Ипотека в Беларуси дорожает: что думают банки и чего ждать в 2026 году

Ставка: между желаниями и возможностями

На каком уровне находятся сегодня ставки по кредитам на приобретение недвижимости в банке?

Позволяют ли отзывы клиентов считать такие условия приемлемыми для них?

Андрей Лозейко, исполнительный директор Банка БелВЭБ:

– Сегодня ставка по кредитам на недвижимость в Банке БелВЭБ составляет 17,9 % годовых. Это плавающая ставка, привязанная к ставке рефинансирования Нацбанка. По партнерским программам с застройщиками мы предлагаем клиентам возможность оформить ипотеку по сниженной ставке: от 5,99 до 9,99 % годовых на первые 6-12 месяцев кредитования, а в дальнейшем – стандартная ставка 17,9 %.

Отзывы клиентов неоднозначные: часть заемщиков считает, что ставки слишком высокие. Но те, кто решает жилищный вопрос «здесь и сейчас», готовы идти на такие условия.

Марина Букатюк, менеджер управления розничных продуктов БНБ-Банка:

– Имеющийся в БНБ-Банк банке спрос на ипотечные кредиты демонстрирует популярность наших кредитных программ. Причем она постоянно растет. Мы предлагаем кредитополучателям такие процентные ставки по ипотечным кредитам, которые находятся в приемлемых для рынка нашей страны границах. Например, ставку 5 % в льготном периоде – он у нас продолжается 150 дней. После ставка составит 16,9 %.

Александр Ледян, директор департамента розничного бизнеса ОАО «Белинвестбанк»:

– Белинвестбанк имеет большой опыт кредитования недвижимости и за долгие годы зарекомендовал себя как надежный партнер, который претворяет мечты о собственном жилье в реальность. Более того, мы помогаем нашим клиентам приобретать не только строящиеся или готовые квартиры. При необходимости мы можем профинансировать дом, дачу или даже гараж. Качественное обслуживание, высокий процент одобрения заявок, наличие предварительной записи к специалистам банка – за все это голосуют клиенты, приходя за кредитованием недвижимости в наш банк. Текущий уровень ставок: на приобретение готового жилья на вторичном рынке процентная ставка сегодня составит 18,11 % годовых, а вот на строящееся жилье предложение более интересное – 16,88 %, а при кредитовании в рамках партнерских программ с застройщиками и вовсе от 5,61 % годовых.

Наталья Соколова, руководитель управления ипотечного кредитования ЗАО «МТБанк»:

– Ипотечные ставки в МТБанке на начало сентября 2025 года находились в диапазоне от 16,5 до 17,91 % (с переменной ставкой). В то же время действуют партнерские программы, где клиент может воспользоваться льготной ставкой от 2,99 % сроком до 12 месяцев. В условиях роста ставок МТБанк делает акцент на прозрачных условиях, возможности досрочного погашения и длительных сроках кредитования до 30 лет, что позволяет снижать размер ежемесячного платежа.

Что мешает банкам предлагать более доступные кредитные программы – высокая стоимость ресурсов, риски невозвратов или регулирование Нацбанка?

Андрей Лозейко, Банк БелВЭБ: На наш взгляд, ключевым ограничением остается высокая стоимость ресурсов и доступ банков к долгосрочному финансированию. Это напрямую влияет на конечную ставку для клиента. Средняя ставка по срочным депозитам в белорусских рублях остается двузначной, поэтому кредиты априори не могут быть дешевыми.

Что касается рисков невозврата, они в большей степени характерны для потребительского кредитования. К приобретению недвижимости в кредит клиенты всегда относятся более осознанно, зачастую недвижимость выступает в качестве залога, в результате чего клиенты, как правило, демонстрируют высокую платежную дисциплину. Просрочки по ипотеке – редкость, поскольку для большинства заемщиков это вопрос базовой жизненной стабильности.

Регулирование со стороны Национального банка также играет роль, однако при сбалансированном подходе оно всегда способствует устойчивости всей банковской системы.

Марина Букатюк, БНБ-Банк: Безусловно, относительно высокая стоимость привлекаемых ресурсов и регулирование Нацбанка – факторы, которые влияют на кредитные программы и процентные ставки по кредитам. Чем дороже ресурсы, привлекаемые банками, тем выше уровень процентных ставок по кредитам. Нацбанк, в свою очередь, отслеживает изменения и регулирует условия, в т. ч. и процентные ставки, в разрезе всей денежно-кредитной политики.

Вместе с тем отметим, что ипотечное кредитование БНБ-Банк предлагает только по партнерским программам.

Наталья Соколова, МТБанк: Конечно, большинству заемщиков хотелось бы видеть кредиты дешевле, но ставки напрямую зависят от стоимости ресурсов, которые банк привлекает на рынке. Кроме того, на текущий уровень ставок влияют и другие условия, в том числе конкуренция, а также и риск-факторы, например прогноз дефолтности портфеля.

Если цены на жилье остаются высокими, а заработки растут медленно, получается, что платежеспособный спрос сужается? Как банки адаптируются к этой ситуации?

Андрей Лозейко, Банк БелВЭБ: Да, при замедлении роста доходов населения и продолжающемся удорожании недвижимости спрос действительно сокращается. Это объективная тенденция, с которой сталкиваются все участники рынка. Банки адаптируются к новым условиям с учетом совокупного дохода семьи, партнерских программ с застройщиками, увеличения срока кредитования. Такие меры позволяют поддерживать доступность ипотечного кредитования.

Наталья Соколова, МТБанк:

Средний размер заработных плат и выросшие цены на жилье влияют на круг потенциальных заемщиков, свободного денежного остатка после выплат ипотечного кредита становится меньше – в таких условиях банки могут ужесточать критерии одобрения кредитов, чтобы минимизировать риски. Но банки адаптируют условия продукта ипотеки к этой ситуации.

В МТБанке адаптация идет за счет создания специальных программ, учета совокупного дохода семьи, расширения круга родственников для включения в расчет, как в программе «Счастливы в месте». Наш банк также предлагает клиентам рассмотреть возможность индивидуальной сделки через кредитный комитет, где мы предоставляем дополнительные возможности по обеспечению кредита (иная недвижимость в залог, коммерческие помещения, поручительство юридического лица).

Отдельно стоит отметить партнерские программы с застройщиками. На текущий момент МТБанк уже сотрудничает с застройщиками (например, ЖК «Северный берег»), предлагая сниженные ставки от 2,99 % сроком на 12 месяцев и далее от 16,875 % (переменная ставка). Такие механизмы выгодны обеим сторонам, в них можно предусмотреть разные предложения по ставкам.

Время работает с деньгами

Можно ли ожидать появления более долгосрочных кредитов на покупку жилья – с 10–15 до 25–30 лет, чтобы снизить размеры ежемесячных платежей?

Андрей Лозейко, Банк БелВЭБ: Сейчас в БелВЭБе можно оформить кредит на недвижимость на срок до 20 лет включительно. Можно рассмотреть увеличение этого срока. Но при этом увеличиваются риски и стоимость ресурсов для банка, что может сказаться на процентной ставке по кредиту.

Марина Букатюк, БНБ-Банк: Типичный срок ипотечного кредитования в Беларуси – 20 лет. Он выработался с учетом среднего возраста кредитополучателей, а также рисков инфляции или невозврата кредита для банков, которые такие кредиты выдают. В БНБ-Банке есть ипотечное кредитование не только на 20 лет, но также на 10 и 15 лет.

Вероятность появления ипотечных кредитов на более продолжительный срок не исключена, но она завязана как на спросе потенциальных кредитополучателей, так и на факторах регуляторного характера.

Наталья Соколова, МТБанк: Сейчас МТБанк уже предлагает ипотеку на срок до 20 лет, а в партнерских программах – до 30. Долгосрочные кредиты делают платежи доступнее, но увеличивают риски при переменных ставках.

При каких условиях ставки по кредитам на покупку жилья в ближайшей перспективе снизятся хотя бы до 10-12 % годовых?

Андрей Лозейко, Банк БелВЭБ: Ориентироваться на конкретные сроки снижения ставок сложно. На этот процесс влияет целый комплекс макроэкономических условий. Ключевой фактор — стоимость ресурсной базы банков. Чем дешевле обходятся банкам привлеченные средства, тем ниже ставки для заемщиков. А эта стоимость напрямую зависит от доверия населения к банковской системе. Когда клиенты уверенно размещают средства на депозитах, в том числе долгосрочных, и активно используют безналичные расчеты вместо наличных, это формирует для банков стабильную и недорогую базу для кредитования.

Существенное влияние оказывает уровень инфляции. Высокая инфляция увеличивает риски - банки закладывать их в ставки. В условиях низкой и предсказуемой инфляции появляется пространство для их снижения, особенно по долгосрочным кредитам.

Важнейшим условием остается стабильность национальной валюты. Предсказуемость курса снижает валютные риски, что также способствует улучшению условий кредитования.

Кто поможет новоселу

Какую роль играет государство в поддержке рынка кредитования жилья? Достаточно ли действующих льготных программ для молодых семей и очередников?

Андрей Лозейко, Банк БелВЭБ: Государственные программы – это значимый инструмент поддержки на рынке ипотечного кредитования. Они позволяют существенно снизить финансовую нагрузку на заемщиков и ускорить решение жилищного вопроса.

В некоторых странах банки используют субсидирование процентных ставок совместно с застройщиками. Работает ли такой механизм в Беларуси?

Андрей Лозейко, Банк БелВЭБ: Да, такой механизм уже активно применяется в Беларуси в рамках партнерских программ с застройщиками, особенно на первичном рынке недвижимости. Суть модели заключается в том, что застройщик берет на себя часть процентной нагрузки по кредиту в течение первых месяцев или лет, снижая ставку для конечного заемщика. Это делает покупку жилья более доступной и стимулирует спрос.

Александр Ледян, Белинвестбанк: Субсидирование процентных ставок совместно с застройщиками – еще одна возможность сделать условия кредитования недвижимости более приемлемыми для наших граждан. Например, Белинвестбанк предлагает кредитный продукт «Недвижимость от партнера», который совмещает множество партнерских программ, реализованных по всей стране. Благодаря взаимодействию с застройщиками мы предлагаем процентные ставки от 5,61 % годовых на строящуюся недвижимость. Льготный период, как правило, составляет от одного до двух лет. Срок кредитования – 10 или 20 лет, участие собственными средствами кредитополучателя – от 10 % стоимости объекта.

Могут ли реально оживить рынок новые кредитные продукты или форматы, например, «аренда с правом выкупа», «семейная ипотека» и т. п.?

Андрей Лозейко, Банк БелВЭБ: Одно из перспективных направлений, уже реализованных в нашем банке, – эскроу-счета. Это специальный банковский инструмент, обеспечивающий безопасность сделки: покупатель размещает средства на счете, а продавец получает их только после выполнения условий, прописанных в договоре. Особенно актуальным является использование эскроу-счетов в сделках между физическими лицами, где риски выше, а доверие между сторонами может быть ограничено. Сейчас мы работаем над внедрением данного инструмента в том числе при ипотечном кредитовании.

Для оживления рынка кредитования недвижимости на первичном рынке особое значение имеют инновационные форматы взаимодействия с застройщиками. Совместные партнерские программы, где каждая из сторон заинтересована в совершении сделок, гибкие условия финансирования способны повысить доступность жилья и упростить путь клиента к покупке недвижимости.

Александр Ледян, Белинвестбанк: Тем, кто интересуется новинками на рынке финансирования недвижимости, я советую обратить внимание на предлагаемую Белинвестбанком систему жилищных строительных сбережений – программу «Свой дом». Она предоставляет возможность накопления денежных средств на первоначальный взнос с дальнейшим кредитованием на недостающую сумму. При этом имеются два важных бонуса. Во-первых, накопления увеличиваются благодаря процентной ставке по вкладу – сегодня это 9,75 % годовых. Во-вторых, участник программы получает еще и помощь от государства: ему начисляется премия в виде дополнительных процентов по банковскому вкладу – 10 % годовых от ставки рефинансирования.

Программа «Свой дом» делится на два этапа.

Сберегательный этап: участник программы открывает отзывный вклад «Свой дом» для накопления минимально необходимой суммы жилищных строительных сбережений. Это не менее 30 % от суммы договора о жилищных строительных сбережениях. Пополнение вклада осуществляется по графику накоплений, который формируется таким образом, чтобы в течение срока накопления участник программы смог собрать минимально необходимую сумму.

Кредитный этап: не позднее пяти месяцев после окончания срока накопления участнику необходимо представить документы для рассмотрения вопроса о возможности предоставления кредитования на строительство или приобретение недвижимости и заключения соответствующего договора. Сумма кредита составит не более 70 % от суммы договора о жилищных строительных сбережениях.

Получить более подробную консультацию и осуществить заключение договора по программе «Свой дом» можно по предварительной записи в подразделениях Белинвестбанка в Бресте, Витебске, Гомеле, Гродно и областях, а также в столице.

Насколько серьезной проблемой для банков является финансовая дисциплина клиентов? И можно ли решать этот вопрос не только путем жестких ограничений, но и через гибкие инструменты?

Андрей Лозейко, Банк БелВЭБ: Несмотря на то что в сегменте ипотечного кредитования клиенты, как правило, демонстрируют высокую платежную дисциплину, вопрос своевременного исполнения обязательств остается актуальным для банков. Даже единичные случаи просрочек требуют внимания. Ведь из-за более высоких сумм кредитов они могут повлиять на устойчивость кредитного портфеля.

Вместо жестких ограничений банки все чаще применяют гибкие инструменты, позволяющие сохранить лояльность клиента. Например, мобильные уведомления и напоминания от банка о ежемесячном платеже – эффективный способ предотвращения просрочек, связанных с забывчивостью или техническими причинами.

Программы реструктуризации задолженности (так называемые «кредитные каникулы») позволяют временно снизить платежную нагрузку, если у клиента возникают финансовые трудности.

Таким образом, банки стремятся не только контролировать риски, но и поддерживать доверительные отношения с клиентами, предлагая решения, которые учитывают реальные жизненные обстоятельства.

Александр Ледян, Белинвестбанк: На самом деле наши кредитополучатели достаточно дисциплинированны. Если говорить о финансировании покупки или строительства недвижимости – то, как правило, это большие суммы, а соответственно, и максимально взвешенные решения. Со своей стороны банк в случае сложных жизненных ситуаций у клиентов старается идти им навстречу. Мы всегда стремимся тесно взаимодействовать и грамотно выстраивать коммуникацию. Это основа недопущения любых проблемных вопросов. Ведь взаимодействие с банком, как и с врачом, подразумевает регулярное обращение за консультацией по финансовым вопросам, профилактику проблем, которые могут возникнуть. И своевременное назначение «лечения» в виде финансовых продуктов или грамотных рекомендаций по управлению собственными финансами.

Чужое на время или свое навсегда

Зачастую люди выбирают аренду вместо покупки жилья в кредит. Не окажется ли, что банки могут потерять целый пласт клиентов, если условия кредитования жилья не изменятся?

Андрей Лозейко, Банк БелВЭБ: Несмотря на этот тренд, мы убеждены, что стремление к собственному жилью остается глубоко укорененной ценностью для большинства наших клиентов. Владение недвижимостью – это не только вопрос комфорта и стабильности, но и важный элемент финансовой безопасности, особенно в долгосрочной перспективе. Поэтому спрос на ипотечное кредитование сохраняется и будет сохраняться.

Однако мы также понимаем, что для удержания и расширения клиентской базы необходимы адаптация и развитие ипотечных продуктов. Реформы ипотечного рынка – это не угроза, а возможность. Возможность сделать жилье доступнее, а банковские продукты – более привлекательными и жизнеспособными в условиях меняющихся потребностей наших клиентов.

Наталья Соколова, МТБанк: Ответом на меняющиеся предпочтения клиентов, выбирающих аренду вместо покупки жилья в кредит из-за его высокой стоимости и желания сохранить мобильность, может стать развитие гибридных продуктов, например «аренда с выкупом». Наряду с этим важно повышение гибкости: предоставление индивидуальных условий для заемщиков с разным уровнем доходов.

Таким образом, МТБанк старается адаптироваться к рыночным условиям за счет партнерских программ, гибких условий и фокусе на надежных заемщиках.