В декабре прошлого года завершилась кадастровая оценка земель в Минске и Минском районе. В январе результаты оценки были представлены общественности, таким образом, стало очевидно, что земельные участки в столичном регионе значительно поднялись в цене, стоимость на некоторые особо привлекательные объекты выросла в несколько раз.
Кадастровая оценка земель проводится в республике каждые пять лет. Последний раз эта процедура была в Беларуси в 2010 году. Исключение тогда составил Минск и Минский район. Таким образом, предыдущая оценка земель вокруг белорусской столицы проводилась в 2006 году, а в самом Минске – в 2007 г.
Кадастровая оценка необходима для своевременной актуализации налоговой базы земельного налога, чтобы максимально приблизить ее к рыночной стоимости. Кроме того, оценивание кадастровой стоимости земли важно для инвестиционной привлекательности региона и определения начальной цены продажи участка при проведении аукциона. Специалисты Национального кадастрового агентства поясняют, что начальная цена продажи земли на аукционе не должна быть ниже ее кадастровой стоимости. Этот показатель является также одним из основных при определении размера платы при аренде участка, а также земельного налога. Показатель кадастровой стоимости рассчитывается в зависимости от уровня развития рынка недвижимости в регионе, наличия инфраструктуры и ряда других параметров.
В этот раз для оценки земель в столичном регионе был собран и проанализирован огромный объем рыночной информации, данные по состоявшимся сделкам купли-продажи с недвижимостью и листингу продаж. Для получения максимально точных результатов специалисты агентства применяли опыт соседних стран, в частности, Литвы и Швеции.
Кадастровая стоимость земли в Минском районе определялась в зависимости от функционального использования участка. В кадастровом агентстве выделяют жилую многоквартирную, жилую усадебную, рекреационную зону, общественно-деловую и производственную. В зависимости от того, к какой зоне относится участок, в пределах одного населенного пункта его стоимость может значительно колебаться.
Например, в Заславле кадастровая стоимость 1 м.кв. участка в рекреационной зоне по результатам недавней оценки составляет 37 492 рубля, в общественной деловой зоне достигает 693 969 рублей. По оценкам специалистов Национального кадастрового агентства, средняя стоимость земли в жилой многоквартирной зоне и зоне и усадебной застройки в Заславле с 2005 года выросла примерно на 50%. В общественно-деловых и производственных зонах земля в этом населенном пункте подорожала лишь на 6%. Примерно такая же разбежка в стоимости земли в городском поселке Мачулищи. Однако, как показывает анализ данных кадастровой оценки, участки, расположенные в зонах жилой усадебной и многоквартирной застройки, по сравнению с 2005 г. стали даже дешевле на 6%.
Тем не менее специалисты Национального кадастрового агентства подтверждают, что земля в Минском районе стала дороже. По их словам, процент подорожания зависит от конкретного объекта и от населенного пункта.
При этом анализ цен на земельные участки показывает, что Заславль не является исключением. Даже по сравнению с началом прошлого года начальная стоимость ряда объектов под Минском выросла на 50%, а некоторые подорожали даже в несколько раз.
Безусловно, подорожание коснулось прежде всего самых перспективных районов, с хорошей инфраструктурой, расположенных недалеко от МКАД.
Так если еще весной 2012 г. цена на участок в одном из престижных районов под Минском на аукционе достигала 170 млн. рублей, то сегодня объект в Боровлянах выставляется на аукцион, который состоится в феврале, по первоначальной стоимости 600 млн. рублей.
В Ждановичах цены на некоторые участки, по данным кадастрового агентства, достигают 4 900 долларов за сотку. В несколько раз подорожала земля вблизи Минского моря. На аукцион выставляются участки без каких-либо коммуникаций по средней стоимости 4 000 долларов за сотку. Начальная цена участков под строительство в этом районе на аукционе начинается от 46 000 долларов.
Не исключено, что такая высокая стоимость земельных участков заявлена целенаправленно – чтобы отсеять провокаторов, не единожды срывавших аукционы в предыдущие годы. Как показывает практика, на прошлогодних торгах намеренно завышались цены, а заявитель конечной цены в конце концов от покупки отказывался. В результате многие объекты оставались непроданными. Сейчас, согласно новым правилам, для участия в аукционе необходимо внести 20% начальной стоимости объекта, а участник, назвавший последнюю цену лота, обязан его приобрести.
Эксперты рынка недвижимости вместе с тем полагают, что высокая стоимость земельных участков под Минском вполне обоснована, главным образом потому, что по-настоящему привлекательных объектов для строительства жилого дома недалеко от МКАД осталось крайне мало.
В частности, директор консультационной компании ViVa Invest Вадим Тачкин отмечает, что на сегодняшний день большинство участков, расположенных в живописных экологически чистых районах недалеко от столицы, уже застроены. При этом он указывает на растущую тенденцию несоответствия спроса и предложения.
- Объектов, которые можно отнести к премиум классу, осталось крайне немного. При этом предложение не увеличивается, оно скорее остается стабильным, зато спрос растет, - комментирует Вадим Тачкин.
Ситуацию осложняет тот факт, что по закону продажа участка без строящегося на нем объекта частным лицом запрещена. При этом степень готовности здания должна составлять 80%. Между тем объекты, которые выставляются на аукционы, предлагаются без дополнительных строений, что в разы повышает их привлекательность.
Вадим Тачкин уверен, что подобных земельных участков под строительство в Минском районе остается все меньше. Учитывая это, эксперт не исключает, что они найдут своего покупателя даже по столь высокой цене.