Задумывались ли вы когда-либо об инвестициях в недвижимость? Например, о привлекательной для сдачи в аренду квартире, которую можно перепродать или оставить в наследство?
Как выбрать «правильные» квадратные метры в ситуации, когда цены на жилье покинули околоземную орбиту, а кредиты подорожали, и не попасть при этом в ловушку обманутых ожиданий?
На примере жилого комплекса «Зеленая гавань» разбираемся в этом вопросе с экспертом Андреем Вариниченко, директором «Престиж-брокер» и соучредителем Realty Pro Technology.
Сравниваем цены квадратных метров
– Цена квадратного метра бьет рекорды. Какие темпы роста в Минске – и что в «Зеленой гавани»?
– Темпы жилищного строительства в Минске за январь – июль 2025 года выросли почти наполовину – на 43,2 %. В Минской области рост составил чуть больше 10 %. При этом Нацбанк 25 июня повысил ставку рефинансирования до 9,75 %.
В Минске средняя цена предложения летом доходила до ~$1 900 за м², тогда как по реальным сделкам – около $1 770-1 790/м². Это исторический максимум.
Если говорить о «Зеленой гавани», то там динамика своя: в новых ситихаусах старт продаж в марте 2025 года начинался от $1 300/м². К концу лета актуальные предложения находятся на уровне $1 450–1 630/м², в отдельных лотах – выше. В объявлениях встречаются квартиры от 125 до 175 тысяч долларов. При этом покупатель получает другой продукт: низкая этажность, низкая плотность застройки, близость к лесу и границе с заказником, уникальные форматы и статус района.
Что учесть при выборе инвестиционного жилья
– Какие нюансы важно учитывать при выборе инвестиционного жилья?
– Ликвидность недвижимости – это способность быстро и без значительных потерь в цене быть проданной или сданной в аренду. Точные гарантии дать сложно, но есть ключевые признаки, которые могут повысить шансы на ликвидность:
- Расположение: близость к центру города, транспортным узлам. Минск и его ближайшие пригороды остаются наиболее ликвидными зонами.
- Развитая инфраструктура: наличие школ, детских садов, магазинов, медицинских учреждений, парков и зон отдыха.
- Качество строительства и планировка: современные стандарты, энергоэффективность, удобные планировки, наличие парковочных мест. Важно учесть технологии и материалы, из которых строят объекты недвижимости, а также качество предчистовой отделки (от этого зависит стоимость конечного ремонта).
- Юридическая чистота объекта: отсутствие обременений, прозрачность прав собственности.
- Тип недвижимости: квартиры в новостройках с хорошей репутацией застройщика, коммерческая недвижимость в деловых районах, а также объекты с возможностью перепрофилирования.
- Динамика спроса и предложения: если в районе наблюдается устойчивый спрос и ограниченное предложение, объект будет ликвиднее.
- Экономическая привлекательность: адекватная цена относительно рынка и потенциальной доходности (например, аренды).
Жилой комплекс «Зеленая гавань» строят в 3,5 км от Минска вблизи заказника «Стиклево». По планам к концу строительства район растянется на 220 га, но плотность населения здесь будет низкой за счет малоэтажного жилья. Концепция застройки сочетает разные типы недвижимости – коттеджи, таунхаусы, ситихаусы в скандинавском стиле, которые гармонично вписываются в окружающую природную среду.
Когда вы думаете об инвестиции в квартиру или дом, в первую очередь важно смотреть не только на цену объекта недвижимости, но и на то, каким будет этот объект через 5-7 лет, то есть останется ли он актуальным. Обратите внимание на технологию строительства. В «Зеленой гавани», например, дома возводятся по технологии «Префаб Монолит®». Это прочные материалы и ровная геометрия – такие здания не «стареют» через пару лет, и через десятилетие их не придется «догонять» ремонтом.
Во-вторых, важно смотреть на планировки. Многие застройщики грешат неудобными планировками. В «Зеленой гавани» нет лишних углов или длинных коридоров, которые съедают площадь. Зато есть квартиры с террасой и вторым светом, высокие потолки. Это решения, которые будут цениться и через 10-15 лет, потому что создают комфорт.
Еще один нюанс – среда вокруг. В квартале уже есть детский сад, аптека, магазины, парк, зарядки для электромобилей, спортплощадки. Это значит, что район не только красиво выглядит на рендерах, но реально развивается и остается удобным для жизни. Важный момент: инфраструктура должна развиваться параллельно с заселением. Это сразу повышает ликвидность как при продаже, так и при аренде.
Ну и самое главное: помните, что недвижимость – это про стабильность, а не про быстрый доход.
В среднем жилье в Минске окупается за 16–22 года при доходности аренды на уровне 4–6 % годовых. В «Зеленой гавани» эти показатели сопоставимы, но по уникальным форматам (например, мансардные двухуровневые квартиры или квартиры с террасами) доходность может быть выше.
Поэтому жилье в «Зеленой гавани» – это не только регулярный арендный доход, но и надежная альтернатива банковским депозитам и валютным вложениям, с высокой вероятностью роста стоимости в долгосрочной перспективе.
– Со старта продаж цены на жилье обычно растут. Что это значит для инвестора?
– Рост стоимости – показатель востребованности формата. По квартирам с террасами на крыше и на первом этаже цена выросла примерно на треть. Уникальные квартиры всегда стоили дороже, и именно они формируют ценовую премию.
Если сравнивать с элитными районами Минска, «Зеленая гавань» пока доступнее, но воспринимается более статусно за счет архитектуры и экологии.
– Как можно оценить потенциал роста стоимости квадратного метра в комплексе?
– На рынке есть простое правило: как только в районе появляется инфраструктура – сад, школа, новая дорога или парк – цена на жилье сразу идет вверх. «Зеленая гавань» не исключение. В июле здесь сдали первый детский сад, вскоре откроют дорогу в Колодищи. Все это – триггеры роста.
Мы уже видим динамику: стартовые цены в ситихаусах были от $1 300 за квадрат, сейчас – $1 450–1 630, а в отдельных лотах и выше. Для инвестора это важный сигнал – спрос есть, и проект постепенно подтягивается к ценам элитных районов Минска, где сделки проходят по $1 770–1 790 за метр. Если говорить про аренду, то на практике ситихаус 55 м² с террасой можно сдавать за $850 в месяц. При стоимости квартиры около 90 тысяч долларов это около 5-6 % годовых.
Поэтому я оцениваю потенциал так: каждый новый объект инфраструктуры будет увеличивать ценность района. Сегодня это удобство для жителей, завтра – плюс к цене квадратного метра. И именно поэтому «Зеленая гавань» воспринимается как долгосрочная инвестиция с запасом роста.
Какой формат жилья выбрать для инвестиций
– Какие форматы самые привлекательные для инвестиций?
– Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, важно понимать, что разные форматы подходят для разных целей. Если вы хотите стабильный и понятный доход от аренды, то ситихаусы площадью 40–60 м² с балконом или террасой – настоящий «золотой стандарт». Такие квартиры быстро находят арендаторов, ведь они идеально подходят для молодых специалистов, пар и небольших семей. Балкон или терраса добавляют им особый шарм и делают жилье более комфортным, а значит, спрос на них всегда высокий.
Если же ваша цель – рост капитала, то здесь стоит обратить внимание на урбан-виллы и таунхаусы. Их на рынке гораздо меньше, и именно они со временем становятся настоящими жемчужинами. Это не просто жилье – это стиль жизни, пространство и приватность, которые ценятся все больше. Такие объекты обладают уникальным потенциалом для роста стоимости, ведь они редки и всегда вызывают интерес у покупателей, которые ищут что-то особенное.
И конечно, нельзя забывать про уникальные квартиры с террасами на крыше. Это действительно эксклюзивный продукт – редкий и желанный. Такие квартиры – словно маленькие оазисы в городе, где можно наслаждаться видом и свежим воздухом. Они всегда найдут своего покупателя, потому что предлагают нечто большее, чем просто квадратные метры, – они дарят эмоции и статус.
В итоге, выбирая формат для инвестиций, важно понимать, что каждый из них отвечает разным потребностям. Именно сочетание этих подходов поможет построить действительно успешный инвестиционный портфель.
– И все же что выбрать с точки зрения инвестиций – квартиру, ситихаус или урбан-виллу?
– На рынке нет универсального ответа «берем только “однушки” или “трешки”». Все зависит от того, как вы планируете использовать объект.
Если говорить про аренду, то чаще всего востребованы компактные однокомнатные и двухкомнатные квартиры – их проще сдавать, и они дают быстрый оборот. Но если рассматривать долгую перспективу, то выигрывают форматы, которых мало на рынке. В «Зеленой гавани» это, например, квартиры с террасами на первых этажах, а также двухуровневые квартиры со вторым светом. Такие объекты будут цениться и через 5, и через 15 лет, потому что создают ощущение дома, а не стандартной «коробки».
Многое зависит и от формата жилья: с отделкой или без. Поделюсь примером: мои близкие друзья купили ситихаус площадью около 60 м² с небольшой террасой. Они вложились в отделку сразу после сдачи дома и уже через месяц после окончания ремонта нашли арендаторов – молодую семью, которая хотела выехать из Минска в более спокойное место, но при этом сохранить уровень комфорта. Ставка аренды покрывает все расходы и дает «плюс» к доходу.
– Что сегодня выгоднее для инвестора: жилье или коммерческие помещения?
– Коммерческая недвижимость традиционно может приносить выше доходность, до 7-9 % годовых, но требует внимательного управления. Жилье в Минске сейчас дает около 4-6 % валютной доходности. В «Зеленой гавани» наиболее предсказуемая стратегия – жилье в формате ситихаусов, которое легко сдается и востребовано у арендаторов.
Риски инвестиций
– Какие риски нужно учитывать?
– Любая инвестиция связана с рисками. В недвижимости это в первую очередь экономика и кредитование. Повышение ставок по кредитам, которое мы видим сейчас, действительно может временно замедлить спрос. Это общий рыночный фактор, он не зависит от конкретного проекта.
Второй момент – этапность строительства. Такие большие районы развиваются очередями, и на старте всегда возможны временные неудобства: стройка рядом, нагрузка на дороги. Но в случае «Зеленой гавани» у застройщика есть конкретный план. В проекте сразу строятся социальные объекты – детсад уже работает, в планах – школа, спортплощадка и другие сервисы. Это сильно снижает классический риск «пустого» района без инфраструктуры.
И третий фактор – репутация девелопера. Здесь работает «А-100 Девелопмент» – компания с опытом завершенных проектов (например, «Пирс») и масштабных строящихся объектов («Новая Боровая», DEPO). Это значит, что обещанные объекты не останутся на картинках, а реально появятся.
Доходность и окупаемость
– Какая средняя доходность и окупаемость?
– По жилью в Минске окупаемость аренды обычно 16–22 года. В «Зеленой гавани» этот показатель сопоставим, но за счет уникальных форматов с террасами и высокими потолками доходность может быть выше. В целом нужно понимать, что недвижимость – не инструмент «быстрых» денег, это актив с низкими рисками и стабильным спросом. А в случае с «Зеленой гаванью» есть серьезный фактор роста цены: земля дорожает, а уникальных малоэтажных кварталов вблизи Минска – единицы.
– «Зеленая гавань» – желанный район для арендаторов?
– В Минске ранее основную массу арендаторов составляли студенты, которым необходима была квартира в городе, желательно у метро. Сегодня ситуация поменялась: общежитий в столице стало больше, а студентов – меньше. Поэтому содержание спроса на аренду видоизменилось. Сегодня в тренде уникальная архитектура без повторяющихся домов, низкая плотность застройки. «Зеленая гавань» с расположением в лесном массиве рядом с гольф-полями и наличием собственной управляющей компании «А-100 Комфорт» соответствует современному запросу.
Инфраструктура важна
– Боль новых районов – нехватка социальной и коммерческой инфраструктуры. Как, по-вашему, может измениться район в ближайшие 3-5 лет с учетом репутации застройщика и всех его обещаний – школы, сады, поликлиника и т. д.?
– Это действительно боль большинства новых районов: дома строят быстро, а школа или поликлиника появляются спустя годы. В «Зеленой гавани» ситуация другая. В первую очередь этот тот случай, когда среда формируется вместе с жильем, а не занимает «догоняющую» или «ожидающую» позицию.
В июле 2025-го в «Зеленой гавани» введен в эксплуатацию детский сад «Птичий дом» на 240 мест. Его построили за 13 месяцев, еще чуть-чуть – и он начнет принимать детей. В саду есть музыкальный и спортивный залы, интерактивные классы, а во дворе – сохраненные взрослые деревья.
В жилом районе есть коммерческая инфраструктура: магазины, кафе, аптека, салон красоты, зеленые коридоры, парк с йога-площадкой. Плюс – зарядные станции forEVo для электромобилей. Вскоре откроется тренажерный зал и появится вся необходимая социальная инфраструктура.
Выводы
– Итак, каковы потенциальные выгоды для инвесторов, учитывая ликвидность и статус данного района?
– Главное – сочетание природы и современного жилья. Здесь лес, гольф-поля, простор и приватность. Нет высоток, нет «штамповки». Каждое здание уникально, строится по технологии «Префаб Монолит®». Внутри района работает управляющая компания «А-100 Комфорт»: дворы без машин, разноуровневые паркинги, сервис 24/7, мобильное приложение для жителей. Все это создает ощущение управляемой экосистемы.
Ставки по рынку высоки, но проект конкурентен по качеству среды и форматов. Для инвестора здесь сочетаются ликвидность и статус – уникальная комбинация в радиусе 5-10 минут от Минска.
* Партнерский материал. ООО «Зеленая гавань», УНП 691797838