Национальное кадастровое агентство опубликовало данные по сделкам с жилой недвижимостью в Минске. А мы вместе с Domovita.by решили сравнить их с ценами предложения, которые устанавливают в объявлениях собственники квартир и агентства.
Количество сделок
За 10 месяцев 2023 года белорусы уже заключили больше 46 тысяч сделок, при этом обработаны еще не все данные за октябрь, а впереди еще 2 месяца. Причем последний месяц года обычно показывает значительно более высокий результат, чем в среднем. Это значит, что рынок уверенно движется к рекорду по количеству сделок, который побьет результаты предыдущего года. В 2022-м по всей Беларуси купили 55 тысяч квартир.
В Минске мы можем увидеть точно такую же картину: почти 16 тысяч сделок с начала года. А в 2022 году продали почти 18 тысяч за весь год. При этом, даже если следующие месяцы будут показывать средние результаты в 1600 сделок в месяц, то финальный результат все равно превзойдет рекорд.
По этим данным можно сказать, что скорость сделок, вовлеченность и интерес к покупке и продаже квартир только нарастает. И сейчас невозможно говорить о том, когда этот тренд завершится, ведь все основные переменные остаются неизменными.
Больше всего на рынок недвижимости влияют доступные ставки по кредитным программам. За 9 месяцев 2023 года банки выдали в 1,5 раза больше кредитов, чем в 2022 году. А если обратиться конкретно к кредитам на жилье, то, например, в августе 2022 выдали 280 миллионов рублей не строительство и покупку жилья, что в 2 раза больше показателей за август предыдущего года. Также появились программы с ранее недоступными условиями. Например, для покупки квартиры в ЖК «Северный берег» появилась кредитная программа сроком на 30 лет.
Цены на недвижимость
По данным НКА, в 3-м квартале 2023 года средние цены распределились таким образом:
- однокомнатные – $1470 за кв.м;
- двухкомнатные – $1300 за кв.м;
- трехкомнатные – $1220 за кв.м.
Средневзвешенные цены, учитывающие все конфигурации и количество комнат, на вторичном рынке составили $1350 за кв.м.
При этом средняя цена предложения, по данным Domovita.by, показывает такие значения в октябре:
- однокомнатные – $1627 за кв.м;
- двухкомнатные – $1665 за кв.м;
- трехкомнатные – $1613 за кв.м.
Напоминаем, что НКА анализирует информацию о купле-продаже квартир, в то время как в базе Domovita.by остаются и непроданные предложения, которые влияют на среднее значение.
Но, несмотря на способ измерения, заметен очевидный курс на рост цен. Если мы посмотрим, как меняется цена, например, на квадратный метр в однокомнатных квартирах по данным НКА, то с 3-го квартала 2022 по 3-й квартал 2023 стоимость выросла на $100 . Квадрат в двухкомнатных подорожал на $70, в трехкомнатных – на $40.
На графике цен предложения на Domovita.by можно увидеть такой же рост. В среднем в Минске в октябре предлагал варианты и по $1613 за кв.м. С октября 2022 года цена метра выросла на $190. А в однокомнатных подорожал почти на $140, а двухкомнатные и трехкомнатные – на $240.
Такая динамика говорит о том, что средние цены не прекращают расти, но стоимость квадратного метра на реальных сделках ниже, чем в среднем просят в объявлениях.
В каких районах покупают квартиры и где дешевле всего
Также НКА в отчете опубликовало карту реальных сделок и цен по районам Минска, которую мы можем сравнить с картой предложения цен в этих районах.
Здесь мы можем увидеть, например, что в среднем цена квадратного метра в Центральном районе Минска составляет $1957. Но квартиры там продавались со средней ценой $1530 за квадрат. Но стоит обратить внимание, что мы не знаем, от чего это зависит: покупали ли только более дешевые квартиры или повлияли скидки при реальной продаже. То же касается и других районов столицы.
Во-вторых, НКА предложило карту, на которой отмечены места сделок, отражено их количество и стоимость метра, так что можно оценить самые «горячие» места Минска с точки зрения цены. Например, квартиры с самым дорогим квадратом продали возле станции метро Восток, вероятно, в ЖК «Маяк Минска», а также в микрорайоне Лебяжий и в центре.