«Говорили, ничего не получится». Аналитик по недвижимости создал альтернативу ипотеке, которую обсуждает каждый третий

Компания «Жилищный баланс» работает по принципу накопительной системы, предлагая белорусам альтернативу банковским кредитам. Процесс покупки выглядит так: вы заключаете договор, определяете стоимость будущей квартиры и начинаете вносить ежемесячные платежи.

! Когда ваши накопления составляют 30–40 % от нужной суммы (обычно через 1–2 года), организация выкупает для вас выбранное жилье. Вы приобретаете квартиру и продолжаете выплачивать частями оставшуюся сумму.

Лихие 90-е, арендная квартира и большие планы на будущее

Евгений родился в небольшом поселке в Забайкалье. Там же окончил школу и поступил на физфак в Новосибирский государственный университет – один из лучших на то время советских вузов. Учеба пришлась на переломные 90-е: Евгений оставил физику и нашел себя в аналитике, применив свои знания в одной из социологических компаний, а после – в сфере недвижимости.

Собственного жилья у Евгения не было: с 1996-го он переезжал по квартирам – целых шесть раз. При этом вел строгий учет трат и быстро отметил: аренда в то время съедала ровно 6 % в год от рыночной цены жилья. Именно тогда в голове будущего предпринимателя загорелась идея – создать компанию, которая поможет людям приобретать жилье, учитывая рост цен и другие факторы.

– Когда пообщался с друзьями-приезжими, стало очевидно: в год мы вместе «отдаем» по квартире. Подумал: почему бы не объединить усилия и не решить таким образом квартирный вопрос? Я начал обдумывать стратегию, объединился с двумя друзьями – мы частным образом занимали друг другу деньги на условиях индексации и в результате купили каждому по квартире.

Попытки превратить идеи в работающую систему предпринимались еще в девяностых, но тогда проект не сложился. Евгений с головой ушел в практику: занимался анализом недвижимости, оценкой бизнеса и разработкой инвестиционных стратегий. К началу нулевых компании, работавшие по его бизнес-планам, привлекли около 100 миллионов долларов инвестиций.

Однако времени на собственное детище у него катастрофически не хватало: проект под рабочим названием «Альтернатива ипотечному кредитованию» ждал своего часа больше десяти лет.

! Переломный момент наступил в 2011 году с переездом в Беларусь: в Могилеве жила его будущая супруга Юлия. Новое место жительства и семейные перспективы дали нужный импульс для реализации давней задумки.

Переезд в Беларусь и первые попытки открыть «Жилищный баланс»

Новая страна сразу вызвала у Евгения симпатию. Предприниматель вспоминает: особенно удивился изобилию белорусских продуктов на полках магазинов. Правда, с поиском работы всё оказалось сложнее: из-за различий в экономиках его глубокие компетенции в частном промышленном секторе были мало востребованы. Ситуацию осложнил и грянувший вскоре кризис 2011 года, который заставил в очередной раз пересмотреть планы на будущее.

– Курс доллара взлетел в три раза, льготная поддержка на фоне инфляции резко сократилась. Благодаря опыту в аналитике и бизнес-планировании я понимал: низких ставок по ипотеке, на которые многие надеялись в 90-е, нет и не будет – экономика работает иначе.

У меня было много свободного времени и готовая идея, которая позволила бы покупать жилье на более выгодных условиях с учетом реалий рынка недвижимости. Помню момент, когда сказал жене: «Юля, займусь проектом, не будет долго денег – будешь терпеть?» Она ответила: «Буду». С тех пор начался отсчет истории ПК «Жилищный баланс».

«Обошел многих застройщиков – все шли в отказ»

Евгений не скрывает: первые годы для компании стали непростым испытанием. Чтобы обеспечивать семью и поддерживать проект, ему приходилось трудиться на стройках и лесоповалах. В свободное время Евгений превращался в стратега: дорабатывал финансовые алгоритмы, вел расчеты и искал надежных партнеров.

Одной из главных целей того периода был поиск «стартового оператора» – крупного инвестора или застройщика. Его участие позволило бы сразу ввести в систему десяток квартир, что сделало бы модель более устойчивой и надежной для первых клиентов.

– Увы, надежды не оправдались. Я обошел множество застройщиков – тогда в Минске их было гораздо больше, чем сейчас. К идее относились со скепсисом. Мне говорили: «Это под силу только государству» или «Вам не будут верить». В конце концов нам удалось договориться с одним генподрядчиком и взять две квартиры.

Евгений не опускал руки и продолжал верить в проект, опираясь на простую математику.

– Со старта у нас были не просто идеи, а выверенные расчеты, стратегия и четкий план действий, – вспоминает Евгений. – Мы предлагали устойчивую финансовую модель, которая при грамотном управлении работала безотказно. Эта уверенность помогала нам двигаться в том же направлении, несмотря на разные внешние обстоятельства.

Находить первых клиентов в те годы было непросто: мы ютились в небольшом обшарпанном офисе, где я пытался увлечь людей перспективами будущего. В штате были я и главный бухгалтер на полставки. Лишних средств не было даже на позицию председателя – какое-то время эту роль на общественных началах исполняла моя супруга Юлия. Первыми в систему поверили знакомые и люди с аналитическим складом ума. Им не нужны были лозунги: они понимали математические расчеты и видели, что за предлагаемой моделью стоит реальная рабочая система.

За первый год «Жилищный баланс» заключил 13 договоров и купил 3 квартиры, спустя два года количество договоров увеличилось до 2–3 в месяц. В ноябре 2016-го цифра выросла до 7 договоров. Евгений признается: на старте для команды это казалось чем-то недосягаемым. Спустя 12 лет масштаб проекта изменился до неузнаваемости: общее число заключенных договоров за год превышает 8 тысяч, а ежемесячно в организацию вступает около 750 новых участников.

Осознание того, что проект состоялся, пришло в 2018 году. Чтобы компания перестала работать «на энтузиазме», выстроила полноценную структуру и начала расширять штат, ей нужно было выйти на стабильный показатель – покупку как минимум двух квартир в месяц. Если одну покупку еще можно было назвать удачным стечением обстоятельств, то две уже подтверждали системность модели.

– Оглядываясь назад, понимаю: всё было сделано так, как нужно. Если бы я мог что-то изменить, наверное, не занимался бы расклейкой объявлений на стендах общежитий, а прокачал интернет-маркетинг. Кто-то может сказать: зря обходил застройщиков, но я смотрю на это иначе. Я обзавелся полезными знакомствами и получил полезный опыт, который помог мне в дальнейшем, – говорит Евгений.

«В кризисы мы продолжаем двигаться – просто медленнее»

Последние шесть лет стали серьезным испытанием для бизнеса, особенно в сфере недвижимости. Несмотря на рыночные «штормы», «Жилищный баланс» показывал стабильный рост – как по числу новых участников, так и по количеству приобретенных квартир. Все расчеты в системе ведутся исключительно в белорусских рублях. Со стороны может показаться рискованным, но Евгений убежден в обратном.

Для него опора на национальную валюту – не парадокс, а единственный по-настоящему устойчивый и правильный подход к ведению бизнеса в долгосрочной перспективе.

– Мы живем в Беларуси: у нас белорусские товары, валюта, инфляция. Объективно самое устойчивое долгосрочное функционирование в этой среде – в белорусских рублях. Скажу даже так: если бы у нас всё было в долларах, мы были бы менее устойчивы к кризисам. Наши платежи индексируются исходя из белорусской инфляции и устойчиво функционируют, они выгодны с точки зрения переплат, и, оглядываясь на 12 лет назад, мы видим подтверждение на практике.

Здесь, по словам Евгения, кроется ключевое преимущество накопительной системы перед кредитованием: платеж индексируется с поправкой на текущую инфляцию с опорой на индексы потребительских цен от Белстата. В то время как банки, выдавая долгосрочные кредиты, закладывают в сумму переплаты риски тяжело прогнозируемого будущего. «Жилищный баланс», работая с сегодняшним показателем инфляции, таких рисков не несет, поэтому и переплата гораздо ниже.

– Разумеется, кризис нас тоже коснулся. Самым турбулентным периодом стал 2020-й. Каждый понедельник марта начинался с плохих новостей: в первый рухнули цены на нефть, во второй – взлетел доллар, в третий – мы оказались закрыты со всех сторон из-за пандемии.

Всё это вызывало большие потрясения у белорусов, а нас привело к тому, что в апреле заключенных договоров было меньше, чем людей, которые досрочно забрали свои накопления. При этом никакой катастрофы не случилось: мы просто стали покупать чуть меньше квартир и заселять чуть позже срока. После этого убедились: несмотря на проблемы, мы всё равно двигаемся, просто медленнее, а после набираем скорость.

Стратегическое планирование и очередь из желающих на июль

Евгений никогда не строил компанию наобум: для каждого сценария развития событий у него был готов четкий алгоритм. Еще на этапе зарождения проекта он разработал регламент выплат на случай, если все участники решат одновременно выйти из организации. Этот документ сохраняет статус рабочего и по сей день, хотя практическая необходимость в нем давно отпала. Сегодня доверие к системе настолько высоко, что число клиентов «Жилищного баланса» исчисляется уже не сотнями, а десятками тысяч – их количество достигло 25 тысяч человек.

! Каждый этап развития «Жилищного баланса» опирается на стратегическое планирование. Это продиктовано спецификой проекта: средний срок участия в компании составляет 10 лет, а значит, и горизонт планирования должен быть долгосрочным. Первый серьезный рубеж был достигнут на отметке в 125 действующих клиентов.

Последующие этапы требовали таких темпов роста, которые позволили бы компании не просто присутствовать на рынке, а занять на нем определенную нишу.

– Рост ради роста не нужен – это недальновидно. Кризис 2020-го показал колебания спроса и цен. В таких ситуациях нужно не полностью захватывать рынок, а оставлять потенциал. Мы работаем строго по плану: заключаем договоры в каждом городе, исходя из потенциала рынка. Сегодня, например, желающих подписать документы о вступлении в «Жилищный баланс» для покупки квартиры в Могилеве мы ставим в список ожидания на июнь-июль.

По текущей стратегии мы должны были ежемесячно заключать не больше 750 договоров, чтобы оставаться на уровне 10–15 % рынка. Этой отметки мы достигли в 2025 году. К 2029-му планируем приобретать 500 квартир в месяц и через несколько лет выйти на равномерное функционирование, когда количество заключаемых договоров, заселяемых участников и выкупивших квартиры будет примерно равно. Это будет период полного развернутого состояния системы.

«В планах – построить жилье для клиентов "Жилищного баланса"»

Спустя 12 лет после основания компании многое изменилось. Сегодня «Жилищный баланс» – крупная компания с ежемесячным оборотом в 15 миллионов долларов. Вместо небольшого офиса на пару человек – 9 офисов по Беларуси и больше 100 сотрудников. За один 2025 год организация купила 2035 квартир, а за всё время существования компании – 6200 квартир в 160 населенных пунктах страны.

Что чувствует человек, создавший систему, которая помогла тысячам семей обрести свой дом? «Спокойную радость», – признается Евгений. Примечательно, что поздравлять с новосельем ему часто приходится не только клиентов, но и своих сотрудников – многие из них приобрели жилье именно через «Жилищный баланс».

Сам основатель не стал исключением: когда в 2023 году его семья переезжала из Могилева в Минск, квартиру приобрели с помощью кооператива. Сейчас до полного выкупа недвижимости Евгению осталось совсем немного. На вопрос о впечатлениях от роли клиента он с улыбкой отвечает: «В целом – идеально, но всегда есть что улучшать».

– Я рад, что за эти годы мы сумели выстроить хорошую репутацию. Сейчас фокус на том, чтобы удерживать запланированное число заключенных договоров и развиваться дальше по стратегии. Если говорить о планах, через 3–4 года рассматриваем возможность построить жилье под клиентов «Жилищного баланса», – говорит Евгений.

«Мы меняемся – и это меня вдохновляет»

Напряженный график Евгения оставляет не так много свободного времени, которое он старается проводить максимально активно. Он увлекается фотографией, а в качестве повседневной разрядки выбирает велосипед. Если же выпадает полноценный отпуск, вместо пассивного пляжного отдыха он предпочтет суровые горные походы. Но если времени на перезагрузку так мало, где же брать силы для масштабной работы?

– У каждого человека есть огромный потенциал, и главная его задача – суметь вырасти. Когда мы накапливаем опыт и выходим на новые уровни, мы меняемся сами – и речь даже не про профессиональный рост, а именно человеческий. Масштабы дела, которым мы занимаемся, отражают нашу величину. Больше всего меня вдохновляет то, как люди могут меняться, развиваться и расти, – в этом источник моей энергии, – подытожил Евгений.

_{*Партнерский материал. ПК «Жилищный баланс», УНП 790908838}

6

3

2

0

1