный срок накопительного этапа 7 месяцев, при условии внесения 50% от стоимости целевой недвижимости. Однако чаще всего выбирают более длительный этап накопления 1-1,5 года, поскольку это более комфортно по платежам.
Когда ко мне как клиенту переходит право собственности на квартиру и что произойдет, если я просрочу ежемесячные выплаты?
– Право собственности переходит к члену кооператива после внесения паевого взноса в полном объеме (полной выплаты). Если просрочить ежемесячный платеж на стадии накопления (до заселения) – штрафов не будет.
Если просрочить платежи после заселения – предусмотрены штрафные санкции. Однако, у члена кооператива есть страховка – право воспользоваться отсрочкой по платежам при наличии уважительной причины.
Привязываются ли ежемесячные платежи по квартире к дополнительным плавающим показателям – ставке Нацбанка, курсу валют или чему то еще?
– Платежи в кооперативе не привязаны ни к ставке Нацбанка, ни к курсам валют. Для сохранения покупательской способности взносов платежи привязаны к индексу потребительских цен (инфляции), согласно официальным данным Национального статистического комитета Беларуси.
Соответственно, пропорционально росту инфляции будут расти и взносы, компенсируя изменение цен и сохраняя свою покупательскую способность.
Поделитесь статистикой, сколько через ваш кооператив приобретено за все время работы квартир, какова средняя стоимость жилья, которое сейчас покупается?
– Средняя стоимость квартиры, приобретаемой кооперативом «Жилищный баланс» в Минске составляет 140 000 руб, а по Беларуси в целом – 90 000 руб (данные за 2020-2022 годы).
На конец ноября 2022 года в Беларуси приобретено 1209 объектов недвижимости, из которых 53 квартиры полностью переданы в собственность членам кооператива. При этом, внесение многими членами кооператива оставшейся части паевого взноса идет с опережением, что свидетельствует как о подъемной сумме ежемесячного платежа, так и о выгодности такого способа приобретения жилья в целом.
*Партнерский материал. Подготовлен при поддержке ПК «Жилищный баланс» УНП 790908838